记者 俞佳 张骏斓 制图 任萍

　　徐柯，一家总部在上海的上市房企市场部经理。昨天是他回沪休整的第一天，周日他还要再到外地考察市场。 “8月13日-17日，青岛崂山区目标地块市场考察，……19日-23日，天津滨海新区项目及土地考察。25日参加温州土地推介会，参观目标地块，29日返回上海。”坐在星巴克店内，翻着自己苹果手机上的备忘录，徐柯一脸倦意地向记者说道。 9月份，他的行程表上还新增了北京、杭州等地，而青岛等意向地块也还将继续跟踪。

　　对于一直饱受资金和土地匮乏之扰的开发商而言，三季度的土地供应似乎一下子就扑了出来。

　　1 土地盛宴

　　地方推地量惊人

　　就在本周二，万科在不出手的广东东莞拿下一幅约1.74万平方米的商住和商业混合用地。据搜房网统计数据显示，7月以来，万科、龙湖、中海、保利四家房企总计拿地支出金额超200亿元，占去年这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的4成多。

　　开发商兴致勃勃地重新投身土地市场的另一面，是近期土地市场供应的异常景气。与上半年供求皆冷清的土地市场相比，当时地方政府推地的数量和力度，似乎是憋着一口气，想把前期的空子都补上。

　　早在今年7月17日，南京市国土资源局一天内发布41幅地块预公告。本月24日，武汉也在一天之内集中推出了36幅土地，面积达3229亩。

　　同日，石家庄市国土资源局也公开出让8宗土地使用权，8宗土地均为市内热点区域地块，且多为二环以内位置绝佳的黄金板块。 25日，温州市政府大摆“土地宴席”，一口气向社会推出52宗地块，共计3220亩土地，供应力度前所未有，为该市近几年来供地计划最多的一次地产投资推介。

　　27日，杭州出让主城区7宗地块，占地达456亩，一天收获土地出让金54亿元。同一天，北京市土地整理储备中心也公布11宗经营性用地出让公告。这是8月17日以来，第三次集中推出入市地块，截至目前，9月将交易的地块达到23宗，其中宅地14宗，将迎来北京土地最集中的交易高峰。

　　29日，合肥市也加入推地行列。合肥市国土资源局土地出让公告显示，合肥当天集中推出总占地面积达1755.76亩的22幅土地，超出8月以来其所有土地供应量之和。

　　另据厦门媒体昨天报道，厦门将在即将召开的第四届中国国际地产投资交易会上展出今年下半年拟出让的66宗经营性地块，土地面积达250万平方米，出让面积较 2011年同期实际成交增加46.15%。

　　9月本市也迎来一轮推地热潮。来自专门披露房产信息的搜房网统计显示，截止8月29日，9月本市共有26幅经营性用地入市，土地总面积达97.34万平方米，创年内新高。

　　土地市场亦“以价换量”

　　虽然各地都有年初制定的土地出让计划，但是临近年底前的一轮土地盛宴，让开发商和业内人士也有些惊讶。

　　在上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍看来，虽然每年的八九月都是土地市场的黄金期，但是如此大规模的进行出让，尤其是在楼市调控期间，其反应的情况值得关注。而徐柯则直接将其比喻为“痛并快乐着”。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示，地方政府大局推地，一方面是难以否认的财政压力，而另一方面，也是针对前期国务院督察组要求地方加大普通商品房用地供应量，防止房价反弹的要求。

　　“现在开发商较为理性，主要是出于正常的储备作用，防止前期谨慎策略下导致企业土地‘断炊’”。陈晟还指出，楼市的“以价换量”策略也已经延伸到了土地市场，近期拍出地块不再追求价格的最大化，溢价率普遍不高，多未超过国土部规定的50%的申报线。

　　汉宇地产市场研究部分析师认为，目前楼市仍处于政策严控期内，对土地市场同样具有较强影响力。因而，与前几年土地市场表现出的火热情形有所不同，开发商目前虽已通过以价换量的销售模式，使自身资金状况得到改善，但对于拿地决策仍持谨慎态度，这就会导致土地市场出现少部分优质地块受追捧、大部分地块低溢价甚至零溢价成交的情况。这一点也在实际的成交数据中得到体现，已成交的74幅地块中，以零溢价成交的共有47幅，占总成交量比重的六成以上，共有7幅地块以0.1%至10%的低溢价率成交，占总量比重的近一成。

