中国经济网编者按：楼市回暖让开发商和购房者对市场未来的大势做出“向好”的判断。楼市形势的变化与土地市场息息相关，而“地王”更是房地产发展的重要符号，关注他们的命运，就会对房地产市场有更深入的理解。

　　北上广"地王"调查 开发各显神通

　　北京：万柳新地王

　　中赫逆市夺地王欲复制“钓鱼台7号院”？

 

　　7月10日，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件最终胜出。据业内人士测算，扣除海淀区政府回购的面积之后，该地块楼面地价约为4.29万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

　　中国指数研究院(微博)指数研究总监何田表示，中赫置地因为有了钓鱼台7号院的开发经验，更注重楼盘品质与价格；别的竞拍企业同时有多个项目需要开发，更注重销售速度与资金回流。在上市的两年多里，钓鱼台7号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中，根据北京市住建委的历史数据，2009年8月18日，开盘不到一个月的钓鱼台7号院，总计售出房屋23套，成交均价高达7.28万元/平方米。

　　上海：迪士尼地王

　　均价低于成本“貌亏实赚”？

　　2009年11月，在迪士尼落户上海的消息公布后数小时，上海象屿置业有限公司(以下简称象屿地产)以11.9亿元的总价夺得“浦东新区川沙新市镇A08-03”地块，楼板价达到14000元/平方米，被媒体称为“迪士尼地王”。

　　日前，在该地块上，开发商象屿地产发展的“地王”项目象屿鼎城，已于今年6月展开销售，成交均价为21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。

　　中房信分析师薛建雄表示，象屿鼎城表面上是“亏本运营”，但实际上是通过“拉高拍低”的方式平衡利润率，目前售价低于平均投资成本仅仅是表面现象。薛建雄解释道，所谓的“拉高拍低”是指通过提高社区中公寓房源容积率，降低别墅房源的容积率，客观上降低公寓部分的楼板价，提高别墅的楼板价。

　　广州：“全国最大总价地王”广州亚运城

　　五大开发商“平分”去化率超74%

　　2009年12月，由碧桂园、富力和雅居乐3家开发商为主的“民企联合体”以255亿元的天价拿下广州亚运城项目，“最大总价地王”由此诞生。

　　截至今年7月16日的数据显示，广州亚运城首期累计已经售出6303套。该项目总体量为8476套，目前去化率已经达到74%。目前，该项目的均价约为11000元/平方米。

　　2010年6月底，先前拿地的3家开发商联合公布中信地产和世茂地产“火线加盟”，开发商增加到了5个。5家开发商共同出资成立了一家名为广州利合的公司，负责亚运城项目的运作。5个股东各投资20%成立了这家公司，由董事会负责决策，广州利合独立运作。

 

　　“地王”众生相：

　　“富利十号”躲过限购政策快速捞金

　　2009年拿地，2010年入市，2011年售罄，售罄均价达39000元/平方米，相比与多数地王的“慢动作”，富力十号的手笔可谓快进快出，几乎完全躲过了限购政策，快速捞金。

　　“双料地王”金茂府低开高走收回卖地成本

　　2011年4月17日，该地王项目金茂府正式开盘。低开的价格吸引，金茂府开盘当日就售罄。2011年年末，金茂府以近50亿的销售成绩获得北京年度单盘销售冠军，并为中化方兴2011年全年销售额贡献了近一半的业绩。

　　京杭广场“规划变动”？入市日期尚无法确定

　　有业内人士向记者表示，京杭广场现在规划有部分变动，已经没有商住项目。绿城现在危机重重，尚处在自救阶段，可能由于资金紧缺或者规划变动，导致项目进程缓慢。

　　昔日中海67亿元连标两地今销售金额仅回本一半

　　2011年3月，中海九号公馆入市，15个月的销售时间过后，据中原地产市场研究部统计数据显示，目前该项目销售金额为33.87亿元，占土地成本为50.6%。有分析人士认为，这意味着中海地产上述地王项目销售不畅，仅回本当初拿地成本的一半左右。详细

