周亚霖

　　8月，远洋地产发布财报：截至2012年6月30日，远洋完成协议销售额人民币138亿元，同比上升11%，完成全年销售目标的51%。营业额达到人民币68亿元，毛利达人民币21亿元。据远洋地产总裁李明透露，截至8月15日，远洋的协议销售及认购金额已达210亿，达到全年目标的78%。下半年将是远洋的销售高峰期，随着强势新盘的增多，远洋有信心提前实现全年销售目标。

　　业务如预期稳固发展的同时，远洋地产还“手持”大量现金。截至6月30日，远洋拥有现金约人民币149亿元，获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元，净负债率继续处于62%的水平。

　　远洋地产上半年营收中，剔除物业开发后的投资物业、物业管理及其他收入10.5亿元，已经占上半年营收总额的16%。这与远洋地产多元化战略紧密相关，据了解，远洋地产在商业地产、养老地产、产业地产正布局谋定。

　　稳健经营 加快周转

　　经济观察报：能谈一谈今年贵公司提出的“稳健经营，两手准备”的策略吗？

　　远洋地产：“稳健经营”就是原则上不增加新的土地投资，严控成本、加快周转；“两手准备”就是不降低在建规模，表现为区域深耕，创新业务。在确保财务稳健的基础上，选择合适时机扩大已进入市场的份额，稳固现有优势。

　　在土地购买方面，2012年上半年，远洋没有购入新的土地，，远洋在购地方面一贯保持审慎态度，规模控制在可以保证未来3—5年的发展需要。

　　在建规模上，远洋去年在建规模约为900万平方米，2012年预计新开工为400万平方米，复工面积约为500万—600万平方米，全年预计保持在900万—1000万平方米的在建规模。

　　目前远洋全国性的布局已经完成，原则上没有迫切进入新城市的需求，而是深耕已进入区域。未来，北京区域的比重将逐年下降，这一变化是出于收缩北京战线、布局全国市场的战略考虑，符合公司的预期。

　　除了严控成本，2012年初远洋还将控制企业负债的增长作为全年的重点工作。今年远洋在控制负债上的思路是“控制两个规模”，第一个是控制总资产规模，即不盲目地投资和盲目地增加土地储备；第二个是要控制有息负债规模。

　　此外，远洋在资金链方面也做了一定的平衡与补充。6月份远洋刚刚获得由多家银行组成的财团提供的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资。与此同时，我们亦将一笔三年前发行的26亿元公司债进行了展期操作。

　　此外，远洋今年确定的销售目标是270亿，但我们的货源和货值准备了 550亿到600亿。设定销售资源去化率则为50%到55%。

　　经济观察报：今后的房地产行业无论如何变化，将呈现一个平衡、均衡社会各方利益的局面，地产公司如何面对这样的变化？从公司产品结构到资本安排将发生什么样的变化？

　　远洋地产：在目前远洋地产的产品构成中，50%是刚需和首改，30%是高端产品，20%是中高端产品。今年5、6月份以来，远洋也持续推出面向刚需自住需求的中小户型、城市首次改善需求住宅产品，效果不错，业绩也不错。对于房企而言，另辟蹊径，通过布局养老地产、商业地产的多元化策略也不失为一种有效的发展途径。远洋早在住宅市场的繁荣时期就已经开始布局商业地产，目前远洋的部分商业物业已经进入到运营阶段，远洋国际中心、远洋大厦、远洋光华国际等甲级写字楼的出租率常年保持在96%以上，为公司贡献了稳定的现金流。

　　经济观察报：远洋地产曾拿过几块地王，现在情况怎么样？

　　远洋地产：远洋地产的高价地数量不多，规模也不大，对公司影响有限。对于地价较高的地块产品，远洋主要把握三个原则，一是好料子一定要做出好衣服，确保产品高端品质，满足市场高端需求；其次，降低投资回报预期，以价格主动适应市场；第三，要把握时机，果断追求去化。

　　布局谋篇

　　经济观察报：远洋地产去年成立的地产基金，有没有新投资项目？

　　远洋地产：2011年9月5日，远洋地产宣布与KKR联合成立地产基金“盛华”。

　　远洋与基金一起开展合作，将使公司从基金所拥有的多种融资资源和丰富的投资融资项目经验中受益，并且还能保持对项目的实质控制权。而项目产生的现金，可用于为收购、开发远洋和基金共同开发的项目提供资金。基金将会在项目拓展以及评估等方面提供协助，同时，对于双方计划共同开发的新项目，基金也会提供初期收购土地以及开发所需要的资金，并为项目取得进一步融资以及审批等方面提供协助。

　　盛华地产基金专注于投资经济高速增长、人口稠密、人均可支配收入高增长的区域城市，重点区域包括环渤海、长三角、珠三角及经济发展迅速的中西部重点城市。投资物业类型以住宅为主，并追求多种物业类型投资的多元化产品组合。目前，盛华地产基金成立后已完成首个大连住宅项目投资。

　　经济观察报：大家都认为行业进入了一个全新的时期，今年拿地或者未来几年拿地会和过去几年有什么变化？

　　远洋地产：公司未来增加土地储备的政策和原则有三条，第一条就是，要严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误。第二个原则就是，我们将有成熟团队的区域适度增加土地储备。第三个原则是要控制单个项目的规模，每个新拿项目的规模不能过大，平均来讲，每个新项目的建筑面积控制在20万平方米左右。

　　控制单个项目的规模，主要是控制项目的开发周期。过往远洋也有不少超大型项目开发，而这些项目的体量达到一两百万平方米。那时候买大项目可以享受土地升值的溢价，但在目前的市场环境之下，并不一定是时间越长，土地升值的溢价越高。另外，如果项目开发周期过长，那么它的财务成本、管理成本等也将会随之增加。

　　未来的商业地产规划

　　经济观察报：商业地产的发展有怎样的进展？租金收入和过去相比有了什么变化？

　　远洋地产：目前远洋在商业地产方面的土地储备总面积约370万平方米。在全国拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，预计2015年之前，这些地区将有8个购物中心相继亮相。

　　公司大概在5年以后会拥有接近200万平方米的持有商业投资物业。

　　从2012年开始，远洋的投资性物业每年都将会有20万平方米以上的新物业投入运营。今年远洋商业物业已经进入了运营阶段，3月份远洋与太古合作的综合体颐堤港已经开始试营业，大概30万平米，这是远洋从今年开始在商业方面一个明显的变化。以后每一年，远洋后续项目，都不会低于20万平方米的规模投入。远洋的商业地产，将来大约三分之二将作为持有，三分之一作为销售。

　　在2011年，远洋持有的面积是25万平方米到30万平方米，产生的收入大概是4亿。如果按照5年以后持有面积大概是200万到300万平方米，收入大概是40亿左右。通过测算这个数据，按照全国平均的租金水平4到5元，最终能够占到远洋整个营业额的20%，盈利大概能占到20%到25%。

　　远洋对投资性物业的投资不会因为销售的高低去做临时性的调整。未来远洋地产将稳健拓展投资物业，加大商业地产开发力度，除了写字楼，还将聚焦关注一、二线城市核心区位的集中商业、城市综合体的发展机会。