黄树辉

　　在历经两年的战略调整之后，传统房地产行业四强“招保万金”中的金地集团开始进入转型发展期，新一轮爆发式增长已现端倪。

　　房地产调控让一直坚持中高端路线和高利润率的金地集团曾一度陷入被动，但这种局面在今年上半年出现逆转。

　　金地集团在2012年着重解决周转率偏低成果显著，各项财务指标表现抢眼。在国泰君安看来，年销售额高达300亿的金地集团仍是一家拐点型企业，向上趋势明确，后续基本面增速将持续跑赢市场。

　　值得关注的是，正朝着复合型地产企业转型的金地集团，其“一体两翼”发展战略在今年进一步加速，并将助推公司进入新一轮快速增长通道。

　　周转率之变

　　此前一直致力于调整产品结构、加大首置刚需供货的金地集团，在悄然来临的2012年刚需置业潮中，获得恰逢其时的回报。

　　受益于刚需市场的逐步回暖、灵活的产品和销售策略，以及较为充足的可售资源，金地上半年销售面积和销售金额同比明显上升。

　　根据半年报，2012年上半年金地销售面积113.5万平方米，销售金额134.6亿元，分别较上年同期增长40.1%和19.6%。房地产项目结算面积47.01万平方米，结算收入60.57亿元，同比分别上升32.6%和25.2%，增速跑赢行业均值。

　　在多家房地产企业净利润大幅下滑的上半年，金地集团则一举扭转过去几年业绩增幅放缓的不利局面，再次实现快速发展。

　　2012年半年度报告显示，金地集团上半年实现营业收入64.7亿元，净利润5.02亿元，同比分别上升25.5%和5.1%，资产总额达到967亿元，同比增长6.87%。

　　金地集团今年以来的业绩堪称可圈可点，金地集团总裁黄俊灿在接受《第一财经日报》采访时表示，这得益于该集团在2012年着重解决周转率偏低问题。

　　与以往大大不同的是，今年以来金地集团根据市场形势变化，积极把握销售节奏和推货节奏，优化去化结构，保障销售速度，加大回款资源促进内生发展。

　　数据显示，随着首置首改产品的大量补充，金地下半年推盘结构将进一步优化。下半年预计新增供货约149万平方米，其中首置首改产品占比达70%。

　　不仅如此，金地集团的财务指标也进一步趋好。截至中报期末，金地集团持有货币资金190.3　亿元，为一年内到期借款的1.6倍。

　　从多项指标来看，金地集团债务结构良好，净负债率仅为42%，长期借款占总借款的62%，信托等高成本融资占比较低，公司融资成本处于较低水平。

　　金地集团还有效实施了费用管控，2012年上半年销售费用、管理费用占销售金额的比重分别比去年同期降低了0.86和0.84个百分点。

　　金地集团董事长凌克认为，房地产宏观调控的政策已经产生效果，随着各地房价的合理回归，刚需客户和自住改善型客户已经入场，未来房地产行业将会延续较好的交易氛围，整体市场会呈现良性发展态势。

　　半年报还显示，金地集团已销售未结算资源进一步增加。随着项目集中于第四季度竣工，预计全年结算面积较上年将有所增加。目前，公司已销售未结算资源签约面积约302万平方米、签约金额约390亿元，业绩锁定系数高。

　　国信证券研究报告认为，即使在可售货源均价比去年全年均价下降20%，下半年去化水平仅50%的苛刻假设条件之下，金地集团全年销售亦能实现增长。倘若楼市基本面向好，预计公司全年销售金额有望冲击350 亿大关。

　　“一体两翼”护航

　　相对于业绩大幅增长而言，金地集团“一体两翼”战略的提速则对其产生更加深远的影响，这意味着金地集团朝着复合型地产企业发展方向更进一步。

　　此前2010年，金地集团战略架构在原基础上实现重大突破，明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略，并根据战略规划成果建立和完善相应的组织架构和业务流程，成为复合型的地产企业。

　　在这一战略下，金地集团在2010年成立了稳盛投资基金，此后进一步实现了从房地产基金业务部到独立基金公司的转变。

　　截至2011年末，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合20多亿元人民币。

　　黄俊灿年初曾表示，2012年预计稳盛投资基金管理规模达到50亿人民币，全年公司财务盈利。

　　2012年7月19日，金地集团宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司发行12亿元人民币三年期无抵押优先级债券，创A股地产公司海外发债成功案例。

　　作为第一个在没有母公司担保情况下仅由海外子公司成功发债的内地房地产企业，金地此次发债获得4.7倍的超额认购。

　　在凌克看来，传统开发模式下，融资高度依赖银行贷款；土地是产业链中心和原始支点。在一系列调控政策影响下，市场游戏规则发生改变：房地产融资难度和成本与日俱增。未来，房地产金融将成为产业链的一个核心。

　　中信证券的最新研究报告认为，金地集团较早进入房地产基金与商业地产领域，并于2010 年提出了“一体两翼”的战略方向，“长期来看我们认同公司走差异化路线，但公司并没有发挥出其先发优势，相反进展较为缓慢。可喜的是报告期内公司加大对这两个领域的投资力度，进展有所加快。”

　　凌克认为，如果说过去中国房地产企业更多地通过销售生产房屋来赚取平均利益，同时依靠土地资产的升值赚取超额收益，那么未来中国房地产企业只能通过产品竞争力赚取平均收益，依靠企业的规模增长、效率提升来赚取超额收益。

　　接下来房地产企业的竞争将进入下半场环节，企业的发展将主要来自于自身综合开发能力的提高，以及行业分化与整合带来的效率的提高。

　　凌克表示，未来地产行业将在专业化和复合型两个方向上分化、整合。行业分工会越来越细，对企业能力的竞争要求也会越来越高。规模房企将获得更多整合机会和资源，复合型的地产公司将在周期性环境中获得更持久和坚实的发展前景。

　　在业界看来，随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，将会给房地产私募基金带来机会。而金地集团将大力提高房地产金融业务的市场竞争力，并将其培育成公司新的利润增长点。

　　目前，金地集团的房地产基金资金投向仍将以住宅项目为主，会涉及商业综合体项目，除开发类项目外，也会涉足物业持有类项目。

　　作为金地集团发力的另一抓手，商业地产在上半年也实现稳步发展，其中金地中心完成写字楼招租，出租率达100%，同时，金地广场将于9月份完成改造并正式亮相，深圳岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期设计研发和施工按计划节点稳步推进。

　　此外，金地集团商业地产公司还协同区域公司、稳盛公司进行项目拓展，完成了多个项目的考察和可行性研究，为商业地产公司的发展奠定坚实基础。

　　过去十年，金地集团在市场的黄金发展期内实现了规模的迅速增长，现在金地已经进入了全国20个城市，拥有一批耳熟能详的明星项目，而公司规模更是较10年前增长了100倍左右。但是金地公司并没有一味地追求规模的无限制扩张，在发展过程中着力雕琢公司战略管理体系和风控体系，打磨产品创新战略。

　　凌克说，金地将深入挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平和综合竞争能力，拓宽未来金地的成长之路。

　　国泰君安证券(微博)认为，金地集团是创新能力强的房地产龙头公司，未来业务向“一体两翼”战略转型：住宅商业联动，房地产金融输血，通过业务互动，打造综合竞争优势。