李志磊

　　 近日，房地产市场政策频出。中央和地方相续出台文件，从金融和政策等多方面对当前市场进行微调。尤其是央行关于首套房屋贷款利率最低可执行7折通知的下发，犹如巨石入水，一时波澜四起。

　　不少开发企业闻讯弹冠相庆，认为楼市调控已经松动，2009年的“盛世”即将来临；也有一些购房者认为房价马上就会反弹，加紧购房步伐；更有一些暂时买不起房子的人，对政府反复无常的调控政策破口大骂……凡此种种，莫不显示出当前调控处在一个非常敏感的时期。尽管如此，笔者却认为此次政策微调并不会影响到调控的大基调，而大家都非常关心的房价，在年内也不会有太大的波动。

　　当前，虽然说接二连三的政策出台，让调控出现了缝隙。但纵观中央到地方的各种政策，几乎都是为了保证刚性购房者的需求，这与之前的调控方向并不违背。而稍有触及底线者，皆被中央叫停。远有佛山、上海等政策夭折，近有河南新政“胎死腹中”。地方政府绞尽脑汁，不断地出台各类新政，其目的是在试探中央的底线和对调控的决心。

　　虽然地方政府因调控政策而导致在土地市场损失巨大，但在中央集权的体制之下，他们还没有足够的能力与胆量与中央公开叫板。而中央在当前经济增速放缓的情况下，尽管很想依靠房地产市场拉动经济快速复苏，但放松房地产调控的后果还是让他们三思而后行。之前几次调控失败的前车之鉴，让此次调控变得至关重要。放松调控，不仅可能引起房价报复性反弹，导致民怨沸腾，甚至可能因此而导致地产泡沫过大，导致经济全面崩盘。这从央行下发首贷利率最低可7折通知之后又称系媒体误读的反复行为上，就可见一斑。中央的纠结跟地方政府无异。正如河南财经政法大学教授李晓峰说的，此次调控是“上有顶，下有底”。中央不可能让房价快速上涨，地方政府也不可能眼睁睁地看着房地产行业凋敝，而他们同样需要考虑的还有房价的合理性。正因为如此，调控政策也只能在这样的博弈当中，小范围的摆动。这也决定了房价不可能有太大的波动。

　　此外，房地产企业自身存在的现实情况，也让他们不敢轻易提高价格。以郑州市场为例，虽然当前的刚需开放，销量有所上升，但不少房地产企业依然存量巨大。消化不良也让他们的资金链条出现了很大的问题。不管从开发企业的自身情况出发，还是对主力消费对象刚需一族来说，价格都是一个很敏感的问题，盲目提价的结果只能让开发企业销量受阻，继而陷入更深的泥淖之中，只有以价换量才是解决问题的出路。

　　回顾以往房价大涨的时候，刚需并不是房价上涨最大的推手，更多的还是大批投资、投机热钱的流入，才导致了房地产市场的异常火热。而当前，对于投资投机的限制从未放松，这也从源头上掐灭了房价大幅上涨的动机。