在面积144平方米的二层安置房里，李桥村村民林海波开心地告诉记者：“住上新房没花一分钱，还补贴了2万元。”

　　像林海波一样，没花一分钱住上新房的共有360户。这样的待遇，得益于2006年开始启动的武汉市黄陂区祁家湾街谦森岛增减挂钩试点项目。

　　黄陂区国土资源和规划局局长叶忠元透露，不只农民没花一分钱，政府同样没花一分钱。那么，钱从哪里来?黄陂区的窍门在于——招商引资，吸引民间资本参与项目实施。

　　市场化运作，让土地效益最大化

　　谦森岛增减挂钩试点项目，涉及旧村庄拆迁、安置区新建、宅基地复垦、建新区开发等多个环节，建设周期长，前期资金需求量巨大。

　　为破解资金难题，黄陂区出台相关优惠政策，尝试引入民间资本参与项目实施，最终确定武汉谦森岛有限公司为实施主体。公司连续多年被省、市人民政府审定为“农业产业化重点龙头企业”，被国家旅游局评定为“全国农业旅游示范点”。

　　谦森岛公司在黄陂先后开发荒山、荒坡8000亩，建造大棚3000座，主要从事优质黑李系列品种和珍稀食用菌的开发培植。

　　公司法人代表赵发所是全国劳动模范、全国“五一劳动奖章”获得者，第十届、十一届全国人大代表。垦荒造地的赵发所，曾戏称自己为“新地主”。他认为，地主不仅拥有土地使用权，还要能驾驭土地，经营好土地，让土地增值，能带动乡亲依靠土地致富，只有这样才是土地的真正主人，被土地奴役的人，不能称为土地的主人。

　　正是基于这样的理念，赵发所尝试通过投资增减挂钩项目，带动乡亲致富。

　　项目实施，农民没花一分钱，政府没花一分钱。然而，钱不能从天上凭空掉下来，而是通过市场化运作手段，让现有的土地效益最大化。

　　一方面，通过拆旧复垦，实现新增农用地效益的最大化。项目实施完成后，项目区人均用地由157平方米减少至70平方米，节约了55%，除去还建区占用土地，增加农用地22.01公顷。

　　要实现新增农用地效益最大化，必须推动农业产业化。针对传统农业经济效益不高的现状，谦森岛公司为农民着想，发挥产业培训基地优势，引导和帮助农民大力发展食用菌产业。

　　谦森岛公司累计投入资金6000万元，建成食用菌示范基地500亩、食用菌钢架大棚2000座，并建设了加工厂房、仓库、产品深加工车间，按照“三提供一回收”的方式，即“提供种苗、大棚、种植技术，回收产品”，让农户开展订单种植。每户根据劳动力状况，租种大棚1~3个，以白灵菇、茶树菇为主，每个大棚提供种苗1万袋，资金由公司垫付，产品由公司以保底价收购，然后集中贴牌向外销售。几年来，在谦森岛公司帮助下，附近3个村的150户农民，通过种植食用菌，成功脱贫，并带动1600多户增收，人均年纯收入增加逾千元。

　　实现新增建设用地效益最大化，是实现土地增值、农民不花一分钱的重要保证。根据项目实施规划，节约出来的用地，用于建新区的开发建设，规模22.01公顷。据了解，建新开发地块位于横店街桥咀村，分为两宗用地，其中一宗商业住宅用地177.25亩，于2010年7月成功挂牌，由谦森岛公司竞得。该地块的运作收益，用于补贴拆旧建新、土地复垦的资金缺口。

　　平等博弈，让农民利益最大化

　　由于项目采取“规划引导、政府主导、企业投资、群众自愿、市场运作”的方式实施，政府的角色略显超然和中立，项目实施形成的土地增值收益分配，主要通过企业与农民之间的平等博弈达成，有利于实现农民利益的最大化。

　　项目启动以来，企业始终严格按照以下流程稳步推进：编制实施规划——农民的还建小区建设——农民搬迁——拆除旧村庄——旧村庄复垦——申报新开发地块。

　　先建新后拆旧的实施流程，大大减少了拆迁矛盾。为方便群众生产生活、高起点推进新农村建设，还建小区选址李桥村。该地块紧邻孝天公路，地势高而平坦，便于进行公共基础设施等配套建设。谦森岛公司按照新农村建设的要求，规划建设了“三大中心”和“三大场所”，即文化活动中心、村民休闲中心、医疗卫生服务中心，托儿所、敬老院和超市。

　　拆迁还建是项目推进的关键环节。项目还建坚持政府引导、业主运作、农户自愿，按照 “一户一基”、“以房换房”的置换原则，符合还建认定标准的，提供144平方米标准住房一套，超面积部分实行货币补偿;对“五保”孤寡户，由谦森岛庄园提供面积56平方米现房一套;搬迁后各农户所养牲畜、家禽，实行统一安置;对农户购置代步工具、农机具等予以适当补贴，投资资金30余万元。

　　为保障农民长远生计，项目实施过程中，谦森岛公司从长远发展着眼，着力改善农业生产条件，先后投入资金130余万元，新建机耕路25条，方便了村民种植。

　　同时，谦森岛公司着力提高和增加农户致富的能力以及机会。定期组织公司技术人员，为农民开展食用菌、果树栽培等技术培训，力求做到农民一听就懂，一学就会，学了能用，用能致富。对不同群体进行分类培训，为党员干部、骨干农民提供短期脱产培训，对普通老百姓，开展田间地头科技咨询，并不定期组织村民、员工外出参观学习，让村民开阔眼界，掌握新知识、新信息。

　　谦森岛庄园作为全国生态旅游景点，拥有一批林果基地和特色民居。庄园优先考虑聘用项目区内农民进行管理。经过培训后，有30多人成为庄园长期工人，每年使用季节工、临时工1万多人次。通过拓宽农民就业渠道，项目区农民家庭收入大幅提高，户均年收入从项目实施前的1.5万多元，增加到3万多元，实现农民就地致富。