许伟明

　　几乎每次和记者见面，天安数码城集团总裁戴宏亮和他的下属们都要作一番解释：天安数码城不同于一般意义上的工业园，也不是传统的地产商。确切地说，天安数码城从事“产业地产”，算是一家非典型地产商。

　　在过去，天安数码城并不为多数人所熟知，尽管早在1990年，天安数码城就在全国的工业园区开发热中开始产业地产开发，后来跟随中国经济社会的变化步骤，天安数码城也进行了几次转型。

　　随着目前世界经济不景气和中国经济探底，中小企业面临产业转型升级，将中小企业视为服务对象的天安数码城也开始了第四次转型。这一回，天安数码城将自己的定位明确为“城市产业地产综合运营商”——这是一个同样需要对外解释多遍的名词。

　　非典型地产

　　1990年，天安数码城进入产业地产。“1990年，我们当时定位是一个传统工业开发区，和东莞的整个开发区完全是一样的。”东莞市天安数码城董事总经理何文说。

　　到1990年代后期，跟随当时经济的热点，天安数码城又向工贸园开发建设转型。“1996、1997年开始兴起的计算机经济互联网，我们提出了由工业开发区转型为天安数码城的产业园区。”何文说。2000－2009年，天安数码城做了第三次转型，着力开发科技产业园。

　　“从工业区到工贸园到科技产业园，天安数码城围绕企业的需求构建了很多服务，提供了很多硬件的、软件的产品。”深圳天安数码城龙岗园区副总经理余安定说。

　　不同于其他的产业地产商，天安数码城对入园的中小成长型企业的支持包含多个层次，包括金融。2008年金融危机，园区里有很多企业面临资金压力。我们推动银行和担保机构以及政府的经济发展部门的战略合作，帮助企业从银行取得低成本的资金。

　　天安数码城还会通过由PE和VC加入的创新基金以及天安数码城集团以股东身份入股等手段，来帮助企业完成融资升级，以此推动园区企业的发展。“我们还有一部分住宅用地，但是一直不想把自己归类为地产公司，这跟我们公司的特性和盈利模式有关系。”戴宏亮说。

　　为使企业发展更具可持续性，天安数码城从成立一开始就考虑在园区企业间形成产业的上下游链条关系，从而构建良性和谐的园区产业生态环境。虽然投资回报周期漫长，但戴宏亮说，通过产业园配套的住宅地产的出售，和商业地产、总部大楼等的持有和租售，最终能达成一种平衡。

　　到今年，天安数码城已在全国13个城市拥有14个项目。余安定说：“我们园区所聚集的企业已超过4000多家，创造的年产值超过1000亿元。”

　　其中，位于深圳龙岗中心城的龙岗天安数码城是龙岗区政府的重点支持建设项目，目前已形成新能源新材料、电子信息、软件、物流、环保、创意和生物医药等七大产业集群，截至2012年1月，园区已入驻企业180家，其中上市企业3家，拟上市企业8家。预计建成后园区年高新技术产品产值可达300亿，不仅可实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。

　　当下，天安数码城认为自己的这种产业地产模式正驶向春天，天安数码城也为此做了准备。戴宏亮说，目前储备开发建筑面积超1500万平方米。

　　第四次转型

　　今年6月，天安数码城更换全新的LOGO，开始第四次转型，继续发展“城市产业综合体”定位。

　　据介绍，城市产业综合体是天安数码城继工业园、工贸园和科技产业园之后的第四代产品，融合产业、商务、交流、生活于一体，以企业和企业家为中心，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，使之成为产业集聚、人才集聚、商务金融集聚、信息服务集聚的企业圈和高品质生活圈，从而实现了与城市经济生活的无缝对接，真正融入了城市核心。

　　自2009年在国内首次提出“城市产业综合体”的概念后，天安数码城的产品在建筑方面的系列标准化已逐步形成城市型产业园、生态型产业园、创意产业园三种模式，匹配不同发展阶段的城市和城市内不同的发展区域。

　　“我们更关注人才的需求，城市产业综合体不仅满足企业本身的需求，满足企业当中人才的需求，更重要的是为入园的企业提供一个真正能够把人才留住的环境，”余安定说，“我们所做的工作就是帮助入园企业真正吸引和留住人才。”

　　“在一个特定区域，如何去建成一个使各种产业、商务、交流、生活融为一体的多功能服务型园区，这是非常关键的。我们就是希望混合规划、混合用地、能够产生混合经济，最终服务实体经济。”戴宏亮说。

　　近些年新城过快扩张，产业空心化现象已日益成为社会关注的弊疾，众多“睡城”、“鬼城”的出现成为缺乏协调平衡的畸形城市化所滋生的恶性并发症。针对此，戴宏亮表示，“产业是城市经济的命脉，我们始终把产业放在第一位。我们希望以此信念为一个区域、一个城市做一些实实在在推动当地产业发展的事情。”

　　在戴宏亮看来，天安数码城很乐意成为娇柔弱小的成长型企业的温暖摇篮。“很多中小企业有好的创意或项目，但因为缺乏合适的土壤和条件而往往在破土而出之前就夭折了，这是很可惜的事。而我们就是要做一个孵化器平台，提供包括技术、资金、人员、商业机会、产业聚合的资源等多方面的支持，让中小企业度过最初的艰难阶段，生存下来然后发展壮大。”

　　“我们在进入一个区域之前总会提前深入思考，可以给这个区域带来什么不一样的东西，怎么样去推动一个区域的城市化、工业化和现代化，如何使这个区域保持旺盛且持续的发展潜力。”天安数码城常务副总裁莫尚炎说。

　　面对现在中国城市化相对滞后，工业化超前的现状，北京大学经济学家周其仁认为，将城市人口和经济要素集中集聚，建设立体、高密度的城市形态，是城市空间管理一个创新方面，“天安数码城是学习高密度管理很重要的一个平台”。

　　天安数码城认为，目前其产业地产的开发模式具有扩张复制的客观条件，今后天安数码城将以“标准化、针对性、产业链、管控力”的经验进行扩张。