政策组合拳强力出击

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　 3月1日傍晚，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为“国五条”细则。政策从提高二套房首付比例、贷款利率以及扩大限购城市范围等方面重拳出击。

　　 上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示，细则以国办名义下发而非部委分头行动，规格较高。细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。

　　个税从严堵漏洞

　　 《通知》强调要充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　 南京房地产开发建设促进会张辉分析，强调个税20%差额征收，是此次细则中最具调控力的措施，这将直接抑制投资客进行炒房。同时，对于二手房交易的影响也十分明显，很多期望卖掉手中房屋换新房的购房者将会因此增加换房成本，也将直接导致改善市场交易量下滑。

　　 北京我爱我家房产中介公司表示，短期而言，二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。而随着各城市细则的陆续执行之后，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期。

　　 事实上，从严征收二手房交易个税并非“新政”。

　　 早在2003年，税收、财政、房产管理部门联合下发《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》确定对二手房交易须缴个人所得税的“定案”，北京市地方税务局个税处负责人当时强调：“确定的税率就是20%，这个规定一直就有，并不是新规定。”

　　 2005年开始，多轮房地产调控政策重提“20%的个税”，进一步强调了房产转让过程中“先税后证”(先缴纳税款，后办理产权证书)的程序，更增加了强制征收的色彩。

　　 当时，部分地方的税收管理规定有“交易差价20%”和“交易总价1%至2%”的差别，差别产生的条件则为卖方提供的是“有原值凭证的房屋”，还是“无原值凭证的房屋”。

　　 链家地产[微博]分析师张旭表示，目前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额20%后，将会明显增大交易成本。

　　 3月1日的“国五条细则”中更为强调“个税20%差额征收”细则，业内认为，政策是希望为房地产税收管理填补漏洞。

　　 21世纪不动产上海区域分析师罗寅申向媒体分析，《通知》只明确了计税方式的调整，却未对税费起征时间做出说明。

　　 他解释，目前，满5年的房屋交易不需缴纳营业税。如果《通知》延续5年的界限规定，不对满5年的房屋征税，那么该政策调整的力度就要小很多。很多区域内，房屋5年前和5年后的价格几乎翻番，如果一视同仁按差额征收20%的税费，则可以视该规定为重磅炸弹。

　　 记者了解到，很多城市都表示过要强征20%的个税，但是二手房实际交易打“擦边球”的现象一直处于监管空窗期。据悉，实际上，房地产交易中心与税务部门的系统并没有达到联网，只要卖家无法提供房产原值凭证，个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%至2%间“任取其低”。

　　限购升级

　　 早前市场预期的限购令升级和二套房贷款政策，也在“国五条”细则中体现。

　　 其中，有业内人士称，强调扩大限购范围，重申限购措施从严，是“国五条”又一记重拳。

　　 《通知》强调，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。

　　 此外，更重申了限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　 然而，在限购政策的实际执行中，大部分城市为限购松绑的做法屡次“闯关成功”，已经难以抑制楼市回暖的势头，限购政策的效果已大打折扣。

　　 《通知》指出，房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　 该细则并没有明确第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率提高的比例。据记者了解，第二套住房贷款的首付比例将可能由六成提高至七成。

　　 2011年1月，被称为“史上最严厉”的信贷政策出台。个人贷款购买二套房首付比例提至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　 “从2003年开始，国家对楼市调控一直旨在以增加购买成本和减少有效需求作为政策思路。楼市调控引入信贷政策，正是因为该政策能够起到执行迅速且见效快的作用。”招商银行从事信贷业务的人士向本报记者分析，从根本上来看，银行必然会扩大贷款来增加收益。

　　 “信贷收紧仅对有信贷需求的群体起作用，因此，楼市调控中引入信贷政策存在受用范围窄，且效果难以控制的难题。”央行广州分行相关人士分析。

　　 实际上，在一线城市，购房全款付清比例一直较高。相比首套房，二套房购房者的支付能力更强，增加一成首付的影响并不大。

　　 链家地产市场研究部分析师常清表示，北京市二手房贷款中，全款购房的比例在2012年初达到六成，2012年上半年则保持在五成。而商业贷款人群仅为两成左右，在正常年份下，商业贷款人群的占比一般超过三成。