陈周锡

　　[ 做了20年实业后，把资本全部放到房地产，如今深度被套、资产贬值，这就是温州企业的不想纯粹做实业的悲哀 ]

　　温州炒房者深度被套，开发商日子也不好过。

　　《第一财经日报(微博)》记者最近调查发现，2009~2011年间，在温州高价拿下住宅地块的开发商，按现在楼盘销售价格测算，如今多数只能勉强保本或大幅亏损。

　　值得关注的是，这些地块资本构成中，大多为温州规模以上的大中型民营制造企业。之前，温州民企大规模进军房地产，出现“大企业造楼、小企业炒房”现象，这被视为温州“产业空心化”的主要佐证。

　　与最高位相比，如今温州新房价格下跌30%~40%，地价下降30%左右，令涉足的温州民企备受压力。一位温州大型房地产企业高管认为，做了20年实业后，把资本全部放到房地产，如今深度被套、资产贬值，这就是温州企业的不想纯粹做实业的悲哀。

　　规模进军房地产

　　温州服装商会会长、浙江奥奔妮服饰有限公司董事长郑晨爱日前对本报表示，温州民企进行房地产开发，已有很长一段时间。“2010年前后，他们开始规模进入，项目多数集中在温州。”

　　郑晨爱说，目前温州有几十家规模服装企业，以搭股、参股、控股等方式涉足房地产项目开发。此外，大量企业主手里都有几套房子。“这不仅在服装业，其他行业也存在类似情况，有的参与比重比较高。”

　　事实上，在产业集群化、资金密集行业中，温州民企多以抱团形式予以投资，且多数集中在房地产领域。

　　2003年，温州当地8家锁具企业，成立全国最大锁业联合体强强集团。除主业外，该集团近年来在外省投资商务酒店、房地产以及锌业等，同时也在温州进行房地产开发等。

　　2004年，温州中瑞财团、中驰财团出世。前者由十余家制造企业股东组成，号称能撬动100亿民资；后者由7家企业组成，号称近30亿元的可运作资金。在实际运作中，房地产均为其主营业务，其中中瑞财团先后开发曼哈顿、公园大地等项目。

　　2010年11月底，以楼面地价3.7万元/平方米，竞得原温师院操场地块的置信房地产开发公司，背后大股东为数十家民营企业老板，全部股东由250余人，形成金字塔形资本结构，所涉行业包括服装、眼镜、打火机和箱包等传统加工制造业。

　　此外，业内一直盛传，2010年由8家集团19家公司组建的温州瓯联集团，以“大股东”控股方式竞得主城区某地块。该集团股东多为瓯海知名龙头企业，分跨于十多个行业，涉及专业市场、房地产开发等领域。

　　2010年前后，温州市区县先后出现的十余个“地王”，投资方多为制造、贸易等实体企业的“资金联合体”。据知情人士介绍，因楼面地价太高，这十余个“地王”，如今多数已在“缓慢建设”中，有的甚至还未开建。

　　郑晨爱说，2008年下半年开始，银行贷款非常宽松，温州民企多元化投资加速，在贷款“监管缺位”下，这些资金纷纷进入土地市场、房地产开发、太阳能等领域。

　　而在2009~2011年，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，同时通过亲友集资、民间借贷等办法筹集资金，转而投资房地产等行业的现象在温州较为普遍。

　　2009年曾有机构统计，温州上规模企业中，约有70%的制造企业投资房地产。2010年温州市百强企业中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，有40多家制造业企业涉足房地产开发。

　　多数保本或亏损

　　2010年4月开始，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，实行更为严格的差别化住房信贷政策，然而温州房价、地价依然疯狂。

　　在实业资本助推下，至2010年底，温州房价一路飙涨。当地一家中介机构统计，2010年5~8月，温州市区商品住房成交均价约为2.8万元/平方米，位于全国各大城市之首。

　　地价也水涨船高。

　　2010年7月，梧田站南D－43a地块楼面地价1.93万元/平方米，仅20天时间，周边D－48地块楼面地价就已飙涨至2.61万元/平方米，当时周边新盘价格在3万元/平方米左右。当年11月底，温州出现楼面地价3.7万元/平方米的全国地王原温师院操场地块。

　　当年12月下旬，绿城房地产集团以楼面地价1.63万元/平方米，溢价53.6%夺得温州龙湾城市中心区A－16地块，成为该片区的“新地王”。有业界人士说，该项目由绿城全程操盘，众多股东为当地骨干制造企业。绿城集团新闻发言人也表示，该项目绿城占股25%，股东中有温州企业。

