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张庭宾:房价反弹或是楼市回光返照

http://www.sina.com.cn  2012年07月23日 01:32  第一财经日报微博

  张庭宾(微博)

  给点阳光就想灿烂,楼市价格反弹再次引发了很多人的购房冲动。然而,这一次有可能是陷阱。

  6月18日,国家统计局公布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从新房价格来看,环比上涨的城市数量由此前的6个增至25个;二手房环比上涨的城市数量则由18个增至31个。楼市回暖迹象明显。作为房价风向标,一线城市房价继续回升。其中,北京、上海和广州的新房价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。

  从最新的7月9日~15日的一周成交看,二十大典型城市成交指数为138.48,环比上涨2.92点,其中,福州成交涨幅最大,达61.78%;兰州的涨幅次之,为42.86%。一些地方再次出现了局部排队抢购现象。

  人们有理由怀疑房价的再次反弹,会令楼市调控功亏一篑,原因如下:

  1.自去年楼市调控采取限购限贷等强硬手段后,房价下跌,土地交易清淡,各地土地财政收入锐减,有些地方政府屡屡试探突破限购限贷底线。

  2.随着两次非对称降息,加之不少银行对首套房贷利率实行8.5折优惠,让购房贷款成本降低不少,使得不少改善型购房者跃跃欲试。同时,过去四周,央行通过逆回购释放了约5000亿元人民币流动性,而且市场普遍预计下半年将继续降息和降低存款准备金率,这些都从资金面上助推了房价反弹。

  那么,这是否意味着房价反弹已成定局了呢?楼市泡沫已经挤出、底部已经夯实了吗?笔者认为,如此判断言之尚早。

  ——从中央政府的调控决心而言,自6月初以来,中央政府已经接连9次明确表示坚持调控、坚决防止反弹。7月7日温家宝总理在常州调研时表示,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策;国家统计局在7月13日的新闻发布会上说,房地产调控不能放松;国土资源部部长徐绍史在7月17日表示,将继续坚持房地产调控不动摇。7月19日国土资源部和住建部联合下发的紧急通知,明确坚决防止房价反弹。

  ——从货币信贷的角度而言,非对称降息是推进利率市场化的举措,并非对房地产信贷放松;释放流动性,主要是因为人民币贬值、热钱外流,央行须向商业银行系统补充流动性。

  至于降息是否会继续,本人认为不太可能。因此上两次降息的前提是,国际粮价和石油价格大幅回调,加之去年6、7月份是上一轮通胀的高峰,故此,6月份CPI才降到2.2%。最近一个月来,国际粮价大幅反弹,美豆指数已创下历史新高,美玉米指数逼近历史最高,美麦指数逼近2011年高点,美原油价格也反弹至每桶92美元。中国的通胀形势重又紧张起来,不排除未来6~12个月内超过6.5%的可能性。

  对于最近的房价反弹,本人的基本判断是,这是楼价新一轮下跌前的回光返照。除了中国楼市调控不可能动摇、CPI增幅将再次进入上涨周期外,这一判断的基础是,按照市场标准,中国楼市仍然处于严重泡沫之中,或者说泡沫尚未挤出。

  虽然过去一年多的调控使各地楼价下降了10%~20%,但一线城市的房价租售比仍居高不下;随着中国经济探大底,居民收入增长放缓,因为土地、劳动力价格大幅上涨等诸多原因,制造业生存越来越困难,房价收入比的指标下降并不明显,现在一线城市仍普遍高于20倍;股市的持续低迷,包括接下来的农副产品价格将再度上涨,将进一步减弱居民的居住等消费能力。所以,楼市根本不具备大幅反弹的市场基础。

  更为重要的是,房价居高不下已经成为中国一切矛盾和问题的核心。房价如果强劲反弹乃至大幅上涨,它将激化一系列矛盾,甚至可能构成对社会稳定的严峻挑战。

  特别需要警惕的是,倘若中国周边地缘政治危机升级,导致国际热钱大规模流出中国,那么现在楼市反弹得越高,未来房价雪崩后果就将越严重,甚至会出现日本1990年式楼市雪崩,经济与金融出现全面危机的困局。

  笔者以为,如果房价继续反弹,一些地方政府和地产商执意对抗楼市调控,不排除中央政府会出台更加严厉的调控举措。其中最有效的办法是,对超额面积增收高额房产税,逼存量闲置房进入市场。其可操作性也很强,比如,对一个家庭每人平均居住面积在50平方米以上的部分,增收较高房产税,并采取阶梯性税制,人均面积越高,税率越高。

  如果这一政策出台,中国楼市调控将出现立竿见影的效果。

  笔者以为,中国楼市所要调控的关键,是一些地方政府在增加土地财政的推动下,与房地产商一道鼓励投机投资者增加闲置房,减少自住房的供给数量,逼自住者高位接盘。这种囤积居奇行为造成了土地和社会资源的很大浪费,迫使更多的土地被投入房地产。简言之,只有逼存量闲置房入市,房地产调控才能成功,房价也才能真正回调到位。

  (作者系本报特约主笔,中华元智库创办人,联系邮箱ztb6006@sina.com)

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