张歆晨

　　金秋九月，对于保利地产(微博)而言，是个颇为特殊的月份。因为这个月的14日，便是这家央企巨子创立20周年的纪念日。

　　20年来，保利地产凭借12万启动资金一路打拼到总资产规模超过2000亿的行业翘楚，为社会创造了无与伦比的物质和精神财富。

　　如今，保利地产作为中国改革开放和城市化进程的见证者和参与者，用屹立在41个城市的一座座建筑丰碑，诠释着“和者筑善”的品牌理念和“打造中国地产长城”的企业愿景。

　　全国布局日臻完善

　　与其他地产企业不同的是，保利地产极少用年销售额作为增长的主要衡量坐标，而是极为重视所进入城市的占有率的提升。如此，保利地产抛开了市场等外部环境起伏对考核的客观性带来的偏差，将目标投向与同行的竞争，同时也鼓励每个分公司先站稳脚跟再图稳步扩张。

　　这样的考核方式，让保利地产在国内的许多城市均衡发展，市场份额逐年上升。到2012年1~5月，公司签约额占全国市场份额达2.05%，首次超过2%，较去年底增长65%；截至6月底，公司已进驻城市市场份额达5.61%，较去年底增长19%。

　　今日的辉煌，得益于保利地产早在10年前理顺主营业务，并快速抓住房地产行业增长先机，启动全国布局战略。

　　2001年，中国保利集团公司开始对所属企业实施按主营业务和地区划分的整合和资产重组，形成了贸易、文化、旅游、房地产等专业子公司以及上海、香港等地区子公司。在集团战略框架调整的大背景下，2002年广州保利房地产公司更名为“保利地产股份有限公司”，保利南方集团将其下属主要的房地产开发经营资产和业务纳入广州保利，同时将广州保利的非房地产开发经营资产和业务剥离。

　　通过股权重组，保利南方集团所属核心房地产业务及经营性资产全部整合进入广州保利房地产开发公司。受益于集团业务整合，保利地产开发业务和优势得到进一步巩固。

　　2002年完成股份制改革后，保利地产召开了第二次创业动员大会，这次会议被看作是保利地产进军全国的冲锋号。动员大会确定了非常明确的区域战略：以广州、北京、上海等一线城市为重点，在已拓展的其他重点区域的市场基础上，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，夯实和完善公司全国战略布局；拓展策略是先以单个项目开发进入新的城市，待站稳脚跟后，再向多项目同时运作迈进，步步为营、稳扎稳打。考核目标是在各区域市场占有一定的市场份额，争取三年内在所进入的区域市场进入销售前两名，形成多区域利润增长点。

　　就在同一年的6月7日，保利武汉公司正式注册，注册资金为人民币1亿元，是一家国家二级房地产开发资质企业。武汉公司的第一个项目是合作开发的保利花园，经过三年艰苦的付出，克服重重困难，到2005年武汉保利花园实现销售面积15万平方米，超额完成年度任务8000万元，成为湖北省内最大的“国家级康居示范小区”，被消费者评为本年度“最具性价比楼盘”、“最佳人居环境楼盘”、“最具升值潜力楼盘”以及“房地产开发诚信企业”，为保利地产品牌在武汉甚至在全国的拓展奠定了坚实的基础、积累了宝贵的经验教训。

　　有了此前跨区域扩张积累的经验，加上2006年完成上市，保利地产更以前所未有的速度践行全国战略。其敏锐地捕捉到城市化进程中因经济的聚集而形成的城市群，果断在战略上做出相应的区域战略选择，迅速占领增长潜力大的经济带，形成公司未来持续增长的利润带。2007年，包头保利花园作为保利地产的第一个二线城市项目开售，吹响了保利地产进军二线城市的号角。

　　截至目前，公司已进入全国41个大中城市，覆盖长三角、珠三角、环渤海等重要经济带，已经完成全国战略布局。数据显示，在2010年661亿的销售业绩中，北京、上海、广州三个一线城市的销售额占45%，二三线城市的销售额超过一半，占55%。数量众多的二三线城市甚至四线城市成为颇具潜力的重点市场，也为保利地产的突围提供了更多的可能。

　　从城市的点状格局到三纵两横的格局，已经初步完成全国化布局的保利地产进入区域化布局阶段。点、线、面的区域布局为业绩持续增长提供稳定支撑。目前，保利地产在区域战略布局方面以“补点”为主，即将前期尚未进入的城市纳入到现有区域市场架构中去。

　　2010年，保利地产在“十二五”规划中明确提出，将“进一步完善全国化布局，做大做强现有区域，积极拓展发展潜力突出的二三线城市”。

　　20年来，在成功的区域战略指导下，保利地产已棋行天下，布局全国，以高速和稳健的姿态立于行业之巅。截至今年6月30日，保利地产在全国拥有在建拟建项目154个，在建面积3036万平方米，上半年累计实现新开工718万平方米，竣工354万平方米。

　　资本市场价值明星

　　即使在最严峻的宏观调控之下，保利地产在资本市场上依然拥有相当的号召力，只因没有人质疑，这家曾经创造了价值增长神话的企业，会因为短期的市场波动而改变增长路径。

　　多年来，保利地产始终坚持以发展为主题，以经济效益为中心，果断把握市场机遇，实现了资产和经营规模的持续跨越式成长。数据显示，2006年以来，公司各项主要经营指标增速均保持平稳快速增长。2011年，公司实现销售签约额732亿元，同比增长10.7%；年内实现营业收入470亿元，净利润65.3亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。年末公司总资产达1950亿元，净资产达353亿元，同比增幅为28.0%和18.7%。

　　到2012年中期报告出炉时，保利地产实现半年签约销售金额502.96亿元，实现签约销售面积437.83万平方米，同比分别增长27.47%和28.43%，销售签约均价11488元/平方米，基本保持稳定。其中6月份单月实现签约销售额155.15亿元，刷新了公司单月销售纪录。公司的市场占有率较2011年底大幅提升0.92个百分点，达到2.16%。截至6月30日，保利地产总资产突破2000亿，达到2168.03亿元，净资产365.05亿元，比2011年末分别增长11.17%和3.54%。报告期内，公司实现营业收入201.83亿元，营业利润44.97亿元，分别同比增长32.86%和14.22%。

　　直到今天，保利地产仍旧以其快速增长引领同行，而速度也是这家军旅背景的企业基因。某些时候，成长比成功重要，早在公司上市前，保利地产就已经创下了许多“速度纪录”。例如从2003年到2006年保持了连续三年的高成长，公司总资产、销售额和净利润的年均增长率分别达到了107%、86%和111%。公司的销售额从2003年的6.21亿元，到2006年已迅速攀升至40.1亿元；净利润由7000万元飙升到6.6亿元。

　　从2006年7月31日上市至2011年底，保利地产的各项经营指标创造了一个又一个地产商业的速度神话，企业的各项经营业绩指标的复合增长率在业内外所称道。

　　在实现自身快速发展的同时，保利地产高度重视股东回馈，2006年上市至今已累计分红近25亿元，其中现金分红17.5亿元，现金分红占实现净利润比率达13.7%，现金分红占实现净利润比率呈上升趋势， 2010年该比率更是高达20%，使股东在获得资本增值的同时也取得了丰厚的现金回报。2011年，公司实现每股收益1.1元，同比增长33%，实施每10股分配2.15元的现金红利分配方案。

　　资料显示，凭借优秀的经营业绩和财富创造能力，公司蝉联2012年沪深上市房地产企业综合实力第二名，财富创造能力、投资价值第二名，2012年中国房地产百强企业综合实力第三名，进一步巩固了行业龙头地位。