在广州、上海出现100%溢价地块背景下，以“竞配建回购房”封杀“地王预期”

　　李乐

　　7月4日是位于北京海淀区的万柳地块出让报价的最后截止日，业界似乎已经笃定在这里将会产生北京土地市场的新一届“地王”，因为其挂牌底价已经高达18.66亿元。

　　尽管这将为北京市带来一笔不菲的财政收入，但北京市政府还是十分忧心。于是，为“万柳准地王”设置竞买价格上限，成为北京市政府的必须选择。截至本报发稿时止，参与此次土地竞买的地产商均已获知，万柳地块竞价将设置价格上限，竞价撞线后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定万柳地块的归属。

　　这意味着万柳地块的争夺将不再简单的是一场“飙价”的游戏。在此之前，北京市通州区、门头沟区均有地块以50%左右的溢价率成交。而在广州、上海也相继出现溢价率超过100%成交的地块。在中央政府施压楼市调控不放松的背景下，已经被视做楼市成交呈现回暖之后市场预期关键风向标的万柳地块，不得不让北京市政府“煞费苦心”地设计交易规则。

　　竞价上限

　　作为中国内地房地产市场的风向标，在中央政府力行楼市调控的背景下，似乎还没有足够做“出头鸟”的勇气。6月20日上午，北京市国土资源局一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者透露，万柳地块的出让竞价，已经设置了竞买价格的“上限”。

　　2012年5月31日，北京市国土资源局宣布，“北京市海淀区万柳地区居住用地项目”以挂牌方式向市场出让，挂牌底价为18.66亿元，竞价截至日期为2012年7月4日。这一地块被业界简称为“万柳地块”，并被视做没有配建保障房等附加限制条件的“准地王”候选。

　　“也就是说，竞买方不可能无节制的竞价，北京市严格落实中央政府楼市调控的政策，不会单纯为了增加土地出让收入，就一味地追求土地高价成交。”上述官员说。

　　同日上午，参与本次万柳地竞买的多位地产商相关负责人也证实了上述说法，并称政府并未告知其“竞买价格上限”的具体信息。记者了解到，中化方兴等房地产开发企业已经购买了万柳地块的标书，并对该地块“兴趣浓厚”。

　　按照北京市国土资源局对该块土地竞买的相关规定，万柳地块挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报配建回购房面积的方式确定竞得人。

　　“国土局告知我们的要求是，一旦到达政府规定的合理价格上限，那么将通过竞争地块上配建回购房的面积、体量、建设条件等方面的因素，最终决定地块的归属。所谓回购房，就是由政府回购，我们的理解就是保障性住房。”一位有意参与万柳地块竞买的开发企业负责人告诉记者。

　　保障设限

　　万柳地块土地面积38869平方米，规划建筑面积77739万平方米，无代征面积，为纯居住用地。在北京市土地整理储备中心公告的交易条件中，万柳地块没有配建保障性安居工程用房的约束条件。

　　同时，该地块在北京西部地区，并且是北部城区四环以内少量的纯居住用地，四环路目前被认作是北京城市核心区的标志，而其北邻大学区和自然环境的秉赋，都使其成为北京高级居住区之一。同时，该地块亦无特殊限高等方面的要求，被开发企业视做一块难得的“净地”。此外，万柳是传统的学区房区域，无论是普通商品房还是商用房都炙手可热。因此被认定会引发争抢，产生新的“地王”。而这一预期，也是北京市政府设置竞买“合理价格上限”的原因所在。在“撞线”之后，通过配建保障房决定地块归属的方式，在此之前，北京市政府亦有少量尝试。

　　实际上，万柳地块在规划备案中还存在另一个名称，即“六郎庄搬迁平衡资金用地”。万柳地块出让所获得的资金，将全额返还海淀区专项用于六郎庄城中村的改造安置。

　　而一旦竞买方报价超出政府划定的“合理价格线”，转为“竞保障房配建”，这些安置用保障性住房，将由海淀区政府进行回购。至于具体用途，目前尚未公布。

　　按照北京市国土资源局对万柳地块出让做出的规定，本次出让宗地中竞配的回购房将由竞得人完成建设，并由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为10000元/平方米。竞得人须在《成交确认书》签发之日起20个工作日内，与海淀区海淀镇人民政府签订回购房有关协议，明确回购房建设和回购等相关事宜。

　　以目前的挂牌底价计算，万柳地块的楼面价就已经高达30000元/平方米。“政府设定10000元的回购单价，实际上是在提醒竞买方，不要一味地高报价，否则转入‘竞回购房’的阶段，开发上的损失会很大，而且只能通过进一步提高商品房销售单价的方式来平衡，政府也希望这能够形成一种制约。”一位参与竞买的开发企业负责人告诉记者。

　　另一位参与竞买的开发企业负责人告诉记者，他们在正式参与竞买之前，也没想到政府会为万柳地块设置“竞买价格上限”并通过“竞保障房配建”的方式，控制地块的成交价。“这一招是比较要命的，我们要好好核算自己的成本和收益，最好不要达到竞买的价格上限，我们还是希望这是一块不含保障房的纯居住用地。”他说。

　　北京压力

　　在万柳地块引发开发商“普遍兴趣”之前，位于北京市门头沟区龙泉镇的F1居住综合混合地块以2.785亿元的价格成交，溢价49%。在此之前，位于通州区的西海子棚户区两块经营性用地以34456万的高价成交，成为新科通州地王。

　　北京的情况并不孤单。6月18日，广州天河区D4-B2地块以8.2亿元成交，溢价率高达167%。在此之前5天，上海青浦区地块以111.9%的溢价率成交。6月8日一天，上海市总计出让8幅地块，其中6幅溢价成交，当日总成交收入26.74亿元。正是在这样的背景下，万柳地块才成为市场预期能否逆转的关键风向标。

　　几乎是在万柳地块入市同时，住房和城乡建设部以新闻发言人接受新华社记者采访的方式，再次向市场传达中央对房地产调控不放松的精神，并称对地方政府违规松绑调控的做法，将坚决予以制止和纠正。

　　“之所以通过这种方式，是中央政府担心近期市场预期发生不利于保持调控效果的改变。”6月21日，接近住房和城乡建设部的一位人士称。在此之前，北京、上海等一线城市房地产成交量明显回升，其中5月北京商品住房成交量同比上涨近44%。

　　根据链家地产(微博)、麦田(微博)地产等房地产中介机构的统计数据表明，万柳地块周边的万柳存量商品住房在6月前三周报价已经呈现出约10%左右的涨幅，而且业主普遍呈现出“惜售”的心态。房地产中介机构也开始以“万柳准地王”为“题材”，炒作周边楼盘价格即将“快速上涨”，以达到“逼签”的目的。

　　北京市在这一方面教训不少。2010年，北京市在当年两会结束后的第一天，便创造了“地王一日三新”的纪录，从而被国务院办公厅“电话问询”，并招致了厉行至今的“史上最严厉的楼市调控”；在更早的2005年，北京市因在国务院发布楼市调控政策后拍出“清河地王”，而被国务院点名批评“传达错误市场预期”。

　　“本来市场中就有比较浓烈的回暖预期，如果此时出现地王，将能够改变市场对调控效果的预期。”中原地产分析师张大伟告诉记者。而在此之前，新闻媒体已经多次报道了杭州、深圳等地出现彻夜排队购房的情况。

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