　　该分析师也认为，近期多地地方政府开始加快推地节奏，主要出于以下两方面原因：

　　其一，为有效保证未来全年住房合理需求，各地每年都会制定具体的土地供应计划，从常规来看，普遍会在下半年呈现稳步增长势头，以此来完成原先所定目标；

　　其二，前期土地市场冷清表现有目共睹，政府的土地出让收益必然会受到较大影响，而土地市场与楼市整体表现存在极为密切关联，在市场企稳背景下，开发商资金压力有所缓解，地方政府集中推地，房企也有能力拿地，由此而来将会对土地市场起到提振信心的效果，也能缓解地方财政压力。

　　2 缺钱抉择

　　推地城市的财政尴尬

　　对于地方政府此番密集推地，在外界看来绕不开“缺钱”两字。这一说法也可以用数据来验证。

　　日前，财政部长谢旭人向全国人大常委会报告称，前七个月全国政府性基金收入 17967亿元，下降20.5%。其中：中央政府性基金收入1753亿元，完成预算的58.6%，增长6.6%；地方政府性基金本级收入16214亿元，下降22.6%。

　　上半年税收收入情况亦不乐观，1-6月全国税收总收入完成54931.63亿元，同比增长9.8%。增速比去年同期回落19.8个百分点。与经济指标密切相关的税种收入增速均放缓。如在税收总收入中占比均超过20%的增值税和企业所得税，增速分别回落11.6个百分点和21个百分点。

　　翻阅地方统计局财收数据，也不难发现，在整体经济低迷、地方财政收入锐减之下，重新走上土地财政老路也一个无奈的选择。例如曾经的“土地出让状元”杭州，该市统计局的数据显示，今年上半年，杭州市完成财政总收入894.23亿元人民币，增长0.8％，增幅比上年同期回落25.2个百分点；其中地方财政收入460.43亿元人民币，下降2.7％，增幅比上年同期回落25.3个百分点。

　　“世界工厂”东莞的地方财政的压力更为紧迫。按照东莞年初制定的2012年财政预算案，当年的财政收入仍可有10%的增长，达到922.4亿元，绝对数字在中国地级市中仍首屈一指。但在前两季度结束时，增速却仅为2.5%，为全省之末。全市33个镇街，有18个镇街增速为负数，最差的为-11.6%。

　　据了解，近四成省份财政收入未完成“双过半”任务，多个地方政府为缓解财政压力，在土地市场上动作频频。

　　土地财政有多重

　　土地财政有多重？获得共识的是，上半年各地财政收入的下滑离不开土地市场的不佳表现。

　　谢旭人报告就提到，地方政府性基金本级收入下降明显，其中国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%，主要是部分地区土地供应面积减少，土地供应结构有所调整，供应方式有所变化，土地价格涨幅受到控制以及房地产市场调控效应继续显现等影响。

　　8月27日，国土部公布，上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划29.6%，下半年将敦促地方加快住宅用地土地供应的步伐。

　　上半年杭州土地市场的 “不给力”也是造成地方财收下滑的一个原因。曾经是全国土地出让的“状元”，但杭州主城区今年前7个月获得的土地出让金总额仅为109.7亿元人民币，创近5年新低。 2011年，杭州主城区土地出让总额为316.7亿元人民币，2010年为493.4亿元人民币，2009年为784.9亿元人民币。

　　根据汉宇地产市场研究部土地监测数据显示，1-8月份，上海共成交74幅经营性用地地块，成交土地面积为305.55万㎡，成交总价为268.19亿元。期间，共有6幅地块，由于无人参与竞买等客观原因，导致最终被迫流拍。而据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，今年1-8月土地出让金同比分别下滑32.1%。

