胡芳洁

　　在经历过去十年的快速增长之后，中国房地产行业正在跨入另外一个新纪元。平衡、均衡社会各方利益，使得房地产调控将成为这个行业的常态；而土地财政一支独大的方式，也正在经历严峻的考验和质疑。地产企业在这个过程中，也必将变革自己的生长方式。

　　在由经济观察报、新浪乐居、正略均策举行的中国蓝筹地产评审会上，评审专家基于各自的研究角度，对于房地产形势，以及企业面临的问题、未来的走向予以详尽研判。

　　王惠敏（中国房协经营管理委员会秘书长）：

　　关于调控的问题，出现两个非常明显的反差。中央政府和地方政府的诉求点几乎完全不一致，这确实是值得反思的一件事。

　　还有一个反差。在国外基本上有这个特点，经济发展景气的时候，地产的价格是往上走的，地产的形势是比较好的。今年非常有意思，我们是经济增长速度在放缓的时候，地产指标在走高。我觉得原因还是行政主导下的人为的不合实际经济规律政策的问题，我觉得这个问题是值得注意的。

　　汪利娜（中国社科院经济所研究员）：2008年为了应对危机，出台了4万亿的刺激政策，但不应出台刺激房地产的政策。一股脑的刺激政策使房地产市场错过了一个理性调整期。2010年房地产投资增长率是33%，这在历史上都是没有的，2009年和2010年是不正常的年份，投资下降、死几个企业是为非理性的繁荣所付出的代价。

　　对于房地产业，大家还是要看大势，看周期和影响它的基本因素。我觉得不必过分的悲观。现阶段我们抑制投机，不仅是因为美国的次贷危机和日本泡沫经济的教训，还在于中国正处在人口红利期、储蓄率高企，百姓手中35万亿存款，去年房子销售不过6万亿，占17%左右。金融产品单一、投资渠道单一，常常会使企业和居民积累的金融资产过多的向房地产等高风险资产转移。在此情况下，规避资产价格泡沫是主要的风险。

　　危机后日、美、欧资产萎缩，跌幅50%左右，资产贬值是一个非常痛苦的过程，老百姓面临着还贷压力，破产，要么就是自己抑制消费。

　　贺军（安邦咨询公司合伙人、高级研究员）：在土地经济的时代，所有的资源都是围绕着土地来打造的，发展到现在这个阶段，已经有非常多的问题出现了，其中最主要的有两个特别大的问题，第一，房地产企业导致的经济空心化。把一个产业搞成一个产业园，就是在炒概念，还是寄希望于土地的升值，这种必然是不可持续的。第二，我们长期关注城市的建设，而没有关注城市管理。城市管理很糟糕，就拿上海那场著名的大火来说，房子越修越高，消防车来了，达不到一个灭火的高度。这就是城市管理的一个缺失。

　　在后土地经济时代，整个城市化应该从以建设为主转向以管理为主，把整个城市看成一个资产，让城市在良好的管理和运营之下。

　　张寅（虎杰投资机构首席分析师）：未来几个月的价格能不能有大面积的反弹？我认为均价不会有反弹。地方政府和中央政府有一个默契，从现在到明年初，高档盘不让再出来，现在实际上已经形成了一种默契。

　　从资金的角度来说。资金来源，从国内贷款、利用外资、企业自筹、按揭来看，有两个数据下降了：利用外资一直没起来；另一个企业自筹，现在不是不能筹到钱，但无论是银行的，还是私募的，全都是高利贷。

　　企业融资，未来的两年房地产企业可能是债券，整个房地产的前景在资本市场已经不是很好了，最后肯定是走企业债券，未来三年国家想明白了，可能给打开门了。

　　王洪（清华大学金融系副教授）：全世界的形势，发达国家人口老龄化，所以房地产也不会有大的变化。第二，从生产力的提高来看，最近这几年没有大的技术革命，也没有什么太大的后劲。和全世界比较，中国房地产发展的前景还是很好的，但是目前面临很多的问题，短期和中期来讲是亟须解决的。

　　从企业来看，没怎么死，其实应该让企业死掉，企业就是应该有淘汰机制。现在没有这么一个淘汰机制，企业不见得大就是安全的，还是要看专业能力、市场判断能力、服务市场需求的能力。你看现在，整个结构固化，板块也固化，市场好就涨，不好就跌，就是上市公司也没有很大的差别，整个经济不灵活。

　　李国平（高策地产顾问机构董事长）：行业在发生剧变，结构性的机会成为成长契机。

　　在一线城市，综合体、二手房正在成为趋势，存量大于增量，这一定是大的方向。

　　企业基本上的发展方向，往三、四线城市发展是对的，这是纵向的层面。

　　从横向看，有很多的小企业在做专业化，有些企业专门做各个地方的地产商业，比如到二、三线城市，都是地下的设施，他拿下来做商铺，做商业街。

　　也就是说，目前的变化未必就是会死掉，可能存在着很多结构性的机会，能抓住结构性的机会，既是房地产的发展方向也是企业的生存之道。

　　李志能（国务院发展研究中心研究员）：转型中的中国，城镇化进程将加快发展，也会形成新的推动力。中国的城镇化，是可持续发展的城镇化，不仅关系到内需拉动和经济建设，更关乎民生改善、社会保障、公共服务等各个方面，这方面房地产行业大有可为。简单地说，未来房地产的趋势是两点，一是民生化，二是产业化，有一个值得注意的走向是，“居者有其屋”或将会在不久的将来对市场产生较大的影响。