胡芳洁

　　“‘模式创新’将主导中国地产业的未来趋势，这也是目前首创置业在企业战略上的重要支点。”首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光(微博)表示。

　　首创置业是最早提出“营运商”概念的地产企业，并且以“综合营运商”为理念。目前，首创置业的城市综合营运模式，正在加速。

　　经济观察报：一年以来，房地产市场从冷到逐渐升温，与此同时，政府宏观调控的基调并没有发生改变，地产企业一方面需要去化以往较高价格拿下的土地或库存，一方面要保持资金、团队的稳定。如何看待房地产市场目前的状况？首创置业将如何对应？

　　刘晓光：从大趋势来看，首先，毫无疑问房地产业直至今天，仍然是直接拉动经济增长的重要驱动力。目前，世界经济形势并不乐观，中国经济也扑朔迷离，一个健康向上的房地产市场一定会再次拉动中国经济稳定增长，并且成为世界经济发展的“亮点”。第二，健康的调控一定会继续，但是一些“行政式”和“休克式”的调控将注定退出，“市场化”将是未来调控的主流基础。第三，调控会使房地产企业经历一次“去粗取精”的过程，无论是去库存还是保证资金安全，大浪淘沙，主流企业将在这个过程中进一步壮大实力，构建更为健康和可持续的企业发展路径，形成良性循环。“投机式”企业将淡出，真正的实力企业继续壮大。第四，调控之后，“模式创新”将主导中国地产业未来趋势，这也是目前首创置业在企业战略上的重要支点。

　　首创置业将在未来几年大力推进“城市综合营运模式”，相信其会成为中国地产业发展的“亮点”。“城市综合营运模式”作为主导城市与产业发展的核心力量，将把开发的重心集中在“城市化、综合化、营运化”三位一体的资源整合发展方面。

　　经济观察报：今后房地产政策无论如何变化，将是一个平衡、均衡社会各方利益的局面，地产飞速扩张、其他事宜让位于土地财政的做法，将发生转变。这将给地方政府供地、企业拿地方面，带来哪些变化？首创置业接下来的拿地策略是怎样的？

　　刘晓光：中国地产业的成长一直与中国的城市化进程密不可分，根本上说中国城市化的战略方向和进程直接决定了地产业的发展方向乃至发展模式。

　　我们可以看到，目前，中国的城市化发展面临两个现状，一是，一线城市特别是大都市发展空间日益压缩，但是却仍然拥有较大的品质提升空间；二是，“大都市圈”成为中国城市化的新趋势，都市圈效应直接催生了“城市新生”浪潮，即依托大都市圈背景的全新区域或小型城镇，在大都市圈效应的催化和国家政策的大力扶持下，将快速、全新地崛起。那么，这将意味着在一线城市升级换代腾挪出空间的同时，大量的土地供应将来自二、三线城市以及大都市圈周边城市。

　　事实上，目前首创置业已经在一系列的二、三线城市，大都市圈的周边城市做出一些布局。2011年，我们先后在北京、天津、青岛、烟台、江阴、海南万宁等地拿地，新增土地储备相当于截至当年底土地储备总建筑面积的约1/4；2012年以来，又继续在北京和湖州新增加土地储备。当然，同时我们也在城市创新发展上做出一些探索，我们全新推出的“城市综合营运模式”也体现了这方面的内容。

　　经济观察报：首创置业“城市综合营运”模式主要包含了哪些内容？体现了哪些和以往不同的因素？目前有什么进展？

　　刘晓光：区别于追求短期利益的传统房地产开发模式，“城市综合营运模式”在战略层面追求“5大理念”。其一，推动“都市圈”城市新生，依托高端化的模式快速推动小城镇都市化进程，并且推动其融入大都市圈。其二，聚焦一二级联动，采取一级和二级联动开发模式，确保在战略层面对城市未来的整体规划和设计，聚焦的是城市未来和土地资源的科学利用。其三，致力于综合化发展，引入大批非房地产行业的产业资源、服务乃至资本等等，满足一个城市整体的需要。其四，全面整合营运资源，把开发转向营运，融合经济、商业、民生、社会、人文各个领域的切实发展。

　　今年，首创置业“城市综合营运”模式发展十分迅速，已经布局的项目包括天津国际半岛国际教育港、顺义工业园小镇、平谷金海湖度假区、青岛空港产业园区、昆山古镇发展区、万宁旅游地产区等几大重点项目。这些项目将为首创的城市综合营运模式奠定坚实基础，也坚定首创继续走“模式创新”的战略道路。总之，我们的视野不在“地产”而在“城市”，不在“项目”而在“产业”，不在“开发”而在“营运”，不在“短期”而在“长远”。

　　经济观察报：对于市场的变化，公司的产品结构将发生什么样的变化？

　　刘晓光：首创长期以来都积极探索和实践独具竞争力的模式。目前，首创置业形成了“全链条开发”的理念，在三大“产品线”基础上实现了产品品类的细分，住宅细分为自然、多元、风范三大品类。同时构建了多个产品系列，包括顶级豪宅系列、郊区别墅系列、首创IC系列、首创府郡系列等等。如今，首创置业再次打造全新的“城市综合营运”，其中在“高端旅游产业新区模式”、“潮流文化产业模式”、“地铁枢纽开发模式”、“国际物流经贸产业模式”以及“未来创意新城模式”、“特大城市老城镇创新改造”等方面，我们也还将有一系列新的产品陆续释放出，进一步完善首创的产品结构。

　　经济观察报：年初首创置业曾表示，成立了包括华夏、国华在内的几只基金，以拓宽融资渠道。接下来，公司的融资安排是怎样的？

　　刘晓光：融资与并购是首创置业2012年的重要工作。在转型过程中，最重要的就是整合各种资源，打破融资瓶颈。首创置业目前的融资策略是多元化融资，包括国内和国际的两块私募，项目和公司两个层面的股权私募以及债权私募，而根据今年的特殊融资环境，境外融资将作为首创置业的重要融资突破口。目前，我们有两项重头融资项目正在等待落地，其一是2010年10月8日提出的不超过14亿股的A股发行方案，预计融资近百亿元；其二则是私募。目前公司正在做其国际部分，主要瞄准中东和美国投资者，规模可能达10亿美元。除了外部融资的拓展，首创置业正在加强资金内生能力。除了住宅项目继续加大销售回款外，从2012年开始，首创置业“奥特莱斯芭蕾雨”项目也将开始为公司提供现金流。

　　经济观察报：接下来一年，公司最重要的战略是什么？

　　刘晓光：未来，首创置业在战略层面主要精力集中在商业模式的发展方面，“模式创新”将成为未来企业竞争战略的核心方向，只有找寻到最成功的商业模式，才有可能打造真正的百年企业。对地产业来说，许多资源是不可再生的，但是模式却可以不断创新，不断产生价值和收益。好的商业模式不仅资源收益最大化，对中国的城市化发展和社会进步，以及对人们生活环境的进步都意义重大。能够与时俱进地与中国城市化共成长，企业才会有持久竞争优势。