本报记者 刘力图 广州、珠海报道

　　珠海、中山等实行限价城市，目前陷入到“作茧自缚”的困境。

　　“再这么限价下去，等于政府自己给城市发展画了一个圈，走也走不出去。”珠海市住建局一位部门负责人向《华夏时报》记者无奈地表示。

　　最近，珠海市取消“双限令”在短短5个多小时内被紧急叫停，地方的试探与中央的坚守之间继续博弈。由于楼市快速回暖，房价开始掉头向上，珠海、增城、中山等限价城市“骑虎难下”，处境极其尴尬。

　　规避限价的招数

　　珠海市松绑“双限令”风波几日后，两名外地房企驻珠海项目的报批负责人在珠海市住建局各部门的办公室前不停地徘徊。他们告诉记者，听到珠海市限价政策会调整的风声后，老板吩咐这次来要准备两份报批材料，其中一份是按照限价的规定来报批，另一份则是按照不受限价规定报批。他们正等待与专门负责审批的部门负责人“聊一聊，争取一下”。

　　珠海市住建局住房发展与房地产市场监管科负责该事宜，也负责拟订、监督实施住房和房地产产业发展规划和产业政策。

　　为证明限价政策仍在执行，该科一位不愿透露姓名的人士向本报记者展示了7月17日待审批的文件，并指出报备项目的平均价格，不得超过珠海市2011年度11285元/平方米的房价控制目标，“这个平均价格由物价部门核定，超过这个价绝对不能发预售证。”上述人士强调。

　　然而，在珠海市近期的网签数据中，出现了网签价格超过限价范围的现象，特别是一些高端楼盘的成交价甚至在3万元/平方米以上。上述人士对此解释道，房价控制目标为整个项目所有单位的平均价格，会有部分单位出现网签价格超过范围。

　　“口径上仍然是坚守政策规定的限价，但实施起来却有不同。”某知名房企珠海项目知情人士透露。

　　记者从珠海中原地产、合富辉煌等代理公司的高管处了解到，限价目标和所谓的平均价格存在不少“猫腻”。不同的新开盘项目会获得住建局批准的不同数量的指标数字，因此一些条件更好的单位预售价能够高于限价水平。“其实也是变相为房企卖出高房价留下空间。”

　　上述两位报批负责人向本报记者透露，即使按照限价的规定来做，房企仍有价格操纵空间。“房企可以以毛坯价格出售。实际上，减去装修成本，目前的售价比限价前的价格要高。”其中一名人士说，“房企在申报过程中，也可以在建筑面积、户型和单位上做一些手脚，让新建商品房的平均价格按照物价局的核算方法能够在限价范围以内，但是，相当多的单位售价会高于平均水平。”

　　世联地产(微博)珠海公司销售部知情人士透露，珠海有不少高价位的别墅、洋房，开发商想出了一个“高招”规避限价，即帮助购房者以高额定金的方式，签署协议购买今后建好的现房。这种办法使目前售价不纳入“预售”的范围，还可以“日后升值”的营销方式吸引大量投资客。

　　全国首个限价城市增城的情况也类似。“上行下效，这是开发商在增城的普遍做法。”碧桂园一位人士曾向本报记者指出，除了由精装修改为毛坯房，房企也可以在售卖精装修楼盘时，与购房者签订除去毛坯房以外的精装修价格合同，只包含精装修价格的合同并不纳入报批范围。

　　此外，开发商会增设精品房源，这些房源的售价远远超过增城限价7385元/平方米的范围。“有一些高端住宅如别墅，也被一刀切纳入限价范围，开发商不可能自断双臂，因此‘捂盘’的现象经常存在，越捂价越高。”

　　有分析指出，地方政府在选择调控政策时，只要能选择限价，绝对不会选择限购。相对于限购，限价政策对市场的影响相对温和，不会造成房地产市场成交量的大幅下降。只要有成交量作支撑，价格就能基本稳定，开发商和政府的收益就能得到有效保障。

　　然而，限价已成为“掩耳盗铃”的政策。业内资深人士薛建雄接受媒体采访时表示，限价政策原本的目的是让高企的房价降下来，对社会大众居住权益进行一定的保护。如果以交房时间、双重合同等多种形式规避政策，不仅政策本身目的没有达到，还会增加不必要的经营成本，可谓“双输”结局。

　　房价撞“红线”

　　在限价城市，政策明紧暗松，楼市成交价格出现明降暗升，且逐步挑战限价“红线”。

　　据公开数据显示，珠海6月份新建住宅平均售价为10357元/平方米，环比下降了0.23%，低于限价规定的11285元/平方米标准。

　　“尽管如此，珠海房价在下半年仍有上行的空间。”合富辉煌珠海公司朱经理的分析依据是，开发商下半年推货量增加，加之目前新建商品房预售价屡屡挑战限价标准，而市场对珠海市承诺还会进行的微调意愿抱有希望，市场预期价格会被推上去。

　　珠海本土中介代理机构左岸公司一位管理层认同上述观点，他分析，珠海市的“松绑”意愿虽然搁置，但希望取消限价以及缩小限购范围的意愿，无形中为非限购区域的开发商带来希望，这些区域的项目体量对珠海市楼市影响甚大，市场也相信他们能继续争取政府的支持。

　　因此，预计这些真正能带动珠海市房价上升的大体量项目售价会不降反升，而珠海的二手房由于不在“双限”范围内，上涨的预期也会随之增加。他列举早前在珠海市限购区域内，一个售价3万元/平方米以上的高端盘“日光”就是变相推高房价的例子。

　　增城的房价便是上述预判的佐证。今年第一季度的运行当中，增城一手住宅网签均价已经超过了7385元/平方米的限价标准。据网易房产数据中心统计，今年第一季度，增城一手住宅网签均价为8634元/平方米，较去年均价高出22.8%，在第一季度成交前三十名的楼盘中，13个项目低于7385元/平方米的限价目标。有分析指出，如果要实现7385元/平方米的限价目标，意味着增城第二季度网签均价需要暴跌14.5%。

　　增城一位业内人士指出，在限价最严格的时候，单价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米都无法进行网签备案，但今年似乎并没有严格规定。而且，今年一改去年高价别墅不能备案的情况。

　　上述人士认为，增城不限购，一直承担着分流被广州限购令限制的投资客的任务，因此，以往对所有商品房一刀切的增城限价政策如果开始对别墅备案松口，才是真正的放松。

　　6月20日，增城市国土房管局公布了一批楼盘的预售证，其中保利东江首府的78套产品中有8套是单价超过23000元/平方米的别墅产品，由于和70套洋房混合在一起计算，整批产品的均价被拉低至14149元/平方米，顺利取得预售许可证。