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小产权问题的背后

http://www.sina.com.cn  2012年09月21日 22:04  经济观察报微博

  吕尚春

  “一打就停,一撤就建”,自2007年以来,“小产权房”取缔行动,像过山车一样一波又一波,然而却等来了更大规模的小产权房涌现。

  北京市国土部门公示将清理79个小产权项目,有媒体探访之后发现,既有停工停建的,也有打着“种植园”名义,以及村集体发放的农业绿植资格证明继续施工的。

  从2007年开始,政府就称小产权房没有财产保障,呼吁大家不要购买。建设部发布“买房风险提示”,提醒市民集体土地上的房屋,将无法办理产权手续。但小产权房从2007年的5000元一平米涨到现在的8000元。小产权的膨胀,与商品房价翻跟头上蹿几乎同步,都是始于2007年。高房价带来的利益冲动,令一墙之隔的农村集体土地,想方设法突破所有的瓶颈,试图从这场土地资产化洪流中分享一二。

  不断的限制,激发了新的“过桥”方法。例如,经乡镇政府批准,土地性质符合“农村公共设施用地”,或“农村兴办村办企业”,或“根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现产权转移”等情形时,用于建设集体性质的房屋,就不能简单以“小产权”的名义一刀切掉。在一波又一波的“运动式”压制中,令农村集体土地用途的诠释变得复杂多变。

  另一方面,每出现一个新的土地和商品房的调控限制政策,都会立即由于集体土地的便宜价格和小产权房相对自由的交易,而大大搅动土地招拍挂市场和房屋交易市场。成都“地票”叫停,即是集体土地转为可建设土地之后,引来了在“地王”浑水中疲于奔命的房地产商。“地票”被叫停后,未取得“地票”的土地,就仍顶着“小产权”的帽子,到处开花。

  尴尬的局面,意味着仅仅用单一的行政指令,小产权问题必然无解。事实上,城乡土地“同地同权”,早已不是新命题。目前的许多政策设计,也显现出赋权集体土地的意味,譬如农村土地“确权”,取得了一些进展,然而阻力也相当的大,甚至国土资源部副部长王世元表示,农村集体土地的确权“进展不平衡、质量不平衡”。这是由于土地的确权,将导致原来模糊的“集体土地”,对应到每一个村民,每一块土地有了分明的界限。“集体在哪儿?”——确权之后,集体土地财产不再是概念,而是由有名有姓的一个个人的财产共同组成,这当然会让征地、拆迁补偿变得不那么自由。

  如果真到这个地步,社会资本将面临一道选择题:是买城市政府的昂贵土地,还是农村集体土地?政府的“土地财政”怎么持续?这正是小产权问题无法“阳光化”的本质所在,小产权房可以“事实存在”,但不能登堂入室——对于社会资金而言,唯一“合法”获取土地的路径,就仍只有从城市政府“招拍挂”获得;“地王”也罢,“天价”也罢,仍旧是可开发土地的仅有通道。如果大经济无法摆脱“土地财政”的怪圈,小产权的“非法”或“庶出”身份,终难改变。

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  来源:经济观察网
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