国五条细则两会前落地 “史上最严调控”再加码
一线城市两会后可能出台限购限价升级、二套房贷收紧、征收房产税等“组合拳”
本报记者 张晓玲 深圳报道
出乎外界预料，3月1日，被称为“史上最严厉楼市调控”的“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布。本来，业界普遍预计细则将在两会后出台。
国务院办公厅当日晚发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对2月20日国务院常务会议出台的五条旨在抑制楼市投机的措施进行了细化解释。
这份一共六条的通知，部分条款之严厉超出市场之前的预期，如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率，以及统一全国各地的限购标准等。此外，房产税试点扩围预期也进一步增强。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，国五条细则空前严厉，这一方面体现在规格上，由国务院办公厅出台，规格较高；一方面体现在时间上，国五条出台仅一周，即公布配套细则，并卡在两会前颁布，表明中央调控房价的决心，防止购房者和地方因为两会而对后续的调控执行抱有幻想。
“新国五条力度低于预期，而国办调控细则又超过预期。”中原地产华北区总经理李文杰3月1日晚间对本报记者说，细则在2012年“史上最严”的调控政策之上又加了码，按照惯例，接下来，各个城市和地方政府将制定和执行自己的细则。不排除北京、深圳等房价上涨过快的一线城市，下一步将出台限购限价升级、二套房贷收紧和征收房产税等“组合拳”调控。
国五条细则出台前夕，市场对楼市调控放松的预期令地产股连日放量飙升。2月28日地产板块收盘涨2.49%。3月1日再涨 0.02%。
限购统一标准
3月1日出台的国五条细则要求进一步完善现行限购。其中，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。
“这两条统一了限购的标准，使限购区域覆盖城市全部行政区域，显示调控升级，对不少城市将产生不小的影响。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]评价说。之前，各地限购标准不一，如长沙仅对90 平米以下房源限购，贵阳仅对一环内房源限购。
深圳中原副总经理贺晓丽指出，从近两月百城价格指数均可看到，排在涨幅前十的城市中，超过半数为未限购城市，如淮安、东莞、泉州、江门等。部分限购城市尤其是中西部的省会城市，由于限购执行比较宽松，也出现了较大涨幅，如西安、成都等。如果按照国五条细则的“统一要求”，则接下来部分上涨过快的城市将面临调整的压力。
中国指数研究院[微博]相关人士也认为，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市，可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。
此外，国五条细则还要求各地有关部门严格进行购房资格审查。提出购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
“这就堵住了一些补缴社保购房的人群。”北京和深圳两地的中介人士认为，前年和去年有一段时间，北京未满5年社保的可以补全即可获得购房资格，深圳则只需补缴一年。“现在根本不可能操作了。”深圳世华地产位于蛇口的中介门店工作人员对记者说。
二套房贷收紧
本次国五条细则再次强调对差别化信贷的从严执行，并提出对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
此前，多家房企高管人士对本报记者表示，在过去几轮调控中，影响市场成交和房价的主要因素是货币和房贷政策，正是两大因素助长了去年楼市的回暖。据万科董秘谭华杰介绍，万科去年全年的交易中，一次性付款的比例比2011年降了10个点，购房款来自银行揭贷款的占比比2011年提高了10个点，表明去年房贷环境比2011年有明显改善，按揭贷款呈现逐步放松的趋势。
“我不认为这个趋势在今年会有大幅突变。” 谭华杰说，万科的产品结构今年也不会有明显变化，会进一步体现出面向自住的特色。
从全国性大型房企的销售来看，以万科为例，2012年万科144平方米以下住宅销售占比达90%，但首次置业占比仍仅为33%，二套及以上置业占比为67%。保利地产[微博]销售结构也大致如此。如若收紧二套房贷，所有开发商将受影响。
