杨红旭(微博)

　　 外资投资内地房地产的热情为何大幅降温？一个重要原因是：人民币对美元升值进程停滞，外资套取汇差的“无本生意”没法继续进行。

　　 回顾历史，2005年实行汇改之后，人民币对美元持续升值，外资大量涌入中国内地。在楼市爆热的2007年，人民币对美元升值近7%。而那年中国股市疯狂，上证指数创6124点历史最高，房价同样大涨。2008年下半年，人民币对美元停止升值，股市楼市皆下行。2010年6月，二次汇改，人民币对美元重拾升值之路，至今年二季度，升值近8%。但是，二季度基本停止升值，甚至7月以来出现近些年非常罕见的微幅贬值。与之同步的，还有外汇储备量的变化。

　　 大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，助推了一线城市房价。为了抑制房价飙升，2006年国家出台了“171号文”，限制外资购房，炒房比重因此明显下降。其后，部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。2007年，楼市再次非理性繁荣，外资重新泛滥。2008年国际金融危机爆发，国内经济和楼市双双下行，热钱外流，部分海外基金急于抛售在华物业。2009年以来，外资进入房地产业的方式趋于多元化，除了传统的外资开发企业与海外基金外，还有很多在中国香港上市的内地开发企业通过IPO、借外债等方式融资，各种私募基金进入，在股权投资、过桥贷款、合作开发等方面大展拳脚。

　　 今年以来，外汇储备的减少、房地产利用外资的大幅下降，不仅直接减少了房地产业内的资金量，而且还制约了货币供应的增加，至今M1增幅仍在5%以下的历史低位挣扎。不管从市场需求，还是从市场供应角度考虑，外资流出，皆对房地产市场的活跃度构成利空影响。然而，展望未来，人民币升值之路还未结束，外汇储备的总体走向仍将增长。因此，不管从市场需求还是市场供应角度考虑，外资流出，皆对房地产市场的活跃度构成利空影响。这一利空因素只是暂时的。

　　 (来源:华夏时报)