廖杰华 张晓龙

　　谈及招商地产(微博)，外界不免会想到其背后的大股东，已经历时140年之久的招商局集团。

　　对于很多人而言，招商银行、招商证券(微博)、蛇口工业区、中集集团、博时基金(微博)及招商地产这些名字耳熟能详，但对于他们之间的联系却知之甚少。而这些企业背后的渊源就在于他们共同的大股东招商局集团。

　　创立于1872年晚清洋务运动时期的招商局，有着中国民族工商业先驱之称。招商局在中国近代史上创造了多个第一，这包括，组建了中国近代第一支商船队、开办了中国第一家银行、第一家保险公司等。

　　作为一家跨越三个世纪，亲历和见证中国近现代社会经济的发展演变的企业，招商局是近代中国经济社会发展的一个缩影。

　　穿越历史，现在的招商局是中央直管的国有重要骨干企业，业务集中于交通(港口、公路、能源运输及物流、修船及海洋工程)、金融(银行、证券、基金、保险)、房地产等三大核心领域。

　　而作为招商局三大核心业务之一，招商地产是招商局在地产领域的桥头堡。

　　招商地产把2011年定为新十年规划的起步之年，这一年，招商地产开始在调控中转身，并提出了三年再造一个招商地产。

　　招商地产2012年中报显示，上半年招商地产实现销售面积116.9万平方米，较去年同比上涨181.2%；实现销售金额161.31亿元，较去年同比上涨136.0%。

　　继2011年全年实现签约销售金额210亿元，同比增长44%之后，在调控继续深化的2012年，招商地产变局提速的效果进一步显现。

　　速度之变

　　在招商地产董事长林少斌看来，保销售是招商地产2012年工作的重中之重。林少斌表示，在市场导向作用下，不仅要以销售为中心，更要制定灵活有效的销售策略，在住宅开发快速滚动的同时，抓住商业地产领域的巨大商机，提升公司销售业绩。

　　一个典型的例子是，江苏镇江项目拿地136天就实现销售，这在招商历史上是不曾有过的。

　　对于招商地产而言，速度的拐点出现在2011年三季度，招商地产以0.14的存货周转率第一次居于招保万金之首，今年一季度为0.04，仍然快于对手们。

　　在中投证券分析师李少明看来，2011年招商地产销售额达到210亿，同比增长44%，是龙头公司中最高的。在新开工上，招商地产超过了年初制定的新开工目标达到292亿平方米，与2010年相比翻番，也是龙头中增速最高的。

　　招商地产总经理贺建亚表示，招商地产追求有质量的“提速提效”，新开工计划有较大弹性，即能换来销售额或利润的提速提效，否则是“空转”。贺建亚说，2012年计划新开工290万平方米，与2011年持平，此外还有100万平方米左右的弹性空间，即做好前期准备一旦市场明显回暖可以随时开工，以实现后续更高增长。

　　而整个2012年上半年，招商地产速度之变势头依然不减。

　　中信建投分析师苏雪晶认为，“公司贯彻了年初制定的销售策略，加快优质资源的去化。上半年公司推出了两波促销活动，有力回笼了资金，上半年公司实现认购超过190亿，签约金额超过 160亿，同比增长136%。与过去相比公司销售改善非常明显，预计公司年内销售将会超过300亿。”

　　内部变革

　　2011年初，上任伊始的林少斌在接受本报记者专访时提出了“8年内销售额达到千亿元”的长远目标。在去年销售金额同比大幅增长44%的高基数背景下，今年年初贺建亚又表示，“2012年销售较去年有增长是铁任务”。

　　为此，招商地产部门进行了一系列变革。

　　林少斌说，自提速发展以来，招商地产加速生产周期，增加开工面积，扩大可供产品数量，保证可售产品充足。

　　与之配套的是调整内部组织架构，实行“大部制”改组，设立产品管理中心和运营管理中心，着眼作业管理标准化和产品标准化，为销售提供组织管理基础；对流程与制度进行优化再造，提供制度和流程保障；倡导竞争性的企业文化，驱动企业、员工进取向上。

　　中报成绩单显示，提速成果已然显现。

　　如此大的涨幅，是很多业内人士也始料未及的。实际上，招商地产去年全年的销售面积才120万平方米，但是今年半年的时间，招商地产就已经实现销售116.9万平方米，速度之精进可见一斑。

　　而对于上半年业绩的飙升，林少斌表示，“招商地产上半年的业绩基本达标，抛开市场环境的因素，招商地产的内部变化更大。简单地说，就是管理优化、营销提升、抓住机遇，加速去化。”

　　东方证券分析师杨国华认为，招商地产成本控制能力突出。2012年上半年公司结算口径的销售和管理费用率合计为4%，较2011年全年水平下降1.7个百分点；2012年上半年销售口径的销售和管理费用率合计为2.5%，较2011年全年水平下降1.6个百分点。“自提速发展以来，招商地产加速生产周期，增加开工面积，扩大可供产品数量，保证可售产品充足。与之配套的是调整内部组织架构，实行‘大部制’改组，设立产品管理中心和运营管理中心，着眼作业管理标准化和产品标准化，为销售提供组织管理基础；对流程与制度进行优化再造，提供制度和流程保障；倡导竞争性的企业文化，生产、管理、文化上同步提速提效，业绩的反映是顺其自然。”林少斌表示。

　　蓝筹血脉

　　2011年2月21日，招商局历史上第一次年会在深圳南山紫荆山庄召开。

　　在年会上，招商局董事长傅育宁作了题为《继承、创新、跨越——迈向新的十年，开启新的航程》的讲话。在提及集团三大核心业务之一的地产时，傅育宁表态：地产业要形成全国性品牌，在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。

　　对于招商局这样一家高度商业化、市场化的企业而言，“以商业成功推动时代进步”始终伴随着招商局百年的发展史，也是百年招商的精神内髓。

　　傅育宁说，招商局长期在香港这样一个市场机制发育比较充分的环境里成长，对团队的锻炼是很充分的，表现出较强的竞争能力。“和国内大型国企相比，招商局较早在市场经济环境下发展，长期受到市场机制约束，建立了很好的人才队伍。”

　　目前，招商局集团已提出“继承、创新、跨越”的未来十年战略，作为洋务运动的引领企业以及目前硕果仅存的百年老店，所谓“跨越”的意义在于一方面是要继承过去百年积淀的人文底蕴，另外一方面是要延续过去十年来集团快速发展所带来的成果积累，要实现这个跨越，招商地产无疑是集团战略布局的重头戏。

　　中银国际分析师袁琳认为，二季度末，招商地产的资产负债率为 70.46%、净负债率为32.67%、货币资金远高于短债等均表明公司虽然短期资金压力不大。同时，公司依靠大股东招商局的资金支持、银行贷款和外币借款等多渠道融资模式，在行业信贷偏紧的环境下有效解决了资金问题，公司整体的融资优势突出。

　　而在拿地上，中报显示，上半年公司在贵州毕节、北京、天津等地新增项目119万平方米，较2011年同期上升15%。而对于下半年的拿地策略，中报中提及，将积极补充一、二线城市为主，三、四线城市核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市。