据本报了解，2月以来，不少中小商业银行已开始压缩房贷业务。平安银行总行下达通知，未来一年住房按揭贷款都将暂停；民生银行也叫停了二套房按揭贷款业务，首套房贷款也只是与有合作的房企对接。
招商、兴业、浦发等银行也已将首套房贷款利率从8.5折调回基准利率。多位受访的银行内部人士均认为，今年房贷无疑会比2012年收紧。
接近平安银行的人士对记者表示，虽然平安、民生、兴业等银行加起来在房贷市场的占比规模都很小，不足以影响个贷整体状况，但仍可看出商业银行在房贷业务上趋向谨慎，随着调控加码的预期增强，以及二季度新增贷款放缓，接下来可能会出现商业大行压缩房贷的情况。
“如果银监会不下发文件，接下来肯定会通过窗口指导授意商业银行收紧贷款。”杨红旭预计。
房产税扩围预期增强
国五条细则最引人关注之处，是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税。新政策要求，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
而之前的政策是出售自有住房按交易总额的1-2%征税，改为按差额的20%征税，这无疑是一个重要变化。
这一严厉的税率立即引发了争议。世联地产[微博]总监吴志辉认为，中国普通人群投资品种很少，投资一点房产要征收如此高的所得税不合理。
北京、深圳两地的多位二手房中介机构人士则认为，目前90%以上的交易中，房地产流通环节的税费是由购房人来承担的，这次20%的所得税，也将会被转嫁给买房人，或者造成二手房业主惜售，减少市场供应。对流通环节征收高额税收不是一个好的调控方法。
为此，将征税从流通环节转向持有环节的呼声再度响起。2月20日的国五条首次提出扩大房产税试点。本次出台的细则也再次提及推进房地产税制改革。
“形成住房保有环节的房产税制，是已延续数年的新一轮房地产调控新政中的制度建设内容，事关各方利益、调控水准与新政的中长期效果。” 财政部财科所所长贾康说。
他指出，开征房产税只是房地产市场综合调控的手段之一，并不是为了降房价。房产税改革应该坚持只调节高端，即对基本生活住房不收税，对超过基本生活标准的按照累进来收税。这样不但可以抑制投资投机性消费，也给广大普通居民一颗“定心丸”。
一家大型央企地产高管预期，如果房产税扩围，房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市将首先会被纳入，因为一线城市市场化程度高，无论从环境、条件、技术上发展都较成熟，而且北京、广州、深圳此前都已经立项研究房产税并形成了相关报告。
杨红旭认为，房产税扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。他估计今年扩容城市数量不会超过10个，税负方面也不可能全面对存量房开征。但房产税扩围对市场的心理预期影响会比较大。
国五条细则两会前落地 “史上最严调控”再加码
一线城市限购限价或升级
国五条细则突出了差别化调控，对“房价上涨过快城市”多次强调要在上述要求的基础上进一步从严调整。
虽然万科总裁郁亮认为，从目前一线城市存货情况来看，房价并不具备大涨的可能性，但深圳楼市继2012年底出现翘尾行情，量价齐升后，2013年1月又创下限购以来新高。贺晓丽估计，未来深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”调控的出台。
有分析人士认为，广州、深圳的一年限购可能将延长至两年，北京则可能面临限购从严加二套房贷收紧的双重调控。“5年限购已经是最严厉了，不太可能再加，收紧二套房贷则很有可能。”北京当地一开发商人士称。
“此前一直传言说二套房贷首付提高到7成，利率提升至1.3倍，我们对此也很关注。” 前述央企高管人士对本报表示，若真如此，则肯定会冲击产品结构偏大户型、布局偏一线和热点二线城市的开发商的销售。
事实上，国五条细则出台前，广州已率先推行限购从严。多家按揭公司和中介反映，已经收到房管局“补缴社保无法过户”的口头通知。有中介行人士表示，很多购房者都是个体业主，平日少有缴纳个人所得税和社保，此举使房产交易量出现影响。“细则将令市场步入观望，并对开发商的定价和推盘策略产生影响。”杨红旭说。
在北京，链家地产[微博]分析师张旭表示，北京2月份商品住宅市场表现低落，成交量和供应量都处在低位。这是因为春节后，调控收紧，已使市场预期发生一定变化，部分购房人步入观望。
杨红旭判断，房地产市场整体的活跃度将持续下降两个季度（6个月）左右。住宅成交量将首先降温，这在二季度就会表现出来；其次，二季度房价涨幅将有所回落，下半年个别月份出现环比下跌。二手房降温幅度将会超过一手房，一二线城市降温幅度将超过三四线城市。