姚艳芳 陈哲

　　成立于2009年的红星地产，依据房地产市场发展规律，建立以自持商业+住宅开发（BSH）和独立开发住宅（BS）相结合的二元开发模式。凭借专业化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，在过去不到三年的时间里，红星地产已进入十多个城市，由红星美凯龙家居MALL转向家居MALL和百货MALL的双MALL模式和商业地产。即将开发数十个高品质房地产项目，开发范围涉及长三角、珠三角、中部、东北、京津塘、西南等地区，类型涉及精品住宅、高层商务楼、商业地产等大型城市综合体项目。

　　具有25年商业运营经验，无疑会给红星系的综合体地产业务加分。不过面对仍然严厉的房地产调控和商业地产白热化竞争，红星地产如何实现突围？针对相关问题，红星地产进行了回复。

　　经济观察报：过去一年中，去化和回笼资金是开发商的关键词，作为一家新成立的公司，红星地产有何历程？

　　红星地产：我们公司2009年才成立，是红星美凯龙的兄弟公司。有人说，红星集团是最有条件干成城市综合体的少数企业之一。目前已经进入了80个城市，正在运营的家居MALL已有100个，持有的物业面积达到1500万平方米。在单个城市的地产项目可能并不多，但是从全国范围来看，红星地产的综合体业务是排在前列的。目前在建商业物业有近20个MALL，双MALL（家居MALL和百货MALL）综合体，在建面积约1000万平方米。到2014年进入收获期，会开业大量城市综合体。

　　经济观察报：红星地产在全面正式进入房地产业的过程中，如何在不长的几年时间内，进行战略布局？

　　红星地产：自2009年开始成立红星地产公司，建设红星国际广场，打造百货和家居双MALL战略。红星国际广场的业态中，除了百货、超市等传统商业外，红星还致力于打造以玫瑰天街为主题的时尚、休闲等商业业态。

　　住宅类产品中，基本形成高端的檀宫系列、中高品质的紫郡系列，形成了较全的产品体系。

　　经济观察报：大型综合体的开发，对资金的要求十分严格，许多开发商采取量入为出的方式，以售养租，你们有什么样的思路？

　　红星地产：发展综合体过程中的自持和可售比例，根据具体项目的不同而不同。笼统来说，有几个因素，一是看政府当地规划要求，二是开发商自己的经营，第三还要看当地市场的特点。

　　可能并不像一些开发商由于现金流的要求，建造速度非常快，红星的思路中，一个成熟的MALL开发周期3年左右是正常的。再加上红星打造的项目，品质追求是放在第一位的，所以我们会按照正常节奏开发，做一个负责任的城市综合体项目开发商。

　　经济观察报：今后的房地产政策无论如何变化，将是一个平衡、均衡社会各方利益的局面，地产飞速扩张、其他事宜让位土地财政的做法，将会发生转变。你怎么看今后的趋势？

　　红星地产：我想房地产领域仍然有很多机遇，中国的城市化进程目前只有50%，欧美发达国家差不多80%，而每一个百分点的提高，拉动1万亿的经济体量。具体而言，首先是综合体项目，它不仅仅能够提供一站式的生活消费服务，还能够带动大量当地的就业和税收，这对为数众多的中西部二、三线城市而言，是非常有吸引力的。

　　今后城市化过程中，多中心是一个趋势。很多地方的新城充满活力，开发和迁徙仍然对房地产项目有需求，也代表未来的价值。

　　经济观察报：红星以双MALL为核心竞争力，在商业地产热潮中，百货MALL如何借助原有优势突围，又会有哪些新的做法？

　　红星地产：今后在综合体购物，本身将会是一种生活方式。红星美凯龙的家居品牌、客户群美誉度可以说已经是中国的NO.1，红星的产品也已经逐渐从纯家居类，衍生出很多种业态，如星梦时空、红星高尔夫会所、520婚庆大世界等等，这些业态，和与之定位相匹配的百货MALL，完全可以共享原有家居MALL中的人流和财富流。