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万柳地王推高周边二手房价格 地方调控面临两难

http://www.sina.com.cn  2012年07月13日 22:48  经济观察报微博

  胡芳洁

  时隔多日,地王再现。

  7月10日,北京市海淀区万柳地块在经历一番激烈的争抢后,以26.3亿元、配建16400平方米回购房面积由中赫置地夺得。

  该地块规划建筑面积77739万平方米,配建回购房政府将以1万元/平方米的价格回购,由此计算,该地块的楼面地价在4.02万元-4.28万元/平方米之间。

  在北京土地出让史上,楼面地价超过4万元/平方米的地块寥寥可数,此次万柳地块楼面地价仅次于去年出让的崇文门菜市场地块4.32万元/平方米,被称为“地王”名副其实。

  万柳地区本身是高端住宅区,目前该区域内二手房价格为6万元-8万元/平方米,该地块也是万柳区域所剩无几的纯住宅地块。可以说,万柳地块只要出让,肯定能成为地王。

  在楼市成交量不断攀升、昔日寒气逐渐消散而中央政府对楼市调控的态度并不放松的当下,“万柳地王”的出现引发了高度关注。

  推后拍地

  先看推地的时机。6月份,楼市、土地市场开始出现明显的活跃。购房者判断此时入市,有几个明显的原因,一是认为宏观调控政策已经基本出完了,二是40多个城市出现了支持刚性需求买房的政策微调,三是央行在不到一个月的时间内两次降息,传递出货币宽松的信号。

  随着这些因素的累积,因为害怕错过这一轮的房价低点,购房者开始大胆入市,市场上甚至出现了恐慌性购买的行为。目前在北京的房山、大兴、望京等地区,出现了低总价、低单价的刚需房源开盘就基本售完的现象。

  随着需求的反弹,相应带动了土地市场的活跃。

  根据链家地产(微博)统计的数据,全国20个重点城市,今年1月土地溢价率为1.4%,此后2月-5月,溢价率也基本在1%-4%左右徘徊,而到了6月,溢价率突然大幅上涨至15%。土地市场较之前出现了明显的活跃。

  开发商拿地的信心增加,使得地方政府有信心在这个时候把优质地块推出来。

  不过,万柳地块的面市,意味并不仅如此。

  在购房者买房、开发商买地的意愿都在上升的时候,北京恰到好处地推出了这样一块必然会受到追捧的绝版土地,保利、龙湖、融创等数家有意参与拍卖的开发商均称,这块土地是众所周知的绝版地块,“属于闭着眼也能卖掉的好地”。

  该地块最开始定的拍卖时间是7月4日。临近拍卖之际,地产企业接到通知,竞拍被推迟至7月10日。有业内人士称,北京市第十一次党代会的召开时间是6月29日-7月3日,此次会议中,北京市委进行换届。原定拍卖时间,正好是党代会结束的第二天。因此致使拍卖时间延后。

  2010年发生的一幕相信很多人都记忆犹新。2010年3月14日,全国“两会”闭幕。第二天,3月15日,北京一天出现三个地王,并且楼面地价不断被刷新,且拿地的远洋、中国兵器、中信都是具有央企背景的企业,一时间央企推高地价、房价成众矢之的。

  此次,万柳地块出让延后一周,令“地王”可能带来的热效应不会重演。

  7月10日,人民日报发表题为《央企应推动楼市健康发展》的评论文章,其中表示,“如今参加万柳地块争夺的央企,虽然都被允许将房地产作为主业,但调控关键期,央企参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜”。

  随后,当天下午2点42分,此时距离万柳地块拍卖还不到一个小时,保利地产(微博)北京公司在其官方微博发布声明称,由于目前正值房地产调控关键时期,根据国家对房地产调控政策要求,保利地产正式退出与融创地产组成的联合体,不再参与万柳地块土地拍卖。

  红线内“狂奔”

  一幕幕衔接相当流畅。与北京市第十一次党代会拉开时间差、限制央企竞拍、设定地价最高限,让万柳地块的出让成为一个偶然事件。万柳一小块土地的出让,像走钢丝般小心,步步为营。

  拍卖当天,在竞拍的最后,只剩下中赫置地和融创地产,国资背景的企业和房地产龙头企业都退出旁观。

  最后拿地的中赫置地,是一家高端地产项目开发商,通过其官网可以看到,中赫置地开发的地产项目并不多,主要是位于北京的北纬40度和钓鱼台七号院,其中钓鱼台七号院最高售价曾高达30万元/平方米,目前该项目于今年6月、7月各售出一套房,成交价格分别是16万元/平方米、16.5万元/平方米,其中7月份成交的这套房,总价更是高达1.02亿元。而北纬40度是老盘,早已经售完。除此之外,中赫置地还在河北唐山开发一个综合体项目和一个住宅项目。

  拿到万柳地块并进行后期的开发,对于中赫置地来说并不是一件轻松的事。

  按楼面地价4.28万元/平方米计算,建安、财务等开发成本10000元/平方米,精装修成本5000元/平方米,总成本为5.78万元/平方米,如果按8万元/平方米的售价,毛利率约为27%,这是一个较为可观的收益率。

  不过,假设该项目首期开盘3万平方米,开发成本按上述数字计算为1.5万元/平方米、总成本为4.5亿元,加上地价款26.3亿元,前期投入金额是30.8亿元。

  根据北京中原地产的统计数据,中赫置地在北京的两个项目,从2007年至今,总销售额是56.6亿元,其自有资金并不宽裕,接下来如何进行融资,是股权融资还是信托,融资成本如何,这对于中赫置地来说将是一个挑战,以目前中小企业年利率高达15%至20%的融资成本,任何一个企业都会感到吃劲。

  此外,回购房面积占据了该地块建筑面积的21%,是先建商品房等有了销售回款再建回购房,还是先建回购房,这个也不确定。如果政府要求先建回购房,则会占用开发资金,对于开发商来说显然是不利的。

  拿到万柳地块,对于中赫置地这类规模较小的民营地产企业来说,既是机会,也面临较大的压力,运作起来并不轻松。如果央企没有集体退场,并最终拿下万柳地块,无论是融资实力,还是与海淀区政府的勾兑能力,均是另一个场面,至少回购房可以推后建设,以减少前期资金压力,但对民企来说,这样的谈判不具优势。

  预期的拐点?

  任志强(微博)回应万柳事件时称:“每个地王都是在政府的拍卖中产生的,也是政府操纵的胜利成果。”其实最终无论是中赫还是融创拿地,面临的压力都会存在。这一出让结果,无论是出于政府管控,还是一种巧合,显然都让政府比较满意:给一块好地,又要让拿地企业感觉费劲,不能是2010年那种狂欢的状态。这正如地方政府自己现在的处境:想推一把房地产市场,又不敢大力推;希望市场活跃起来,又不希望太过。

  万柳地块出让这一幕剧,正是地方政府在中央调控的范围内挣扎的真实写照。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰7月11日表示:万柳地块拍卖结束,中原地产对二手房业主挂牌出售的意愿做了抽样调查,和预期一样,二手房业主都调高了出售价格,这个土地价格出来后,北京城区的价格都开始以这个做标尺重新排位。预期正在改变一切!

  地方政府期望放松楼市调控的根本原因,缘于其本身的财政压力。今年以来,北京土地出让金收入锐减。根据北京中原地产的统计,今年上半年,北京共出让72块土地,土地出让金总额 144.88亿元,同比减少55.9%。这也是自2008年5年以来同期的最低值,这一状况,只能用惨淡来形容。

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  来源:经济观察网
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