　　勇当“地王”者大多搬起石头砸自己的脚

　　地王“凄凄惨惨戚戚”者占主流

　　单就北京地区而言，地王项目大约有30个，能够入市的只有19个，目前的累计销售额仅为446.46亿元，与之形成鲜明对比的是，19个地王的土地出让金就高达468.76亿元，销售额尚不能弥补地价款，不知道这是否出乎开发商的意外。另外11个尚未入市的地王项目，更是惨不忍睹，离收回成本相差十万八千里，不少尚处在“挖坑”阶段，有的干脆任其荒芜，甚至退地不玩了。

　　昔日一度风光无限的地王，如今却成为了烫手山芋，那些挥金如土，勇当地王者是大都是搬起石头砸了自己的脚。割肉销售，以价换量，采取拖延战术等等，这些向来被嗤之以鼻的策略，如今却成为勇当地王者无奈的上上策。

　　任志强(微博)：地王由土地供应严重不足催生

　　对于目前频繁拍出地王的现象，任志强则认为，土地价格升高，倒过来可以看出，哪个地方出地王，是因为哪个地方的城市土地供应严重不足。

　　任志强表示，如果国家用一种价高者得的方法拍卖土地，每一块土地都是地王，如果不能成为王，不能举最高价，企业能拿到土地吗？换句话讲，大家普遍意义上认为，企业拿了一个高端价。对于国企在房地产行业近期的活跃，任志强认为，目前国企的投资从11%到了22%，其实大部分市场还在民企手上，占到85%，不像钢铁、煤炭等，国企已经占到半壁江山或者更多。详细

　　南京一次性预告出让41幅地业内：可防“地王”出现

　　就在7月6日和13日连续推出10幅地块之后，时隔4日国土局再次挂出预公告地块，而且创纪录地达到41幅之多。据记者统计，这41幅地块的总出让面积约为230.2万平方米。

　　业内人士对此给予了正面分析，认为这样的举动有助于防止土地出现过热现象。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，正是因为土地回暖的迹象已经显现，国土局才一次性预公告这么多的地块，让开发商看到供地充足，无需过于集中竞拍。

　　房价上涨 地王“功不可没”

　　地王往往成为房价上涨的“带头大哥”。对于普通消费者来说，房价已经高不可攀了，在地王的带动下，房价往往是无所顾忌，更上一层楼。据央视《经济半小时》报道，近日，万柳地王出炉前，周边13个楼盘已经开始涨价，平均涨幅在3000元/平米以上。之后几日再度查询得知，万柳区域多个楼盘的均价又上涨了千元。

　　不让房价反弹 为何难阻地王再现

　　任何一块土地的拍卖结果，既与时间、地段、出让政策、竞拍者、竞争程度有关，也与楼市走势、政策大环境有关。显而易见，无论是北京新地王还是广州新地王，都是楼市回暖下的“蛋”。一方面，楼市回暖给了开发商信心。“46轮竞价+300多轮竞争”就可见该地块竞争比较激烈，说明开发商信心也回暖了。即便拍卖价折合楼面价约4.42万元/平方米，开发商也认为能卖出去。另一方面，楼市回暖的背后是降准、降息释放的流动性，再加上开发商回笼资金多了，所以，敢以天价来拿地。详细

　　土地回暖≠楼市翻转这个逻辑推理能成立吗？

　　从近期陆续公布的上市房企半年报中可以看到，像万科、碧桂园、龙湖等大型房企，上半年的销售额只完成了年度目标的四成多，而完成一半以上年度目标的企业，不是总体盘子小，就是像绿地这样通过卖地、转让股份实现创收。房企的钱袋并没有陡然松快起来，土地市场的热销自然缺少后续“粮草”的支撑。有第三方分析人士的观点认为，目前看来，这一轮的调控政策是严谨和完整的，即使目前楼市处于底部，但缺乏政策的支撑，绝地反弹的几率仍然很小。