张晓玲

　　 港府10月26日推出限制外地人购房的新政逾两周，香港楼市价格预期并未改变。

　　 11月13日，太古地产公告，一位买家斥资4.55亿港元（5870万美元）购买了其旗下傲璇（Opus Hong Kong）项目一套6683平方英尺（621平方米）的公寓。单价每平方米73.27万港币，再创新高。显示新政并未阻止高端买家入市的步伐。反映香港二手楼价的中原城市领先指数（CCL）则连续8周创历史新高。

　　 自从香港政府10月底推出两项措施遏制楼市后，香港楼市成交量应声而下。根据美联物业分行统计，本月上旬，香港15大蓝筹屋苑录得约12宗买卖成交，较上周末的14宗下降约14.3%。准买家中的观望者数量上升。

　　 成交量下跌，但价格并未下降。美联集团执行董事兼集团住宅部行政总裁陈坤兴表示，目前巿场未见大量减价，买卖双方议价分歧导致成交呈拉锯状。在观望情绪浓厚的情况下，部分市民转向租而不买。

　　 本报记者从多位中介人士处了解到，香港新政推出后，开发商倾向于将住宅隐而不卖，转而推售停车位。一些在售车位获得追捧。根据市场消息，过去两周，推售约2000个停车位。整个第四季度都很活跃，最终的销售数字将可破纪录。此外，香港商铺、写字楼等投资购买行为也开始活跃起来。

　　 巴克莱资本最新报告中将中国香港归类为产权驱动型、而非住房按揭贷款驱动型的楼市。香港楼市总体的杠杆比率在降低，买房用于自住的人也有所减少。2011年香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款，而10年前这个比例为48.5%。香港业主自住率从2006年的73%降至2007年的70%。

　　 发生以上变化的实质，是香港房地产市场的投资比例大幅提高。9月美国推出第三轮量化宽松（QE3）后，资金加速涌入香港楼市，推动香港房价持续向上。

　　 香港抑制楼市投机的效果暂时欠佳。香港中原地产创办人之一施永青认为，随着美国量化宽松催生热钱不断涌入香港，加上香港本地购房者需求仍然很大，香港楼价大幅回调下跌的可能性不大。汇丰亚太区业务策略及经济顾问梁兆基也认为，长远看来楼市还将在低息环境中持续炙热。

　　 不过，同内地房地产市场一样，一旦投资需求增长放缓，高企的房价仍需自住者支撑。本来，低贷款利率使香港自住购房者能够承担住房按揭贷款。但房价涨得过快过高，必然限制了通过按揭购房的能力。有数据表明，目前香港首次购房人需要支付的平均首付款已经升至相当于家庭平均年收入3.3倍的水平。

　　 分析人士指出，香港楼市的核心问题，是供给与需求不匹配、收入与房价不匹配的问题。特区政府应努力增加楼市供应，并通过经济转型与结构升级，降低政府对卖地收益的过度依赖、全港经济对房地产业的过度依赖。