宋尧 庞丽静 种昂

　　终于有地方表态愿意试验一下现房销售了，在住建部尝试推行了数年无果之后。“各市要总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。”8月23日，山东省副省长夏耕在全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上说。这是继2010年广西南宁市宣布试点现房销售被当地否决后，再次有地方政府主动提出试点。

　　这项政策的着眼点更多落在规避商品房预售制度中诸如开发商抽逃、挪用项目预售款等问题的风险，与时下目标落在“房价回归”之上的房地产调控，并无直接关联。事实上，推行现房销售试点是住建部谋划已久但未实施的一件事，而时下楼市销售的不景气，则为这项政策的落实带来了转机。

　　2011年年底，楼市陷入销售困境导致库存大量升高，“被现房”已成为许多开发商不得不面对的问题。住建部也加大了推行现房销售试点的力度。“但一直没有找到合适的地方，山东这次表态是一个机会。”一位接近住建部的人士称。

　　迟来的表态

　　在山东省内，一些本土开发商和属地的房协官员，均对“现房销售”试点的消息感到意外。不过在住建部官员的评价中，山东省住建系统一向因政策执行较好而备受好评，比如此前进展不快的全国住房信息联网，已在山东省率先完成。

　　山东省住建厅一位负责宣传的官员告诉本报，目前，对于商品房现房销售试点何时开始实施，试点具体方式并不清楚，相关工作是由该部门的住宅与房地产处在牵头负责。而山东省住建厅住宅与房地产处的官员则拒绝了记者的采访要求。

　　而在济南和青岛，当地开发商和房地产协会的人士也对此毫不知情。“没有看到任何有关现房销售的文件，之前也没有找我们座谈或调研过这件事。”“感觉很突然。”对于现房销售试点的消息，青岛百强置业有限公司董事长匡林强对本报表示，现房销售会加大开发商的资金压力。

　　不过对于住建部这实在算不上一个新鲜事。

　　尽管在8月初曾出面辟谣“取消商品房预售”。但事实上对于取消商品房预售制度，住建部内部也存在争论，主流意见是鼓励和推动地方政府进行现房销售试点的。

　　山东也并不是试点推行的第一家。2010年，广西南宁市曾宣布将试点推进现房销售，但随后试点夭折。“当时南宁市住建系统的确准备运作这事，但后来广西更高层决策否决了这项试点。”前述住建部人士告诉记者。“如果有的城市和地区进行现房销售试点，也未尝不是一件好事，但开展起来难度很大。”住建部政策研究中心副主任王珏林说。

　　其推行的阻力主要来自房地产企业及地方政府。“这会压迫开发企业的资金链，影响其开发速度。”王珏林称，随之影响将扩散到城市的建设速度，开发商拿地的积极性，以及地方房地产相关税费的收取。这断然不是地方政府愿意看到的。难以获得地方的支持，因此现房销售试点的推进工作也一度被住建部搁置。

　　不过，转机在2011年第四季度出现。自2011年9月起，楼市的各项统计指标就持续恶化，房价下跌，成交量下滑。根据中国指数研究院(微博)的监测数据，到2012年1月份时，其监测的40个城市中，逾八成城市成交面积环比下降，平均跌幅达到了11.62%的水平。其中13个城市跌幅超过50%，跌幅最大的天津高达78.78%。

　　一些业内人士观察到，在一些楼市库存较大的三四线城市，现房销售早已成为库存压力下的现实选择。因为卖不出去的房子砸在了开发商手中，等到销售回暖的时候，很多房源在事实上已经成为现房。

　　落实

　　目前，山东现房销售试点更进一步地落实受人关注。

　　“实际上政府抓的是两件事，一是现房销售，应该推广全装修销售，避免二次装修浪费和建筑纠纷。二是预售资金监管。目前这两件事情推行难度都很大。很多地方不具备条件。”青岛房地产协会房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为，现房销售一个很重要的条件，就是有足够的库存房源可卖。否则，将给市场带来极大的冲击。

　　在龙江看来，现房销售试点很有可能落在库存充足的青岛。

　　根据深圳世联地产(微博)顾问股份有限公司给本报提供的数据：当前青岛有147438套新房库存量，总面积是1712.23万平方米，其中有住宅106508套，面积1174万平方米。相对青岛城市规模而言，体量庞大。而作为省会的济南市7月底在售房源存量（指已开盘的）为5848套，仅69.73万平米。

　　匡林强称，当前调控背景下，青岛开发商的预售普遍很难实施，“房子盖起来再卖，也就相当于是现房销售了。”但即便如此，他还是强调，现房出来再卖，资金压力确实不小。

　　除了试点地域的选择之外，“选择有条件的开发项目”也是当地宣布试点现房销售的一个前提条件。“但无论让哪个项目参与试点，对该项目的开发商都无法体现出公平，除非政府给予其他方面的政策优惠。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)认为，只有一种方式可以公平试验——在项目土地出让时，就注明未来须现房销售。

　　第一步

　　在多位业内人士看来，现房销售试点只不过是第一步，取消预售则是住建部更为长远的目标。

　　但这与当下的房地产调控并无直接联系。

　　“在短期内，取消预售对于调控目标‘房价回归’无疑是负面影响。”接近住建部的人士称。取消预售必然打乱当前大多数房地产企业的开发节奏，随之将带来房源供给的减少，楼市供需失衡的状态将因此而恶化。

　　但从更长期的角度讲，他认为取消预售只是一个节奏调整的问题，“就如同倒时差一样”，在适应了现房销售之后，现在的大企业的开发速度会恢复正常，取消预售自然会淘汰一些资金实力较弱的开发商，并提高房地产行业的进入门槛。对于住建部来说，这恰恰是他们所希望看到的。

　　事实上，住建部试图改变预售制度的原因，在于要求房地产行业规避风险。相比于预售制，商品房现房销售可以规避很多风险，第一项便是开发商抽挪项目预售款的问题。

　　在山东省有关现房销售试点的讲话中，也处处提示着商品房预售的风险。“今年以来，随着房地产调控的深入，商品房交易量下降，开发企业销售回款迟缓，资金链趋于紧张。有的楼盘建设停滞，造成工程款和农民工工资拖欠；有的预售楼盘特别是拆迁安置用房无法按期交付，引发集体上访。这些现象必须引起我们的高度警觉和重视。要全面实行商品房预售资金监管制度，保证开发企业将预售资金用到相应的项目上，防止资金挪用和抽逃，防止由此引发购房居民和建筑农民工群体性事件。”

　　预售资金监管制度，成为在预售制度暂时取消无望的情况下，住建部推行的一项风险防范措施。另外，房屋质量保障、虚假销售宣传，甚至包括住建部一直希望普及的商品房精装修问题，在现房销售的环境下，都有望得到改善。“单就房地产行业而言，这是更为根本的问题。”上述人士称。