岳富涛

　　最近任志强的新言论“明年3月房价暴涨”，又激起热烈讨论。他的理由是调控导致投资下降，供应减少，全部库存明年3月前就将消化。

　　调控导致供应大减，这是10年来每一次楼市调控的必然结果；的确每一次库存消化完毕，新的供需矛盾推动了一波又一波的暴涨。但历史还会在最近一年里重演吗？

　　即便经历了几个月的回暖，楼市的库存依然高企。比社科院和统计局更靠谱的上海易居房地产研究院的数据显示，截至2012年8月底，全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，与上月相比基本持平，比去年同期增长25%。

　　除了宏观数据，微观的楼市现场可能会给大家更直观的感受。

　　最近几个月一直在陪多位朋友看房，在与各家开发商讨价还价过程中，了解了一些楼盘真正的底价。在刚需回暖最典型的上海嘉定，以2011年初定价为基数，打折幅度从今年初的8折逐渐回到9折、9.5折，但几乎没有一家的实际成交价回到高峰时期。从销量上来看，打折的去化就快，不打折的还是不见起色，所以嘉定库存依然非常高。8月开盘的常发豪庭的一期价格甚至低于楼板价。

　　在最高端的佘山板块，一个标价超过10万元/平方米的别墅项目，3月份去谈时，最后的成交价可以低至6折；最近去谈，价格依然非常灵活。因为这半年来，同类项目的成交案例都是以个位数计，有的直接吃了“鸭蛋”。

　　上海在这轮回暖中已经是去化率较高的城市，青岛和西安的库存面积比北京和上海还要高，更多以土地财政为生的内地二三线城市依旧在苦苦挣扎。上月在安徽均价最高的马鞍山市探访了几个楼盘，在当地开发力度最大的远郊秀山新区，恒大、绿地等房企大佬扎堆，去年标价6000元/平方米左右的楼盘，目前已经降到了4500~5000元/平方米。只能说明销售虽有起色，但巨量存货依然压顶。奇怪的是，这个小城的市中心楼盘，依然保持在7000~10000元/平方米；二手老公房的价格一年来也几乎没有变化。

　　可见这一轮回暖基本是靠刚需推动的，针对刚需市场的楼盘，只要有些折扣就畅销；面向投资者的远郊楼盘和高端楼盘，只有以价换量，效果还不好。在限购政策和房贷政策方面，政府的立场也很鲜明：鼓励刚需，抑制投资。

　　从历史来看，房价暴涨的主要推动力还是投资者，这也是所有金融或类金融市场的运作规律，无论期货、外汇、股票还是石油、生姜、大蒜。例如2009年的最近一次房价暴涨，所有类型的楼盘齐头并进，“鸡犬升天”。

　　当下虽然经济下滑严重，但政府调控政策口风不改，在可以预见的数年内，不会再把楼市当成GDP增长的主发动机。限购和限贷政策不放松，加上资金面收紧，房价暴涨只是苦苦煎熬的开发商的奢望。