□经济视点报记者 马 珂

　　 近日，来自仲量联行的报告显示，以各地购物中心的空置率衡量，中国主要城市中表现最好的是杭州，仅1%，其次是无锡 1.5%，广州、南京、上海、武汉也都在2%~5%之间；最差的是沈阳，空置率高达 24.3%，郑州次之 20.7% 。居中的有西安（5.2%）、青岛（6.8%）、重庆（10.9%）、成都（12.6%）和 北京（12.7％）。

　　延续三年的房地产调控政策似乎让商业地产钻足了空子，“限住不限商”的调控模式下使得商业地产进入了疯狂增长的状态。

　　郑州商业体量过大

　　以商业城市著称的郑州，从2006年开始，商业地产项目就如雨后春笋般遍地开花。而这其中，以购物、餐饮、休闲、娱乐等综合性经营模式为一体的超大规模购物中心表现最为突出。

　　如果说早些年还是宝龙城市广场、曼哈顿广场等项目独占鳌头的话，那么现在纵观郑州东、西、南、北区：丹尼斯、国贸360、万达广场、锦艺国际等大型明星商业中心则主导着各自区域的商业繁华。

　　资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司（以下简称御智商业地产）董事长王永君则用“不稀奇”来形容郑州购物中心空置率居高不下的现象。

　　御智商业地产曾做过郑州商业地产的市场调研，以郑州西区（北至北三环，南至南水北调，东至大学路，西至西三环）为例，已营业商业体量达114.5万平米，购物中心体量在80万平方米左右，加上未统计的区域小型商业体或社区型综合商业，实际上西区已营业商业面积达135万平方米。

　　 随着万达、宝龙、锦艺、升龙等这些国内首屈一指的商业地产龙头企业开始密集进驻中原区，据统计，西区现在在建商业项目总体量已达161.3万平米，其中有升龙国际、升龙城、锦艺城、中原新城这些超大体量的商业项目。这些项目建成以后，西区商业的总体量将超过320万平米。

　　 而根据商品零售面积人均需求量2.6平米每人计算，西区以桐柏路建设路为中心,半径5公里范围人口为741201，由此计算，零售商业面积需求为192.7万平方米。

　　“目前，整个郑州商业体量过大，由于内城改造、拆迁增容，很多商业项目或建成了没营业，或经营不下去关门歇业，招商难，经营差；而外围城区动辄十几万平方的商业体招商更难，经营更差。”王永君告诉记者。

　　利益主导 多方博弈

　　住宅“黄”了，商业“红”了。房地产政策调控之下人们对于商业地产似乎青睐有加。而随着城市发展，大开发商也势必会将商业地产这个概念向下深耕。

　　旧城改造、合村并城，城区的发展为商业地产项目提供了深耕的土壤。

　　 据记者了解，郑州惠济区花园口镇的合村并城项目，村民获得的房屋补助为70平方米住房和20平方米商业房，其中所分得的商业房位于某大型商贸中心。而一些村民告诉记者，没有实力也没有经验的村民根本不善于经营这些商业项目。

　　在郑州，因城中村改造补助给村民的商业项目所造成的空置率案例远不止这一例。开放商自留商业和村民补助商业之间形成矛盾，没有经营商业项目，商铺也租不出去，一些分给村民的商业面积自然而然被“空”了出来。

　　对于在商业综合体里的经营者来说，租金上涨、商户和开发商、业主之间的利益矛盾则成为他们放弃商铺的主要原因。

　　位于郑州农业路和中州大道正大城市广场的正大商业街，坐拥交通、区位等诸多优势，但正是由于开发商、投资者、经营者之间的多重矛盾，使原本旺盛的商业体日渐萧条。目前，正大商业街的商户已于今年年初全部撤离。这个CBD旁边“游购娱”一站式购物中心只剩下一具建筑残骸。

　　王永君告诉记者，对于一些早期的购物中心，一旦形成比较成熟的购物环境，开发商或者业主就考虑增加租金等费用，对于靠短期收益赚钱的商户来说，经营费用一旦上涨，势必会造成经营压力，最后不得已放弃商铺。

　　而对于一些不具备商业地产运营的开发商来说，为了回笼项目资金，他们也盲目地投入商业地产。由于缺乏前期专业的规划、设计、运营，使一些商业项目一“出生”就存在“先天缺陷”，根本无法满足商业项目的运营条件。

　　差异化决定出路

　　对老百姓来说，商业地产开发提供了家门口的超市、商场等便利的生活配套设施；对一个城市来说，提升了城市的商业形象和商业档次；对商家来说，货品又有一个好的销路。但这对开发商的经营能力就提出了一个考验，未来的经营才是检验商业地产项目可行性的标准，未来的优胜劣汰也是考验项目的标准。

　　 “郑州的购物中心建得多，精的少。”商业地产规划专家赵峰告诉记者，“以ShoppingMall为主的商业体作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其不同的发展阶段，应该呈现出不同的经营风格，而纵观郑州的这些购物中心，几乎不分地段、不分区域、不分消费力地模仿、照搬、复制，缺乏自己的理念、文化、创意。”

　　对此，王永君也表示：“对于‘扎堆入市’的商业综合体，最大的竞争压力就是同质化，商场需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差异化的ShoppingMall才能吸引消费人群。”

　　上海新天地、武汉万达汉街、北京三里屯……纵观这些城市的商业名片不难发现，分业态、分品类、分建筑、分模式进行规划的商业体更容易在繁华的城市商业环境中脱颖而出。

　　在商业项目如此密集的情况下，避免同质化竞争，塑造差异化显得尤为重要。即使是在各大购物中心分布很均匀的情况下，差异化品牌的塑造也能为购物中心赚足人气，提升区域竞争力。

　　现在，一些房产开发商在开发商业地产时，盲目追求高定位。由此开发出来的购物中心，租金往往较高，导致商品价格较高，从而影响销量和商户利润，商户的徘徊不前，则直接导致物业本身的门庭冷落。

　　赵峰强调，所谓“先商业再地产”，“先炒商再炒铺”的开发原则，无非也就是在强调要重视商业物业的所属商圈与该地的城市规划，只有定位明晰才有可能寻得出路。