胡芳洁

　　时隔多日，地王再现。

　　7月10日，北京市海淀区万柳地块在经历一番激烈的争抢后，以26.3亿元、配建16400平方米回购房面积由中赫置地夺得。

　　该地块规划建筑面积77739万平方米，配建回购房政府将以1万元/平方米的价格回购，由此计算，该地块的楼面地价在4.02万元-4.28万元/平方米之间。

　　在北京土地出让史上，楼面地价超过4万元/平方米的地块寥寥可数，此次万柳地块楼面地价仅次于去年出让的崇文门菜市场地块4.32万元/平方米，被称为“地王”名副其实。

　　万柳地区本身是高端住宅区，目前该区域内二手房价格为6万元-8万元/平方米，该地块也是万柳区域所剩无几的纯住宅地块。可以说，万柳地块只要出让，肯定能成为地王。

　　在楼市成交量不断攀升、昔日寒气逐渐消散而中央政府对楼市调控的态度并不放松的当下，“万柳地王”的出现引发了高度关注。

　　推后拍地

　　先看推地的时机。6月份，楼市、土地市场开始出现明显的活跃。购房者判断此时入市，有几个明显的原因，一是认为宏观调控政策已经基本出完了，二是40多个城市出现了支持刚性需求买房的政策微调，三是央行在不到一个月的时间内两次降息，传递出货币宽松的信号。

　　随着这些因素的累积，因为害怕错过这一轮的房价低点，购房者开始大胆入市，市场上甚至出现了恐慌性购买的行为。目前在北京的房山、大兴、望京等地区，出现了低总价、低单价的刚需房源开盘就基本售完的现象。

　　随着需求的反弹，相应带动了土地市场的活跃。

　　根据链家地产(微博)统计的数据，全国20个重点城市，今年1月土地溢价率为1.4%，此后2月-5月，溢价率也基本在1%-4%左右徘徊，而到了6月，溢价率突然大幅上涨至15%。土地市场较之前出现了明显的活跃。

　　开发商拿地的信心增加，使得地方政府有信心在这个时候把优质地块推出来。

　　不过，万柳地块的面市，意味并不仅如此。

　　在购房者买房、开发商买地的意愿都在上升的时候，北京恰到好处地推出了这样一块必然会受到追捧的绝版土地，保利、龙湖、融创等数家有意参与拍卖的开发商均称，这块土地是众所周知的绝版地块，“属于闭着眼也能卖掉的好地”。

　　该地块最开始定的拍卖时间是7月4日。临近拍卖之际，地产企业接到通知，竞拍被推迟至7月10日。有业内人士称，北京市第十一次党代会的召开时间是6月29日-7月3日，此次会议中，北京市委进行换届。原定拍卖时间，正好是党代会结束的第二天。因此致使拍卖时间延后。

　　2010年发生的一幕相信很多人都记忆犹新。2010年3月14日，全国“两会”闭幕。第二天，3月15日，北京一天出现三个地王，并且楼面地价不断被刷新，且拿地的远洋、中国兵器、中信都是具有央企背景的企业，一时间央企推高地价、房价成众矢之的。

　　此次，万柳地块出让延后一周，令“地王”可能带来的热效应不会重演。

　　7月10日，人民日报发表题为《央企应推动楼市健康发展》的评论文章，其中表示，“如今参加万柳地块争夺的央企，虽然都被允许将房地产作为主业，但调控关键期，央企参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜”。

　　随后，当天下午2点42分，此时距离万柳地块拍卖还不到一个小时，保利地产(微博)北京公司在其官方微博发布声明称，由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参与万柳地块土地拍卖。

　　红线内“狂奔”

　　一幕幕衔接相当流畅。与北京市第十一次党代会拉开时间差、限制央企竞拍、设定地价最高限，让万柳地块的出让成为一个偶然事件。万柳一小块土地的出让，像走钢丝般小心，步步为营。

　　拍卖当天，在竞拍的最后，只剩下中赫置地和融创地产，国资背景的企业和房地产龙头企业都退出旁观。

　　最后拿地的中赫置地，是一家高端地产项目开发商，通过其官网可以看到，中赫置地开发的地产项目并不多，主要是位于北京的北纬40度和钓鱼台七号院，其中钓鱼台七号院最高售价曾高达30万元/平方米，目前该项目于今年6月、7月各售出一套房，成交价格分别是16万元/平方米、16.5万元/平方米，其中7月份成交的这套房，总价更是高达1.02亿元。而北纬40度是老盘，早已经售完。除此之外，中赫置地还在河北唐山开发一个综合体项目和一个住宅项目。

　　拿到万柳地块并进行后期的开发，对于中赫置地来说并不是一件轻松的事。

　　按楼面地价4.28万元/平方米计算，建安、财务等开发成本10000元/平方米，精装修成本5000元/平方米，总成本为5.78万元/平方米，如果按8万元/平方米的售价，毛利率约为27%，这是一个较为可观的收益率。

　　不过，假设该项目首期开盘3万平方米，开发成本按上述数字计算为1.5万元/平方米、总成本为4.5亿元，加上地价款26.3亿元，前期投入金额是30.8亿元。

　　根据北京中原地产的统计数据，中赫置地在北京的两个项目，从2007年至今，总销售额是56.6亿元，其自有资金并不宽裕，接下来如何进行融资，是股权融资还是信托，融资成本如何，这对于中赫置地来说将是一个挑战，以目前中小企业年利率高达15%至20%的融资成本，任何一个企业都会感到吃劲。

　　此外，回购房面积占据了该地块建筑面积的21%，是先建商品房等有了销售回款再建回购房，还是先建回购房，这个也不确定。如果政府要求先建回购房，则会占用开发资金，对于开发商来说显然是不利的。

　　拿到万柳地块，对于中赫置地这类规模较小的民营地产企业来说，既是机会，也面临较大的压力，运作起来并不轻松。如果央企没有集体退场，并最终拿下万柳地块，无论是融资实力，还是与海淀区政府的勾兑能力，均是另一个场面，至少回购房可以推后建设，以减少前期资金压力，但对民企来说，这样的谈判不具优势。

　　预期的拐点？

　　任志强(微博)回应万柳事件时称：“每个地王都是在政府的拍卖中产生的，也是政府操纵的胜利成果。”其实最终无论是中赫还是融创拿地，面临的压力都会存在。这一出让结果，无论是出于政府管控，还是一种巧合，显然都让政府比较满意：给一块好地，又要让拿地企业感觉费劲，不能是2010年那种狂欢的状态。这正如地方政府自己现在的处境：想推一把房地产市场，又不敢大力推；希望市场活跃起来，又不希望太过。

　　万柳地块出让这一幕剧，正是地方政府在中央调控的范围内挣扎的真实写照。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰7月11日表示：万柳地块拍卖结束，中原地产对二手房业主挂牌出售的意愿做了抽样调查，和预期一样，二手房业主都调高了出售价格，这个土地价格出来后，北京城区的价格都开始以这个做标尺重新排位。预期正在改变一切！

　　地方政府期望放松楼市调控的根本原因，缘于其本身的财政压力。今年以来，北京土地出让金收入锐减。根据北京中原地产的统计，今年上半年，北京共出让72块土地，土地出让金总额 144.88亿元，同比减少55.9%。这也是自2008年5年以来同期的最低值，这一状况，只能用惨淡来形容。