吴娓婷

　　遭遇“史上最严厉调控”之后，国内地产商开始转向商业项目开发，以期增强抵抗调控的能力。

　　事实上早在2009年，中国奥园地产集团（03883.HK）已充分意识到商业地产由于其自身的商业价值具有较强的抗风险能力，而且具有在政策环境下难得的发展机遇，开始实行“商住双线发展”产品策略。

　　2010年、2011年及今年上半年，奥园集团陆续推出的商业项目，包括广州奥园广场、沈阳奥园会展广场、奥园养生广场、南沙海景城二期等，均获得销售佳绩。

　　奥园地产集团执行总裁杨忠形容，他希望奥园的商业发展，是“又快又好”。

　　奥园方面介绍，将采取“商住双线”产品策略，在未来几年，商业产品在总销售额中，将逐渐达到和维持在40%左右比例。

　　“销售为主，自持为辅”

　　杨忠表示，目前奥园持有近30个处于不同开发阶段的房地产项目，主要分布于广东、沈阳、重庆、湖南、江苏等地。商业地产大体分两种模式、三类产品：一种模式是商业MALL、主题商业街、酒店、写字楼（公寓）构成的商业综合体，另一种模式是商业主力店和主题商业街构成的居住区域配套商业；产品大致是主力MALL（酒店）、写字楼（公寓）、主题商业街三类。

　　杨忠说：“奥园商业地产开发，坚持‘销售为主、自持为辅’，按商业价值估算，持有比例大约占商业总价值的20%，并将根据我们对商业地产发展趋势研判、商业具体情况及资金安排动态调整比例。”

　　与部分开发商偏好出租物业不同，奥园以销售为主的做法有利于快速回笼资金。

　　以“商业综合体”来说，奥园的策略是选择城市重点发展区域核心，以大型购物中心为主体，综合开发住宅、写字楼、商业街等物业。广州番禺奥园广场项目于2010年开盘。该项目集居住、商务办公、购物、休闲娱乐等功能于一体，对区域商业形态有整合提升的作用。开盘当日，140间商铺全部售罄，创下珠三角地区商业地产单日认购额销售纪录。ZARA、面包新语等近百个知名品牌签约进驻，奥园保留了8万平方米的奥园广场Mall作为投资物业，以获取长期租金收入。项目计划于今年年底正式开业，目前开业筹备工作正在进行中。

　　以奥园广场为蓝本，奥园将该模式复制到沈阳，并根据当地情况对沈阳奥园会展广场进行设计优化，由一个超大型商业Mall加商业街的模式转变为两个大型商业Mall加商业街模式。

　　特色“健康养生”体

　　以“运动就在家门口”打出住宅品牌的奥园，在商业地产上延续了“健康”这一品牌理念和产品风格。据介绍，奥园不仅打造符合健康人居标准的商住产品，还通过发挥奥园养生城的健康、养生资源，提供有特色的物业管理服务。

　　奥园从2002年就开始研究养生地产，并将第一个养生地产项目落户广州南沙。当时奥园相中该地块拥有广州稀缺的靠山望海资源，环境舒适，空气氧分充足。

　　奥园后来在此打造了总面积达5万多平方米、全国首个集酒店、健康检查、康复管理、保健于一体的“特色商业综合体”。据介绍，该项目核心之一的健康检查中心，采用德国罗氏生化仪等健康检测设备及美国疾病分析评估模型，提供了较高标准的健康测试服务。

　　分析人士认为，奥园为休闲度假酒店整合了更丰富的资源，而且契合市场对健康养生的关注，“既延续它的品牌概念，也在众多商业项目中有所凸显”。

　　按照奥园地产杨忠理解，做养生地产的原因在于，养生地产和养老地产有区别，养生地产覆盖人口范围更广，内涵更多。据不完全统计，目前全世界人口85%处于不健康或亚健康状态，其中老年人比重约15%，而影响健康最主要的因素是生活方式和习惯。杨忠认为，随着中国对健康重视程度的改变和富裕度的提升，养生产业在未来发展机遇和前景很好，而养生商业是一个很好的平台。

　　养生元素是奥园商业项目中的“高增长点”。在目前奥园商业地产“商业综合体”模式中，奥园会根据具体项目位置、定位等情况，选择性加入一些更具“养生”主题的商业，在“主力店加主题商业街”模式中，提升商业竞争力。

　　广州番禺奥园养生广场所在地块，2011年挂牌时，临近医院，很多开发商没有信心拿下。但奥园认为正好依托番禺中心医院、交通枢纽打造养生产业服务集群。今年4月项目正式公开发售时销售喜人，二期也即将于近期推出市场。

　　看好“内需”

　　目前，奥园已拥有十余个商业项目，遍布广东、辽宁、重庆、湖南及广西等地。奥园集团旗下专门负责商业运营的商业团队——广州奥园资产管理有限公司，以奥园广场为核心正在不断扩大，精耕细作。奥园表示未来商业板块将会成为与地产开发并重的管理板块。

　　对于现在盛行的商业地产热，杨忠坦承：商业地产由于不受目前房地产限购、限贷政策的影响，去年以来商业开发、推出量再有增加趋势。

　　当前，不少地产商由住宅转向。对此，奥园表示，国家未来几年仍会注重拉动内需促进消费，为经济增长提供动力，商业作为促进消费的重要平台，加上不受地产现有调控政策影响，对未来几年前景总体看好。

　　不过，奥园强调会更注重商业的质量，从拿地、定位、设计、招商到经营等环节，会更细致，同时“对人们购物行为的改变也会持续研究”。

　　“奥园40%左右的商业比例，就是我们对商业热潮中理性抓住发展机遇的思考结果，我们希望奥园的商业发展，是又快又好。”杨忠说。

　　奥园的动作受到资本市场一定程度的肯定。11月1日，奥园公布完成出售北京项目，获得32.3亿港元资金回笼，11月中旬，奥园又在国际资本市场发行1.25亿美元外债，进一步加强了现金流。

　　有分析师认为，在当前政策的背景下，奥园明确的“商住双线”产品策略和“快速开发快速销售”的开发策略，成熟的经营模式和团队，目前又具备充裕的现金流，应颇具竞争优势。