9月2日，周日。楼市如火如荼，香港特区政府上周推出十项新的房屋措施，冀为楼市降温。观乎五短（期）、五中（期）连同研究长远房屋发展策略和港人港地两项长期措施，“十加二”中短长俱备，惟万法归宗，无非针对住宅供应下药，以满足港人对住房的需求。从回应市民置业困难出发，新措施聊胜于无，但从供求着手，真的足以解决香港楼市的深层次矛盾吗？答案恐怕是否定的。

　　周末期间，老毕查阅了回归前后跟香港楼市相关的统计，经整理后，有助从多角度探讨楼市问题，今天且提出与读者研究。

　　重温“八万五”政策

　　根据中英联合声明，港英政府在正式踏入过渡期的1984年至香港主权回归中国的1997年，每年最多只能卖地50公顷。在供应受到严格限制下，香港楼价于过渡期尤其回归前二三年大升。董建华上台后，深信增加供应乃稳定楼市有利民生的德政，遂提出每年供应8.5万个新住宅单位（公私营房屋合计），即所谓的“八万五”政策。然而，新政尚未有机会付诸行动，香港楼市已爆煲。

　　在这点上，值得注意的有两件事：第一，董氏上台跟亚洲金融风暴同一时间发生，金融危机和科网热潮瞬间幻灭，令香港经济于不足三年内受到两次沉重打击。楼市一泻如注，挨足六年始翻身，罪魁祸首是不是“八万五”，答案应该很清楚；第二，每年供应8.5万个单位的计划虽从未正式推行，但由差饷物业估价署资料可见【图1】，香港私营房屋供应在董治时代确实明显增加。1997年，私宅落成量为1.47万个，1999至2004六年间每年落成量皆逾2万个，其中1999和2002两年私宅新供应更在3万个以上。换句话说，住宅供应虽从未接近“八万五”的目标，惟单以私宅落成量而论，董氏整个任期内，房屋供应跟1997年前相比的确大增。

　　港府于2003年起全面退出房屋市场，同年起私人住宅落成量亦逐年下降。2005年私宅新供应跌穿2万个，其后每况愈下，2010年虽回升至1.3405 万个，创出四年新高，但去年又回落至1万个以下。换句话说，就像有没有“八万五”，楼市泡沫皆难逃一爆，政府于楼市一沉六年后收紧供应，并非楼市否极泰来的关键因素。

　　香港经济在自由行、CEPA带动下复苏；加上人民币汇改引发资金涌入中港，促成流动性过剩，

　　才是香港楼市告别六年困境，并随非典疫情消退重踏升轨的根本原因。换句话说，回归后住宅供应在通缩肆虐经济疲弱下增加、房屋落成量于经济复苏热钱四窜下缩减，两者都会对本就存在的楼市趋势（升跌皆然）推波助澜，但供应本身并非楼市荣辱的决定性因素。

　　调供应非对症下药

　　楼是用来住的，有供应便得有需求，而左右楼市长期发展的两大元素，一为人口增长，一为家庭收入。

　　CIA World Factbook的统计显示，自2000年起，香港人口增长每况愈下，2000 年增幅为1.35％，此后每年增长即使不跌亦仅持平。另一边厢，本地家庭月入中位数2001年为1.871万港元， 2006年降至1.725万港元，2011年回升至2.05万港元。换句话说，过去十年，香港家庭月入中位数增加9.57％。

　　两个问题：第一，香港人口增长年逊于年，住宅供应有大幅增加的必要吗？第二，香港通缩于2003年结束，过去七八年已是年年通胀。不计物价升幅，家庭月入中位数较十年前增长不足一成，经通胀调整后，实质增长大有可能由正转负。居民收入与楼市发展脱节，楼价急升真的是刚性需求所致吗？

　　香港私营住宅总存量处于140余万个单位水平，若说一年新增单位1万个严重不足，那么落成量倍增至2万个，新供应占整体私宅存量亦只会由0.7％增至1.4％，杯水车薪而已。反过来看，楼价一旦大幅回落，透过弹性处理卖地抽走部分新供应，涉及的单位数目不管多可观，一旦放进140余万个私宅总存量中，占比同样微不足道，楼市不见得就能因供应减少而起死回生。

　　然则，1997年以来香港楼市实际表现如何？从差饷物业估价署资料可见，香港物业售价指数自楼市爆煲至2003年第三季非典后见底，跌幅在六成以上；楼价在2003年第三季至2008年首季回升，四年半间涨幅约108％；2008年底至2009年初楼市随金融海啸调整，跌幅略超二成，此后步入大涨小回浪高于浪的局面【图2】。

　　老毕相信，许多自以为聪明的港人，在金融海啸后卖掉物业套现，却一直没有再度入市，后悔莫及者必然数不在少。他们难以理解的是，环球经济过去三四年从未真正好起来，金融海啸刚过去、欧债危机接踵而来，如今还有中国内地经济左支右绌自身难保，香港楼市凭什么一升再升？答案也许可以在香港物业售价指数2009年至今走势中寻找。跟2003至2007年楼市有经济复苏通胀重临外资涌入等因素支撑不同，楼价2009至2010年升逾三成，2010至2011年涨逾二成；去年至今年上半年虽轻微调整，但近月狂态毕露，升势较过去两年有过之而无不及。

　　显而易见，香港楼市在世界经济极度不明朗下持续上扬，最主要的原因是联汇制度输入了美国的宽松货币政策，以致香港楼价在供求不见得严重失衡下涨个不亦乐乎。

　　这个深层次矛盾，并非政府酌情增加供应、加快预售楼花等治标不治本的措施解决得来的！