廖杰华 张晓龙

　　最新中报显示，今年上半年，花样年完成了33.51亿元的销售，其中，约有人民币16.77亿元和13.81万平方米的销售来自城市综合体项目，约有人民币6.33亿元和11.84万平方米来自精品高档住宅项目的销售。

　　在花样年集团总裁潘军看来，今后公司将按照50%商业综合体、50%住宅的策略进行地产项目开发，但下半年仍然将加速销售，“能快推，绝不慢推”。

　　“中国房地产行业已经进入了‘下半场’，游戏规则将发生彻底的变化，纯粹通过开发，买地、盖房子、卖房子赚取利润的时代已经过去。未来，花样年的发展模式将转型以金融为驱动，以服务为核心，以开发为工具，成为一家专注于生活空间及体验的金融控股集团。”潘军表示。

　　看好综合体

　　在今年的中期业绩会上，潘军表示，“花样年现在的土地储备里面，商业综合体50%，普通住宅50%，未来也基本上保持这样的比重，因为这样的一个配比对于业绩增长，包括在利润方面都有好的表现。”

　　花样年2011年报显示，在其不同产品类型的合同销售金额占比中，城市综合体占比55%，不同产品类型的合同销售面积占比中城市综合体占比41%，较少的面积获得较大的销售，城市综合体的利润诱惑不言而喻。

　　去年，花样年提前两个月完成60亿的全年目标，最终实现合同销售金额70.05亿元。其中38.93亿元及307861平方米来自城市综合体项目，城市综合体产品销售总额占比达到55%。

　　对此，花样年首席财务官陈思翰表示：“在下半年合同销售额中城市综合体占比是50%，有一些产品在过去两三年的商业销售都非常理想，因此会继续保持城市综合体的优势。”

　　以花样年香年广场为例，深圳和成都的香年广场早已进入了收获期，而目前投资4亿元位于天津市河西洞庭路与东江道交口，紧邻河西区行政服务许可中心的天津香年广场的主体已经封顶。该项目由两栋14层的甲级LOFT商务写字楼，一栋4层的独栋总部基地和2层的裙房商业组成。写字楼层高4.8米，局部9.6米。商业一拖二形态，首层5.4米，二层4.8米，预计年收益将可达到9.75亿元。

　　而根据富思博得的统计，花样年天津香年广场一度夺得河西区销量第一，并在2012年8月17日清盘。

　　在潘军看来，宏观调控将会是楼市的常态，可以规避限购的产品非常重要，城市综合体成为必然选择。

　　钟情一、二线

　　在看好综合体的同时，潘军强调，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三、四线城市是没有未来的，未来花样年的战略重点会转向核心城市，在进军北京的同时，积极在上海、广州寻找机会，同时进军武汉、大连、重庆等1.5线，而在东莞、惠州、无锡等城市则会进行业务收缩。

　　有鉴于此，花样年将不再增加三、四线的土地储备。因此，花样年将会在北京、深圳这些城市寻找更多的土地机会，从而确保高附加值的开发模式，以此带来相对较高的毛利率。

　　在潘军看来，事实上，并不是花样年主动撤离三、四线城市，而是随着中国经济的下行，很多三、四线城市由于主导产业不明确，购买力在未来也会持续下降的趋势。再加上现在花样年在一些三、四线城市也已经有了比较大的土地储备。所以，对于三、四线城市，花样年主要以消化土地存量为主导策略，而不再增加新的土地储备。

　　以花样年花郡为例，最新的花郡项目已经落地天津，该项目位于京津连接带的黄金要位，身处武清5年重点发展区域，有着得天独厚的区域优势，背靠天和城的海量高端资源配套，使其发展前景看涨。

　　自国家将滨海新区确立为新经济增长极后，天津这座蕴含600年历史的老城焕发出新的活力。与北京相邻的地区，更顺势成为京津一体化建设的聚焦点。

　　早在2006年，作为花样年集团在天津地区的房地产开发控股子公司，天津市花样年投资有限公司成立。而天津公司的成立，正式标志着花样年“花开中国”的战略正式布局京津都市圈。“三、四线城市的空间潜力不足，三、四线的服务水平、政策的延续性都有问题，而且法制水平不足，市场潜力比较弱，隐性成本会更多，在一线城市挣大钱，四线城市挣小钱，我们会放弃三、四线城市，主要转向一、二线城市。”潘军表示。

　　服务商之变

　　潘军认为，楼市进入下半场，人们不光需要有住的地方，更需要住的地方有品位、趣味。地产商不应只负责提供房子，更要提供服务，花样年将通过服务创造规模。

　　在潘军的构想中，在未来服务产业方面，以轻资产的模式，就像房地产基金一样，不会对公司现金流产生压力，而其获得的收益却将远远高于传统房地产的开发模式。

　　所以，花样年将会在未来中长期的时间里继续沿着轻资产的步伐，打造服务平台。

　　实际上，早在2006年，花样年便已经从单一的住宅转向多样化发展，并持续打造社区互联网平台服务、商业提供能力、文化旅游、酒店经营管理能力和社区养老主题实践等五大服务功能。“花样年的整体战略将会变为，整合企业内外部资源，在金融、社区网络、物业国际、地产、酒店、商业、文化旅游、养生养老八大板块实现战略转型，依托金融、体验两个服务平台构建集团内、外部之间有机生态圈，使花样年集团成为国内一流的、专注于生活空间及体验的金融控股集团。”潘军表示。

　　而最终，花样年的发展模式将成为以金融为驱动，以服务为核心，以开发为工具，强调金融平台的融资功能和资本放大效应，强调彩生活社区网络、物业国际两大服务平台的基础功能。

　　潘军希望，通过不同的高附加值增值服务，为客户带来有趣、有味、有料的生活体验和空间，从而使花样年成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。