廖杰华

　　8月7日，地产龙头万科首先发布了2012年中期业绩，报告期内，2012年上半年，万科累计实现营业收入307.2亿元，同比增长53.7%；销售面积达602.5万平方米；归属上市公司股东净利润为37.25亿，同比增加25.1%。

　　与此同时，作为A股房企最不差钱的公司，高达470亿元的手持现金使万科的后市发力显得游刃有余。

　　在过去两年，万科的销售额连续破千亿，对于万科而言，千亿并不是一个终点，后千亿时代的万科何去何从，才是万科最关心的话题。

　　现金之王

　　万科2012年中报显示，其手持货币资金已达470.1亿元，较年初增加了37%，是A股房企中手持现金最多的。

　　对此，爱建证券在其研报中指出，“公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。筹资活动产生的现金流量净额101.7亿元，较上年同期增加了59.28亿元。”

　　不难看出，地产龙头万科是实实在在的“不差钱”。今年上半年以来，在各大房企面临融资瓶颈时，万科在融资方面的优势尽显，数据显示，其整体贷款余额增加了124亿元，在各大房企中独领风骚。

　　公开资料显示，截至今年6月，万科的短期借款从去年末的17亿元增加到48亿元，增加了31亿元，增幅高达182%。

　　Wind统计显示，已经公布中报的30家地产上市公司，今年上半年的短期借款一共增加了48亿元，而万科一家就占了整体增量的65%。

　　在长期借款方面，万科依旧保持优势。数据显示，万科截至目前的长期借款余额为367亿元，比今年初增加了157亿元，增幅为75%。而30家地产公司的长期借款余额为955亿元，较年初增加193亿元。换言之，万科一家占了整体增量的81%。同时，万科的一年内到期的长期负债有所减少，从218亿元下滑到155亿元，减少63亿元。

　　如此一来，万科的负债水平势必下降。万科总裁郁亮在中期业绩说明会上表示，“从公布的财务报表看，资产负债率为78.9%，但目前有1400多亿预售款，预售款属于负债，所以报表上显示的负债率较高。除去预售款外，实际上净负债率只有22.8%，比年初的23.8%进一步降低。万科持有470亿元现金，长期负债和短期负债总和只有203.1亿元，所以万科的负债率并不高，在行业内是负债率最低的公司之一。”

　　先知先觉

　　2004年前后，当国内主流开发商瞄准利润空间大的中高档住宅和豪宅、舍弃中低端产品时，万科却反其道而率先向下延伸产品线。

　　此后，2005年10月，万科开始征集城市中低收入人群居住解决方案，启动关注低收入人群住房问题的“海螺计划”，最后成就了“新式围屋”的廉租房实践。

　　而2006年的时候，“国六条”以及九部委《意见》都表态要加大廉租房等政策性住房的建设力度，正好与万科的举措不谋而合。

　　对于2006年调控传达出来的“刚需”信号，万科似乎也早有准备。在此之前，万科便在上海、天津等地陆续推出了小户型产品“蚂蚁工房”，成为当时万科最热销的产品类型之一。而这与后来政府出台的“90/70”政策，积极发展小户型住宅的精神又颇有异曲同工之妙。

　　到目前，万科积极响应调控政策的基调依旧不变。在万科的刚需比例上，表现得淋漓尽致。

　　中报显示，上半年销售中，万科刚需比例达到了89%。其中，90平米以下的小户型占总销售套数45%，较2011年全年的52%下降；90平米至144平米的中户型销售套数占总数44%，为近5年最高，2011年此比例为36%。

　　而对于下半年而言，谭华杰表示，万科主打产品仍是中小户型（144平米以下）。

　　纵观历史上的多次调控，万科都表现出一以贯之的态度主动配合。因此，行业内甚至流传着如果想了解政策的走向，看一看万科的动作即可的说法。

　　2008年之前，万科曾在竞争对手压迫式的追赶之下，激进拿地。但是，在2007年12月底，王石就公开声明：“2008年之后，万科绝不拿地王。”此后，万科一直奉行的是谨慎拿地的策略。

　　2008年，王石提出了拐点论，万科带头降价促销，并且不管是拿地还是经营策略上都极为谨慎。而万科集团副总裁毛大庆曾经表示，“万科超过10亿的项目一定要寻求合作伙伴。”

　　这些都是万科稳健发展道路上的点滴之举。在郁亮看来，“稳健”是万科一贯的经营风格。只有稳健的企业，才能获得长远持续的发展。

　　千亿之后

　　伴随着稳健之风，万科的销售业绩不断飙升。

　　今年上半年，万科实现营业收入307.2亿元，同比增长53.7%；实现净利润37.3亿元，同比增长25.1%。截至第二季度末，万科已售但未结算房产规模达到1392万平方米，对应合同金额1464亿元。

　　在谭华杰看来，“上半年推盘量不大，明显低于去年同期，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长。此外，销售金额也高于同期推盘金额。9月份后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。”

　　照此趋势，万科再上一个千亿台阶已经不再遥远。但是，在通往下一个千亿的道路上，万科走得并不顺畅。

　　纵观2012年上半年，万科从安信地板(微博)甲醛门开始，“质量门”事件不断——墙裂门、纸板门、设计门、精装门、变电站门、诚信门，这些都是万科下一个千亿路上挥之不去的梦魇。

　　对此，王石在万科5月11日的股东大会上表示，“万科现今已是世界最大的房地产公司，这个地位万科和我都想保持，但这就延伸出一个疑问：是靠数量保持还是靠质量保持？如果要质量，就可能会降低速度，万科也有可能从第一降到第二。”

　　王石这一问对于强调“高周转”的万科而言，不啻为一把“达摩克利斯之剑”。虽然万科早在2008年就提出由“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转型，但是近年来，随着其交付规模不断扩大，质量问题层出不穷。

　　“规模扩大后，任何一个局部的问题都会引发对公司整体的质疑。因此，公司必须以更严格的标准要求自己，进一步强化质量管理，使产品质量达到更高水平。”郁亮表示。

　　在郁亮看来，随着调控的常态化，房地产行业已经进入下半场，而企业要壮大发展，在顺应行业经营环境变化的同时，更要重视建立自身的竞争优势。

　　对此，郁亮颇有雄心地表示，“万科会继续坚持主流产品定位，做对产品，完善配套，‘给普通人造好房子’、‘盖有人住的房子’，同时继续深化向‘质量效益增长’的转型。