　　“这实际上也是蛮尴尬的选择。 ”复旦(微博)大学房地产研究中心主任尹伯成表示，从长期来看，各地提出的 “转型驱动，创新发展”的目标将拉动财政收入并优化财政结构。但“远水解不了近渴”，目前地方财政收入还离不开土地出让金。

　　以保障房为例，各地都在大力发展保障房，但是保障房没有稳定的预算，只是按土地出让金的10%来划拨，但土地出让金本身受房地产市场景气情况和整体经济环境等影响，具有不确定性。“这部分的资金只有依靠土地出让金来贡献。 ”尹伯成介绍道。

　　姚玲珍也坦言，土地财政的影子实际上是一直存在的。土地财政是许多地方政府收入的主要来源，房地产的发展更是许多地方乃至全国发部分地区拉动经济增长的支柱产业的主要动力。她认为，在GDP破8之后，如何保持经济稳定是目前各地政府所关注的焦点。 “现在外需和内需都无法进行拉动的情况下，投资成为了唯一的选择。而房地产投资一直都是投资的大头。 ”

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海(微博)则表示，“地方政府的项目有很大的盲目性，与当地的财力又不匹配，地方项目多数是用土地抵押，向银行贷款，最终偿还还是要靠土地出让金。 ”

　　3 路在何方

　　土地财政还能走多远

　　土地出让金是地方政府最易用于调节财政收支的非税收入。作为地方财政的固定收入，土地出让金全部划归地方所有，也是地方政府重要的财源。在许多二三线城市，土地出让金能占到当地财政收入的30%甚至更高。除了出让时的直接收益，土地也是地方政府招商引资最重要的资源，除获取大的产业项目和投资外，也可通过融资平台公司，成为地方的债务杠杆。

　　对于一些地方政府把遏制财政收入下滑的“宝”又押在了卖地上。很多评论人士认为是重走 “卖地财政”的老路，完全是“饮鸩止渴”。土地资源已经成为中国最稀缺的资源之一，按照18亿亩耕地红线计算，也不过每人一亩三分地。多年来的大肆圈地卖地，已经造成非常严重的后果，粮食生产受到严重威胁，城市蔬菜供应成本增加，价格上涨使市民苦不堪言。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则指出，如果房企无力接盘，地方大举推地也是徒劳。他表示，大部分开发商的现金流还是比较紧，持有现金的企业拿地会比较谨慎，不一定会大规模出手拿地。少数企业资金充裕，持有现金比较多，但是现金不一定完全投入到土地市场当中来，市场尚未言回暖，房企还是现金为王。尽管政府确实拿出来不少优质地块吸引投资，但也可以看到其中有不少地块属于远郊或不是太好的地块，这些属性决定了不少地块不太可能吸引关注，也就不可能全部成交。

　　用什么取代土地财政？

　　“短期内不可能用房产税代替土地财政，也没有其他任何其他有用的办法可以让政府解决市政配套等大量基础设施投资的资金，土地财政难以短期内改变。 ”张宏伟判断称，应更现实一点考虑的是，合理把控土地市场的供求关系，以便于调节和稳定未来1-2年甚至更长时间的房价。房地产是对GDP拉动很大的一块。有人说要改变靠房地产拉动GDP的经济发展模式，这个问题的关键是如何找到替代产业。

　　所幸，上海经济增长对房地产业发展的依赖进一步降低。 7月上海统计局发布信息称，上半年，本市房地产业增加值下降1.6%，占第三产业的比重从2011年的9.2%下降到7.3%，占GDP的比重从5.3%下降到4.4%。

　　对于未来的土地道路，陈晟提出了两个顶层设计上的突破：“一是突破现有土地流转制度，增加供应滩涂用地、园区闲置用地、农村闲置用地等；二是取消期限70年的土地出让金，改为每年征收租金，降低用地成本，进而降低房价。当然，这样的突破极其考验政府的决心。 ”

　　近来，关于房产税扩大试点的说法甚嚣尘上。房产税属于地方税种，可以增加地方收入。独立经济学家谢国忠撰文称：“我相信这一天终将到来，因为政府需要这笔钱。 ”不过，房产税全面开征涉及的利益面甚广，向存量征收并取代土地出让金的构想暂时还难以实现。