　　2011年，在“限购令”等政策层层加码下，温州房价、地价大幅降温。

　　如今，温州新房价格比最高位时，下降了百分之三四十。同样在土地市场，“只涨不跌”的神话被打破，价格也比最高位时下降三成左右。如最近再次挂牌的江滨路鹿城段18、19号地块，起拍楼面地价1.35万元/平方米；而2011年11月，该地块起拍楼面地价为1.98万元/平方米。两者比较，起拍楼面地价下降32%左右。

　　“高位拿地的，现在只能保本或亏损。”温州某大型房地产企业高管林光标（化名）最近接受本报记者专访时表示。

　　一位房企成本核算人员说，上述龙湾城市中心区A-16地块，总价近31亿元，楼面地价1.63万元/平方米，加上建安成本3000元/平方米、开发贷款财务成本、行政办公人员经费、市场推广费用等，成本价至少在2.5万元/平方米以上。“如果参与企业前期投入资金为银行贷款或民间借贷，那成本还要更高。”

　　该地块项目现命名为“绿城海棠湾”，林光标说，该楼盘现在实际售价在2.1万元/平方米左右。然而该项目销售人员称，一期均价2.5万元/平方米，二期在2.7万元/平方米。对此，绿城集团新闻发言人表示，目前该项目运作正常，销售良好，未出现亏损。

　　据林光标介绍，上述梧田站南D-48地块楼面地价2.6万元/平方米，成本价在3.7万元/平方米，现在该项目“最高只能卖3.5万元/平方米，还不一定能卖得掉，亏得很厉害。”上述原温师院操场地块所在楼盘，“亏损5亿元是最起码的，现在股东摊派销售出去，主要是把现金流做起来，以备后续项目开发。”

　　或将影响企业后劲

　　“大企业造楼、小企业炒房”现象，被视为温州“产业空心化”的主要佐证。

　　林光标说，一家温州规模服装企业，2010年前后以30%左右的股份，高价参与竞得温州某地块，如今只能保本或亏损。“做了20年服装，如今把资本全部放在土地里，这就是温州企业不纯粹做实业的悲哀。”

　　郑晨爱说，温州一般规模服装企业年产值为两三亿元，净利润在3%~5%之间。据此测算，这些服装企业一年利润在600万~1500万元之间，按2010年银行贷款年利率10%，他们只能承受6000万~15000万元的银行贷款压力。然而在实际操作中，一旦参与动辄上十亿的房地产开发项目，多数企业的实业利润已经难以支付房地产贷款利息。

　　“地王拿过去，（企业）现在只能自己扛着。”林光标说。

　　与此同时，一些温州实体企业主，在2010年前后房价飙涨时，会买入几套房子保值增值。

　　如今，温州房价大幅下降，又要支付借贷利息，这对利润微薄的温州中小型传统制造企业来说，已经是个不小的压力。再加上，温州民间借贷危机、国际经济形势不佳等因素，这些企业资金腾挪受阻、经营效益下降等，无疑令一些温州企业“雪上加霜”。

　　2010年5月，温州某楼盘一期开盘价2.55万元/平方米，10月二期开盘价为3.85万元/平方米，之后价格一路飙升至6万元/平方米以上，如今市场售价3.5万~3.7万元/平方米。该楼盘开发商发现，交房时很多房子已经转手两三次。

　　林光标说，他们开发的某楼盘内的15套排屋，当时每平方米售价七八万，单套总价三五千万。交房后发现，15套排屋主人中有5个人跑路，1个人住进了样板房，2个人已交房计划装修，其他7个人均未能交房，因为“结算补钱还要几十万元”。

　　另外值得关注的是，房东按揭断供在大幅增加，作为担保单位的开发商，已经倍感银行“催款”压力。林光标和温州法院接触较多，法院知情人士说，之前预期拍卖房产为1000多套，如今已上告还未审理的房产已经高达五六千套。

　　郑晨爱认为，温州民企涉足房地产失利，与银行“贷款监管缺位”有直接关系，“如果企业挪用贷款用途会被严惩，谁还敢投资房地产”！此外，与金融、房产调控有关，在“一放（四万亿投资），一松（银行贷款），一抽（贷款利率）、一收（贷款）”两年中，加速扩张的众多温州民企，显然难以适应政策“急转弯”。