陈哲

　　今年7月，新的《财富》世界500强榜单中，国内企业绿地集团首次入围，位列483位，这同时也是中国首家以房地产为主业的入选这一榜单。

　　上半年，绿地仍然保持了较高的增长，绿地的高速发展，是2005年来房地产业频繁波动的周期中获得的。从最初的城市绿化，到全国布局，再到城市综合体和超高层，这家公司表现出了极强的市场环境适应性。“绿地就是做政府之所想，为市场之所需，大型房地产企业就是应该将社会责任和市场化经营结合起来。”绿地董事长张玉良如是说。

　　经济观察报：过去一年中,房地产企业一方面需要去化以高昂价格拿下的土地，一方面要保持资金、团队的稳定，经过了怎样的历程？

　　张玉良：我认为，在风险可控的前提下，择机进行反周期投资，是大型房企在弱市中抢抓机遇拓展发展空间的积极措施。绿地一方面坚持积极审慎的拿地策略，视现金流情况择机以合理价格储备优质项目，特别是今年以来，加大了在三、四线城市的拓展力度；另一方面，积极响应政策要求，通过加大适销对路产品的供应及促销力度，加快产品去化和现金回笼，确保现金流平衡与高效健康运行。

　　经济观察报：今后的房地产政策无论如何变化，将是一个平衡、均衡社会各方利益的局面，地产飞速扩张、其他事宜让位土地财政的做法，应将发生转变。地产公司如何面对这样的变化？

　　张玉良：一直以来，绿地集团的发展理念都是“做政府所想、为市场所需”，而社会责任与市场化运作之间并不存在矛盾，企业要讲究可持续经营发展，作为大型国有企业，绿地要将社会责任与市场经营有机结合，所以也有足够的能力适应这种变化。

　　我认为，保持人口与房屋的协调增长，达成平衡的供求关系，是抑制房价过快上涨的根本。从宏观层面上去考量，科学地规划城市化进程，合理地配置基础资源，加强二、三、四线城市的发展速度和人口承载能力，促进区域的经济均衡发展等，这些都是其中的重要方面。而作为房地产开发企业，从绿地的角度，尊重市场规律、主动迎合市场需求，特别是优先满足刚性需求，为民众提供高性价比的安居之所，是房地产企业在城市化进程中的职责所在。

　　经济观察报：公司的产品结构，到资本诉求及安排将发生什么样的变化？

　　张玉良：近期，绿地通过着力加大“调结构”的力度，来有效应对市场变化。一是调整房地产主业的产品结构，重点加大对中小户型刚需类住宅、商业办公项目的供应和推广力度，持续优化产品细节，有效对接政策要求和市场需求。今年前三季度，绿地的商办类产品预销售额占到房地产预售总额约40%。

　　二是调整区域结构，加大受调控影响较小城市的营销力度，同时积极关注和布局三、四线城市，择优进行项目储备。

　　三是调整产业结构，加大能源、金融等综合产业的布局和拓展，这就对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑。

　　此外，绿地将进一步拓宽多元合理融资渠道，提高资金运筹效率，通过优结构、降成本、控风险，持续保障企业发展运作的资本诉求。

　　从经营业绩来看，这一系列因时因势的调整，应该说已经收到了实效，今年上半年，绿地集团仍然保持了良好的增长势头，实现业务经营收入1126.4亿元、结算销售收入923.6亿元，同比分别增长34%和36%。

　　经济观察报：绿地在各地快速发展的超高层综合体，是国内房产产品线热议的话题，为什么选择这种产品，其高投入模式是否给绿地带来运营和资金上的压力？

　　张玉良：绿地做超高层主要是基于对中国城市化的理解，首先是城市的发展要有制高点，它也代表当地主流人群的愿望；其次很多地区具备了建造超高层的经济基础；三是行业技术已经成熟。在这个产品类别上，绿地已经完全具备这样的品牌和能力，建造300米高楼对绿地而言已经是常规技术。

　　资金上，绿地已经摸索出非常成熟的投资回收模式。我们说现在超高层的主要盈利模式，有一种是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15—16年收回。而绿地的模式不一样，是核心部分留下，其他卖掉。第一年做基础，第二年上部做完，达到预售条件就卖掉，两三年就收回成本。持有的物业，又可以向银行、金融机构贷款，再继续发展新的项目。

　　经济观察报：在独特的商住模式下，可售部分的现金回流为绿地全国布局的巨量投资提供了一定保障，然而面对限购和市场下行，绿地如何实现去化，以价换量的边界在哪里，标准是什么？

　　张玉良：整体流动性的持续收紧对房地产企业发展普遍形成制约，对此，绿地积极响应政策要求，灵活调整营销方法，加快产品去化和现金回笼，确保现金流的平衡与高效健康运行。

　　非常值得注意的一点是，很多开发商都在说以价换量，但是以价换量的背后必须有产品品质作为支撑。下半年，市场刚需及改善需求将进一步释放，企业能否抢抓机遇、跑赢大市，在于及时优化产品品质与服务。