浙商银行

新房改是时候了

2012年11月22日 04:05  21世纪经济报道 

  刘杨

   此轮房地产调控,本质上服务于经济结构调整这一国家战略。因为要转变经济发展方式,就必须逐步改变以钢筋水泥为代表、以房地产为主要驱动力的粗放的增长模式。如果说当初政府祭出行政限购手段,实属“情非得已”,那么两年后的今天,已经到了改变调控方式的时候了。

   房地产调控的深入,必须进行房地产制度新的改革。为与此前的房改相区别,可简称为新房改。

   过往的经验告诉我们,中国任何改革都很难一步到位。房地产制度新的改革,关键是两点,一是房地产税收制度的改革,二是保障房制度的改革。

   房地产税收制度改革的核心,是房产税。围绕这个问题,争论已有很多。反对者的主要论据是,目前税负较重,不宜增税而是减税;土地非私有,且已交使用费,不应再征税等。赞成者说,征房产税,不应看成简单的增税,因为同时还可能取消相关税种如二手房转让的营业税。至于已交的土地出让金,与房产税并不矛盾,一个对象是土地,一个对象是房子。

   绕开争议的做法是,名为征房产税,实质是征奢侈房产税。国外征收房产税(物业税),多数只免征一套住房,我们可以规定免征两套住房。这也是尊重现实的做法。有些领导干部,原来分配了一套房改房,算基本住房,后来自己买了一套商品房,算改善性住房,都免征。若有三套以上住房,就是奢侈住房了。任何奢侈品都要交比其他商品重得多的税,第三套以上的商品房额外多交点税,也是合理的。

   征房产税,前提是必须解决法理问题。现行房产税,适用的是1986年房产税暂行条例。上海重庆试点其实已突破了这个条例。如果要再推广,继续以试点的名义就过于勉强了。所以,无论是继续在其他省市推广一般房产税,还是征收奢侈房产税,建议立即修改条例。

   以房产税为核心,可深化房地产税收制度改革,一俟条件成熟,可将房地产有关的土地增值税、土地使用税、营业税、契税等合并为统一的房地产税。而房地产税收制度的改革若取得成功,就为土地出让金制度乃至土地制度改革提供了非常好的条件。同时,由于征收(奢侈)房产税的技术前提是住房信息系统的联网,它又为建立资产公开制度奠定了基础。

   无论是旧房改还是新房改,都离不开基本住房制度的建立与完善。这就是早年的经济适用房,现在的保障房制度。从数量上看,10多年来,我国建成的安居性保障房规模巨大。但实事求是地说,存在分配不均、不公的问题。

   很多专家建议从加强分配环节的监管等角度入手,来解决分配不公的问题。但这种堵漏的办法,永远无法从根本上防止保障房的寻租现象。个人建议,采用倒推法,即禁绝保障房变现套利,掐灭寻租动机。

   为什么有那么多不符合条件的居民,热衷于“搞”到一套保障房?有些公务员和事业单位、国企的领导干部,还不止一套保障房。很显然,目的不是为了解决基本居住问题,而是因为有利可图,而且不是小利,是大利。

   现行的保障房,经济适用房和限价房,绝大多数地方是规定5年的限售期,过后就可以上市转让了,至多是给政府分点利。五六倍的利润,这才是真正的暴利。而经济学原理告诉我们,为了追逐暴利,人们会不择手段。所以,只要不斩断保障房领域的利益兑现渠道,寻租活动就永不会止歇。

   唯一的做法,就是规定所有保障房到时只能由政府收购,成本价加利息。《基本住房保障法》也好,《基本住房保障条例》也罢,假如明确规定了保障房只能由政府回购,就是好法律、好条例,否则不如不出台。

   反对的声音当然会很强大。但哪项改革没有反对声?尤其是住房的既得利益庞大,反对声将会格外激烈。但倘若为政者着眼的是历史担当,国家和人民的根本利益,就没什么可害怕的。当然,勇敢之外,也要讲究策略。

   (作者系中国政法大学教授)

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