预售制瓦解：从山东开始？

　　试水商品房现房销售暗示调控新思路

　　本报记者 李继远 济南报道

　　 山东省副省长夏耕近日在一次房地产调控会议上表示，自9月1日起，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。此举引发了市场对于房地产市场预售制去留的广泛讨论。

　　 其实，早在8月初，市场就曾传出消息称“住建部正在研究取消商品房预售制”，并引发了地产股的暴跌，住建部随后辟谣。而山东省副省长夏耕此次明确提出将进行现房销售试点，无疑也间接地证实此前“取消预售制”的传言并非空穴来风。

　　 预售制度使得房地产商获得了购房者大量的“无息贷款”，成为推动“地价上涨”、“房价高企”的主因之一。一直呼吁取消商品房预售制度的复旦(微博)大学房地产研究中心主任尹伯成对山东此次试点表示肯定，并表示如果山东能借此摸索出一些经验在全国进行推广，同时顶住来自开发商等利益相关者的压力，就会成为房地产调控的一大亮点。

　　 山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗则表示，由香港学来的“预售制”本身解决了房产商资金不足的问题，但是由于内地的信用经济与香港比有较大差距，使得购房者处于弱势地位，“面积缩水”、“质量不达标”、“老板跑路”等诸多购房后权益无法保障的问题，也成为预售制饱受诟病的重要原因。

　　 8月28日，山东省住建厅一位内部人士告诉本报记者，此次现房销售试点的具体规定即将发布。不过，他表示此次试点不过是“某个开发商的某个楼盘”，完全进行现房销售将对开发商形成巨大的资金压力，“不可能大面积地强制推广。”

　　空穴来风？

　　 夏耕是在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上作出上述表态的。他还表示，自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。

　　 有市场人士认为，此次山东试点具有先行先试的示范意义，带有政策预演意思的“试点”政策将引发房地产行业变局。

　　 尹伯成认为，山东现房销售试点的探索是有益的，但“怕就怕有些人把稳增长和房地产调控并列起来，认为要稳增长房地产市场就不能调控，调控后开发商信心会受影响，就会出现钢铁水泥产能过剩等问题，这都是目光短浅的表现。山东试点要顶住来自开发商等利益相关者的批评和攻击”。

　　 “这表明政府对房地产调控有更多的办法和措施，有更多的决心和信心进行调控。”李铁岗认为，推出“试点”显示政府对此次调控比较慎重。他认为，预售制度本身有缺陷，但同时不建议一刀切地取消预售制。

　　 上述山东省住建厅内部人士告诉本报记者，在目前开发商资金链备受压力的情况下，现房销售试点并不具备大面积推开的条件，更不可能强制推行。“现在都还是探索，看看能不能钻下去。”他说。

　　去留“预售制”

　　 “中国的商品房预售制度早就应该结束了。”尹伯成告诉记者，商品房预售制度又称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，购房者支付定金或者房价款。

　　 尹伯成认为，在宏观方面，商品房预售制一方面推动了房地产的开发建设，同时也推动了地价的上涨，成为房地产市场泡沫膨胀的源头。

　　 “本来预售制从融资角度来说是个非常好的制度，解决了房产企业资金不足的问题，但是弊端是不能完全保障购房者的利益。”李铁岗指出，发商预售获得的资金并不是由第三方进行监管，这也使得开发商卷款潜逃事件时有发生。

　　 就在去年年底，山东济南一个名为“舜耕名筑”的楼盘就成了半拉子工程，开发商山东恒华职业有限公司法人代表刘城卷款潜逃国外。同时，由于楼盘涉及一房多卖问题，购房者所购房产归属至今仍然是问题。

　　 尹伯成认为，取消预售房制度可以进一步收紧房地产商资金链，抑制过度开发，同时，加速其去库存化的进度，实现平抑房价的作用。

　　 国家统计局的数据显示，今年上半年，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%。其中，定金及预收款10389亿元，占企业资金来源约25%。

　　 显然，预售制为开发商带来了巨大的资金支持。在此次争议中，开发商方面的声音较为一致，他们普遍认为，预售制度的取消将在短期内造成供不应求，引发房价暴涨。

　　 “谬论。”尹伯成认为，从目前的房地产市场来看，正处于卖方市场而不是买方市场，新房存量是供过于求的。李铁岗也告诉记者，研究发现，青岛现有的房产按照正常的销售速度需要两年多的时间才能销售完毕，而市场供应仍在增加。“青岛基本上可以反映山东的情况，有些不发达的地方存量比青岛更多。”他说。

　　 尹伯成认为，现房销售无疑将导致一批企业在巨大的资金压力下死掉。“屁股决定脑袋，开发商肯定会编出各种理由来反对，但是从中国经济长远发展来看，希望中国经济向好的研究人员、市场人士应该多讲老实话。”他指出。

　　 “开发商还是希望延缓新政实施的时间，希望继续拖延下去。”李铁岗认为，目前的调控措施不可能导致房产行业崩盘，而房价短期内上涨的可能性也是微乎其微。