■本报记者 韩丛

　　继“红5月”、“紫6月”之后，北京楼市交易量在7月上半月反弹至调控前水平，有业内人士表示，这主要是恐慌性需求推高了当前楼市交易量。在房地产调控不放松的前提下，总体来看，房地产市场供大于求，后期房价没有上涨支撑。

　　房价上涨无支撑

　　北京市住建委网签数据统计显示，7月上半月北京住宅网签约总量为13433套，与6月同期的成交量相比上涨约27%，与去年7月上半月同期的成交量相比上涨约56.3%，楼市交易量已经恢复至去年调控前水平。有分析认为，7月上半月的数据可能使中央调控面临压力。

　　尽管官方一再表态，房地产调控决心不放松，但近日北京连续走高的房价仍促使消费者涨价预期增强。伟业我爱我家市场部陈雪近日表示，“当前价格基本维持在23000元／平方米，预计在八九月价格或将继续上涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，市场特别是二手房市场量价齐升的关键原因在于首套购房需求的集中释放，以及大量恐慌性需求的入市。

　　从目前房产市场的需求来看，市场需求主要包括刚性需求、改善型需求、投机性需求、豪宅需求以及恐慌性需求。业内人士认为，过去的7月上旬交易量上涨多是对上月刚需和恐慌性需求的延续。胡景晖分析，恐慌性购房需求很快将烟消云散，刚需释放也将难以持续，再加上下半年房企推盘计划要明显多于上半年，房市将供大于求，后期房价没有上涨的支撑。

　　至于房价为何迟迟不降，甚至部分热门楼盘、热门户型、热门区域的房价出现了小幅上涨的现象，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞分析认为，房企迟迟不降房价，说明开发商对政府“限购”政策松绑还存有一定幻想。另外，市场上比较持续的“刚需”也对高房价的维持起到支撑作用。

　　业内人士认为，7月上半月成交量上涨很可能是延续“紫6月”的热度，北京房价总体上依旧保持稳定，并未出现明显的反弹迹象。专家预计，下半年楼市交易将保持温和，房价波动的局面或将维持一段时间。

　　调控效果遭考验

　　与房价上下波动情况不同，中央调控始终传递出坚决不放松的讯号。然而，值得注意的是，自2010年开始的“史上最严厉”调控政策开始，多地土地、住房交易受挫，地方政府对楼市微调的尝试也一直存在。此外，市场与行政力量之间的博弈也一直存在，楼市调控面临着多重考验。

　　作为国民经济增长的重要支撑，中央房产政策的调整与地方休戚相关。据记者不完全统计，近一年来，已有近50个城市通过调整土地出让、调整房贷利率、利率优惠折扣、买房奖励、购房补贴、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市微调。其中，上海、佛山等城市的政策被中央紧急叫停，湖南、石家庄、珠海等地政策未经批准便“胎死腹中”。不过，遵照中央满足刚性需求、改善型住房需求的原则，截至目前，多数城市的微调政策被批准“放行”。

　　市场与行政力量之间的博弈则主要表现为，尽管中央及相关部门一再强调调控不放松，但地方微调政策、利率调整等举动无不对市场房价产生影响，甚至产生误解，从而增强了购房者的涨价预期。业内人士曾如是总结市场现状：部分刚需因市场预期不明而持续观望，合理的购房需求难以释放，家装、家电等几十个与房地产相关的行业也处于低迷状态。

　　此外，市场内部的博弈也从未停歇，主要表现为房地产商、购房者和二手房房主以及房屋中介之间的博弈，他们中的任何一方都与房产市场相关联，并深受政策影响。

　　近日，多家房企上半年业绩下滑再次引发一场关于楼市的热议。殷旭飞认为，房企业绩下滑的关键是受国家房地产宏观调控政策影响，以及行业本身的周期性行为，这对市场传递出一种讯号——国家下定决心，坚决抑制房地产市场的过度投资、投机行为。此外，他认为房地产市场经过前几年的过度繁荣，目前已进入整理阶段。如何采取下一步调控措施，如何进行楼市政策的预调、微调，对中央政府而言，无疑是新的考验。