刘杨

　　 此轮房地产调控，本质上服务于经济结构调整这一国家战略。因为要转变经济发展方式，就必须逐步改变以钢筋水泥为代表、以房地产为主要驱动力的粗放的增长模式。如果说当初政府祭出行政限购手段，实属“情非得已”，那么两年后的今天，已经到了改变调控方式的时候了。

　　 房地产调控的深入，必须进行房地产制度新的改革。为与此前的房改相区别，可简称为新房改。

　　 过往的经验告诉我们，中国任何改革都很难一步到位。房地产制度新的改革，关键是两点，一是房地产税收制度的改革，二是保障房制度的改革。

　　 房地产税收制度改革的核心，是房产税。围绕这个问题，争论已有很多。反对者的主要论据是，目前税负较重，不宜增税而是减税；土地非私有，且已交使用费，不应再征税等。赞成者说，征房产税，不应看成简单的增税，因为同时还可能取消相关税种如二手房转让的营业税。至于已交的土地出让金，与房产税并不矛盾，一个对象是土地，一个对象是房子。

　　 绕开争议的做法是，名为征房产税，实质是征奢侈房产税。国外征收房产税（物业税），多数只免征一套住房，我们可以规定免征两套住房。这也是尊重现实的做法。有些领导干部，原来分配了一套房改房，算基本住房，后来自己买了一套商品房，算改善性住房，都免征。若有三套以上住房，就是奢侈住房了。任何奢侈品都要交比其他商品重得多的税，第三套以上的商品房额外多交点税，也是合理的。

　　 征房产税，前提是必须解决法理问题。现行房产税，适用的是1986年房产税暂行条例。上海重庆试点其实已突破了这个条例。如果要再推广，继续以试点的名义就过于勉强了。所以，无论是继续在其他省市推广一般房产税，还是征收奢侈房产税，建议立即修改条例。

　　 以房产税为核心，可深化房地产税收制度改革，一俟条件成熟，可将房地产有关的土地增值税、土地使用税、营业税、契税等合并为统一的房地产税。而房地产税收制度的改革若取得成功，就为土地出让金制度乃至土地制度改革提供了非常好的条件。同时，由于征收（奢侈）房产税的技术前提是住房信息系统的联网，它又为建立资产公开制度奠定了基础。

　　 无论是旧房改还是新房改，都离不开基本住房制度的建立与完善。这就是早年的经济适用房，现在的保障房制度。从数量上看，10多年来，我国建成的安居性保障房规模巨大。但实事求是地说，存在分配不均、不公的问题。

　　 很多专家建议从加强分配环节的监管等角度入手，来解决分配不公的问题。但这种堵漏的办法，永远无法从根本上防止保障房的寻租现象。个人建议，采用倒推法，即禁绝保障房变现套利，掐灭寻租动机。

　　 为什么有那么多不符合条件的居民，热衷于“搞”到一套保障房？有些公务员和事业单位、国企的领导干部，还不止一套保障房。很显然，目的不是为了解决基本居住问题，而是因为有利可图，而且不是小利，是大利。

　　 现行的保障房，经济适用房和限价房，绝大多数地方是规定5年的限售期，过后就可以上市转让了，至多是给政府分点利。五六倍的利润，这才是真正的暴利。而经济学原理告诉我们，为了追逐暴利，人们会不择手段。所以，只要不斩断保障房领域的利益兑现渠道，寻租活动就永不会止歇。

　　 唯一的做法，就是规定所有保障房到时只能由政府收购，成本价加利息。《基本住房保障法》也好，《基本住房保障条例》也罢，假如明确规定了保障房只能由政府回购，就是好法律、好条例，否则不如不出台。

　　 反对的声音当然会很强大。但哪项改革没有反对声？尤其是住房的既得利益庞大，反对声将会格外激烈。但倘若为政者着眼的是历史担当，国家和人民的根本利益，就没什么可害怕的。当然，勇敢之外，也要讲究策略。

　　 （作者系中国政法大学教授）