廖杰华 张晓龙

　　在中国房地产界，中海地产以其德系精工制作的风格被誉为“工科状元”。

　　作为国内资历最老的房企，中海地产拥有30多年发展历史，拥有20年上市历史的恒生指数成份股的履历。“工科状元”之誉，在于中海地产产品的行业口碑，也在于其不仅拥有行业排名前三的销售规模，更为人所称道的是连续多年的行业盈利冠军。

　　2012年上半年中报显示，中海地产以83.8亿港元的净利继续蝉联国内盈利能力最强的房企，这一数据比早已踏入千亿规模的万科高出了30.6亿元人民币。而2010和2011年两年，中海地产已经连续两年净利润破百亿。纵观历史，2002-2011年，中海地产净利润复合增长率达47%，这一高增长率，在行业内无可匹敌。

　　与此同时，中海地产前7个月已经完成全年目标的94%，在此基础上，中海地产上调全年目标至1000亿港元，至此，中海地产跨越千亿的号角已经吹响。

　　逆势称雄

　　敏锐而精准的市场把握能力，高效的执行力，在2012年上半年中海地产引领行业的逆势增长中显露无遗。

　　万科总裁郁亮说，总体而言，今年楼市自5月份以来有所回暖，是开发商以价换量的结果。上半年万科虽然净利润同比增长25%，但毛利率、净利率却分别同比下降5.6%、2.2%，成交均价亦同比下降10.6%。据统计，截至8月25日，A股披露中报的38家房企中，有17家净利润出现同比下跌。

　　实际上，今年上半年以来，受调控政策影响，各大房企不断降价促销，以价换量已经成为开发商的共识，但是，中海地产在行业内率先降价，却丝毫未影响其盈利能力。本轮调控以来，中海地产是降价最迅速、最果断的一线房企。去年4月底，中海地产在深圳发起精准的降价，在深圳创造了调控之下一天销售1000套房屋的纪录，引领性地拉开了降价的序幕。今年前7个月，除了1月份因春节因素销售较少，中海地产在2月份即启动适应市场价格的强势销售，自2月以来，中海地产每月销售均超过百亿，而大多数房企的销售回升都是在4月份以后。中海地产上半年的销售逆势大涨之势，引发市场侧目。

　　而且，中海地产并没有像大多数龙头房企一样因为降价销售而导致毛利和净利下滑，其上半年净利润达到83.8亿港元，在全行业一骑绝尘，继续蝉联国内盈利能力最强的房企。

　　早在2010年，伴随着万科进入销售破千亿的步伐，中海地产也进入了净利润百亿时代。数据显示，2010年，中海地产就已经实现净利润123.7亿港元，成为第一个年利润过百亿的国内房企。

　　工科状元

　　在过去十多年的房地产市场中，中海地产在高潮时能顺势跨越，逆势中亦能稳健发展，并一直有着令人惊羡的增长，中海地产一直被认为是行业稳健发展的表率：以优异的企业管理与运营能力，抚平大幅度的市场波动，这恰是“工科状元”中海地产的过人之处。

　　公开资料显示，在香港，每15个香港居民，就有一位住在中海造的房子里。发源于香港的中海地产，在本世纪初将主战场转移至内地后，其系出承建的工科技术优势得以更大地发挥，中海地产的“安全、环保、质量、工期、成本”五个统一管理模式也深得行业认可，“工科中海”的产品品质，更是其无论于顺流还是逆流中均得到市场与客户追捧的基石。而其被万科、富力、合生创展等同行频频挖角就是最好的证明。

　　业内人士表示，中海地产的成本控制一直是行业的标杆，具有强劲优势，边际利润得以保持，归因低债务成本、严谨的销售及行政成本控制得当。

　　在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。

　　对此，瑞银指出，中海地产销售及一般行政开支对销售比率仅3.8%，较去年全年水平降低10个点，并为同业最低。

　　并且，中海地产还要求每个进入的城市都要进入当地市场的前几名，在一个城市都是进行多项目开发和体现规模效应，这种方式无疑摊薄了各种成本。在内地现已进驻的37座主流城市里，在其中一半以上的城市，中海地产的市场占有率均位列前三甲。

　　与此同时，在业界看来，在低潮时买地，在高潮时卖房子，是中海地产这两年经营成功的特征。

　　事实上，中海地产是国内第一家成功并购上市公司的中资房企，在2008年，中海地产洽购一家以房地产为主要业务的香港上市公司（即现在的“中国海外宏洋”），并于2010年完成并购，一次性获得230万平方米的土地储备及相关物业。并购完成后，中海宏洋当年即实现10亿港元的净利润，2011年的利润更是超过18亿港元，两年间迅速进军10个城市，成为中海地产进军三线城市的平台。

　　跨越千亿

　　在外界看来，万科、保利地产(微博)、恒大等开发商仍逃不脱基本的商业逻辑，即做大规模，寻求利润。而中海地产做到了既要规模，也要利润。

　　那么，在净利润已经连续两年破百亿的盈利优势下，中海地产的销售进入“千亿军团”势在必然。

　　中国海外董事局主席孔庆平在8月10日举行的中报业绩发布会上表示，由于上半年销售理想，公司全年销售目标将由年初的800亿港元调升至1000亿港元。至此，中海地产已经吹响了踏入“千亿军团”的号角。

　　主动调高销售目标，对于低调的中海，甚为少见。孔庆平表示，由于上半年销售理想，对下半年的业绩“充满信心”。而这对于一向低调潜行的中海地产而言，释放出如此积极的信号，那么成功率100%自不必说。实际上，众多分析人士认为，中海地产调高目标至1000亿港元仍略显保守。

　　数据显示，即便调高目标之后，中海地产上半年也已经完成了全年销售的75%，而汇丰环球的研究指出，中海地产上半年仅用去收购预算18%，估计下半年在补充土储方面更为积极。其资产负债状况为行内最强健，6月止净负债率为32%，手头现金达266亿港元，有充足弹药完成收购目标。

　　而孔庆平在中报业绩会上表示，上半年买地节奏和现金收入挂钩，但下半年会加快买地步伐。“我们年初定下了全年720万新增土地的计划，现在（完成目标）仍有距离，我们还会继续寻找机会。”

　　以此同时，对于2012年房地产行业调控依旧，但孔庆平表示，2012年中海将积极增加财务资源，把握投资机会，以多种方式吸纳优质土地。而在商业地产方面，虽然目前中海商业物业的利润比重只占据集团总利润的2%左右，但孔庆平希望未来达到20%。中海地产年报显示，中海正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米，其中约150万平方米预计于2015年前投入运营，并保留为长线投资物业。