杜丽娟 李乐

　　尽管房地产市场政策长期走向并不明朗，但最近几个月不会有新调控的预期，似乎让开发商看到了利用空当提高库存去化程度的更大希望。

　　中原地产、易居中国、搜房网的市场监测均显示，在楼市旺季开端9月份，预计将有35个新盘陆续入市销售。中原地产的市场监测数据显示，其中超过6成为售价25000元/平方米以下的刚需楼盘。剩余4成为中高端项目，单价在35000元/平方米以上的高端住宅约占中高端项目中的两成。

　　万科、保利、路劲地产以及联想控股旗下融科智地等一线全国性房地产开发企业目前已经确定了下半年继续“跑量”的策略。在开发商看来，这一轮市场回暖能够持续多久，还是未知数。

　　持续回暖存疑

　　“对于从今年5月开始的楼市成交量回升，集团董事会层面也做过研究和探讨。”8月21日，路劲地产副总裁汪皓向《中国经营报》记者表示。“最后董事会做了一个结论，就是现在还不能断言市场回暖，成交量的回升是从去年开始压抑的刚性需求的一次集中释放，但这种释放能否延续，还是未知数。”汪皓说。

　　汪皓对市场的判断并不孤立。万科北京公司副总经理肖劲、保利地产(微博)北京公司副总经理王英男先后告诉记者，刚性需求带动的市场回暖持续性没有定论，现在所要采用的销售策略仍是“加紧卖房”。

　　正是在这样的逻辑之下，北京大量新盘开始筹划在9月集中入市。第三方市场机构中原地产的市场监测显示，拟在2012年9月在北京房地产市场入市的新盘多达35个，创下2012年以来新盘入市总量的新高。

　　中原地产的市场监测数据还显示，在35个入市新盘中，售价25000元/平方米以下的以刚需购房群体和首次改善型购房群体的楼盘数量，占拟入市新盘总量的六成左右。其中开盘拟预售价格在20000元/平方米左右价格水平的新盘，大致占有5成比例。

　　除此之外，25000元/平方米以上的中高端项目占据另外四成比例，这其中，通常被业界理解为高档住宅项目价格底线的35000元/平方米以上的住宅项目，占中高端新盘入市量的一半。

　　高端持销命题

　　与刚需产品抢政策空当期卖房的逻辑相同，高端项目也试图能将销售向好的趋势延长更长的时间。“如园项目没有大幅度提价的计划，尽管销售业绩比较好，公司对我们的要求，一直是合理定价，一定要尊重市场的选择。”万科如园项目销售负责人表示，目前项目的诉求仍是利用市场大势总体向好发展的机会，提高项目销售速度，实现合理的项目销售回款。“预计下一批单位100余套将于10月中下旬推出。”

　　事实上，其他拥有豪宅项目的房地产开发企业也有类似的考虑。金茂府与万科如园同天开盘，8月12日，推四期楼王房源，这部分房源是户型面积为280~390平方米的精装4居，共计106套。

　　与此同时，西山壹号院项目的后期销售也已经进入预售许可的审批阶段，该项目后期将集中对大户型的房源进行消化。曾在今年6月开盘一炮走红的远洋万和公馆项目，下半年主要消化项目中户型面积相对较小的房源，预计将于10月推出170平方米户型。

　　“在一定程度上，西山壹号院、金茂府、远洋万和公馆、如园这几个项目的销售情况和后期的推盘策略，已经成为了整个北京高档住宅市场的风向标。”前述长期从事高档住宅项目代理销售的开发商向记者表示。

　　政策空当变现

　　一位长期从事高档住宅房地产销售代理的负责人向记者表示，即便在2009年房地产市场繁荣之时，也没有出现过在一定时间内，高端项目“快销”成为一线房地产企业销售回款的主力的情况。记者采访的多位业界人士均向记者表示，从4月以来的房地产市场预期的不断改变，实际上造就了至今仍在延续的豪宅项目结构性热销。

　　第三方市场监测机构中原地产的监测数据显示，自2012年4月开始，北京市商品住房成交量连续环比上涨。至2012年6月，商品住房期房成交量甚至出现了同比超过20%的涨幅。这让房地产市场的预期开始逐步发生转变，房价继续下行的预期基本退出市场。

　　“我们也在不断地对销售回暖的原因进行分析，但迄今为止，我们仍然相信包括高档住宅项目在内的销售速度提升，是我们合理定价的结果，而不是市场又将重新回到2009年时的疯狂状态。”肖劲向记者表示。不过，他承认，从2012年4月开始，房地产市场被抑制了一段的改善型需求开始逐步释放。

　　此前，在接受记者采访时，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房地产市场已经进入筑底阶段，房价的进一步下行并不具备过多的空间。但是房地产固定资产投资总额等先行指标的下降，在一定程度上也成了摆在政府面前的一大问题。

　　“从5月开始，宏观经济指标的下行，使稳增长逐渐成为政府经济工作的主要任务，尽管对房地产市场调控政策没有直接的松动，但是利率下调，存款准备金率下调，都使市场中的流动性更为充裕，这实际上是制造了一个针对房地产市场的政策空当，使房地产市场成为最大的受益者。”中国房地产学会会长陈国强向本报记者表示。

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