吴娓婷 潘伊纯

　　2012年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约173亿元，约完成全年目标的40%。首七月房屋均价下降3%，但上半年毛利和权益所有人应占利润分别实现36.8%和3.7%的增长。

　　近年来，房地产企业被迫在“危与机”的双面夹击下寻求生存之道：一方面是国际国内经济形势的不明朗，针对房地产的调控持续进行；一方面却是城市化背景下房地产业壮阔的行业发展前景。

　　碧桂园的做法是力求在“低成本、大规模”的传统模式之上找到更多的增长可能性，一直以“助推城镇化”为企业发展导向，同时强化“城市运营”物业管理，在培育成熟社区的过程中，同时丰富了住宅产品的附加值。其中，其五星级酒店已成为一个相对独立的、有影响力的品牌。

　　城镇化之机

　　国家统计局于今年8月15日发布报告指出，2011年我国城镇化率首次突破50%达到51.3%，比2002年提高12.2个百分点，城乡结构发生历史性变化。中国大陆城镇人口数量首次超过农村人口，表明中国已经结束了以乡村型社会为主体的时代，开始进入到以城市型社会为主体的新的城市时代。

　　“中国要发展不能只把眼光放在大城市，除了北上广深，还有很多的县城也要发展。我们有这样的经营能力，为当地提升现代化生活水平，加快当地的城镇化速度，提供老百姓买得起的好房子，这才是碧桂园的生存之道。”

　　碧桂园创始人及董事会主席杨国强的话显示了该企业的开盘定位。其住宅项目一般都处于大城市的新城区和近郊以及二、三线城市，如今，碧桂园在二、三线城市的土储占总土储的比例高达约84%。

　　当调控成为常态，碧桂园却能免受市场影响。继2011年取得不俗业绩后，今年8月23日，碧桂园发布2012年中期业绩报告，上半年，碧桂园共实现合同销售金额约173亿元，约完成全年目标的40%。碧桂园方面表示，这与上下半年销售任务四六开的完成节奏大致相符，但比起去年首六月就完成全年目标的50%相比，确实有所下滑。楼市的传统旺季“金九银十”将至，碧桂园有望借此机遇继续冲击销售目标。

　　在维持有吸引力的价格及销售速度的同时，碧桂园也通过规模化、集约化管理维持了公司的利润。今年首七月，碧桂园销售房屋的均价为6102元/平方米，相比较去年全年6288元/平方米，微降3%。与此同时，毛利和权益人应占利润并未受到影响，依旧保持增长。其中，毛利较去年同期增长36.8%，录得68.9亿元。权益所有人应占利润亦实现3.7%的同比增长，录得约29.8亿元。

　　碧桂园方面表示，二、三线城市较低的土地成本优势确保了碧桂园产品定价的灵活性，增强了碧桂园抵御房地产市场风险的能力。

　　培育社区

　　将闲置在城市当中的购房投资意向拉向近郊，除了低价策略，还需要将近郊打造成配套齐备的社区。碧桂园的方式正是如此，通过构筑完善的社区丰富住宅产品附加值，让居住在近郊或二、三线城市的住户生活品质不打折。

　　据碧桂园集团物业公司总经理李长江介绍，碧桂园目前有物业管理人员约1万人，服务全国50万业主，整个管理面积已经超过3000万平方米，是国家一级管理企业，在全国的物业管理百强企业中排名第15位。2012上半年，碧桂园的物业管理收入约为3亿元，同比增长24.5%。

　　碧桂园早在创立之初就提出“给您一个五星级的家”的理念，发展至今，碧桂园更将该理念从提升服务质量深化为助推城镇化的路径。

　　公司总裁助理孙献忠在今年4月份的媒体见面会上曾分析道，碧桂园的物业管理已经不仅仅是住宅服务的角度，更多的是小型的城镇，甚至城市运营服务的角度。生活带来的最大意义是可以实现本地就业，本地工作，这是硬件方面。软件方面是碧桂园怎样满足小区业主的生活服务需求，使小区本身的自我循环、社会运转更合乎城市的状态。

　　酒店、交通、教育、购物、休闲，碧桂园以运营社区的理念布局区内物业管理，当中多项业务已取得良好口碑。今年推出的碧桂园?十里银滩项目二期产品，亦实现了医疗服务的覆盖，使包含养老地产概念的该项目继续受到市场热捧。

　　酒店品牌渐成

　　碧桂园2012中期业绩报告显示，碧桂园的酒店业务录得收入约4.4亿元，同比增长约36.1%。自上市以来，碧桂园的酒店业务已连续5年取得两位数的增长。“使原有的住宅项目有更完善的配套服务和更大的升值潜力”，这一理念推动碧桂园首创了为社区配套五星级酒店的做法。时至今日，碧桂园已经成为综合实力最强的本土五星级酒店连锁集团之一，并拥有专门管理酒店业务的公司——碧桂园凤凰国际酒店管理公司。相比众多转型做商业地产的企业，碧桂园不单起步得早，而且品牌形象鲜明。

　　目前，由凤凰国际精心培育“碧桂园凤凰”及“碧桂园假日”品牌拥有已开业酒店37家（含试业），客房数目10000多间。其中五星级标准酒店34家（含挂牌五星酒店7家），覆盖广东、湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、重庆、天津等省市。此外，目前在建或立项的“凤凰酒店”项目超过20家。

　　2012年，碧桂园在江苏、海南、内蒙古、安徽、广东等地共有6家酒店新开业。其中，通辽碧桂园凤凰酒店是内蒙古通辽地区开业的第一家五星级酒店，开业一个多月客房基本爆满，创下中国酒店业开业新纪录。

　　据了解，碧桂园已经与希尔顿、玛丽蒂姆等国际酒店管理机构签订了酒店管理协议，有意进一步挖掘酒店板块的长期潜在价值。其在天津、武汉、佛山禅城、沈阳、安徽芜湖等地和上述两家国际机构已拥有合作项目。

　　莫斌在今年年中业绩发布会上表示：“我们酒店业务不是作为一个独立的体系来发展的，当然我希望我们的酒店业务发展越来越好之后能够上市，但是现在还没有纳入我们的计划体系中。”