李乐

　　编者按/5月30日，农业银行发布公告，称其执行董事、副行长杨琨目前正在协助中国有关部门调查。

　　杨琨的被调查和一位名叫王耀辉的京城商界大佬密切相关。王耀辉是北京知名商业地产项目蓝色港湾的幕后老板，他曾和杨琨过从甚密，在杨琨被调查前已经数次被有关部门带走协助调查。

　　与外界传言甚广的“王耀辉深陷囵圄”的说法不尽相同，《中国经营报》记者了解到，由于需要配合有关部门对相关案件的调查，王耀辉目前处在被“限制出境”状态，其行动需向有关参与调查的部门告知。

　　如今，对于王耀辉、杨琨究竟所犯何事还有待有关部门的调查结论，而王耀辉多年来在房地产、基础设施建设以及艺术品投资领域的一系列闪展腾挪的运作也颇多谜团。

　　一线调查一

　　王耀辉与蓝色港湾的秘密

　　中辉国华实业(集团)有限公司董事长王耀辉在自己的“商旅生涯”中，多遇“贵人”，如今正被协助调查的农业银行第一副行长杨琨只是其中之一。

　　北京朝阳公园的西北角，每逢傍晚便会车水马龙，保安们焦虑地指挥着车辆“停车入位”，车门打开，走下车辆的十有八九是衣着光鲜的时尚男女，这里便是蓝色港湾，这里仍然繁华依旧。

　　位于北京朝阳公园西北角的时尚商业地产项目蓝色港湾，并不是“老板”王耀辉“商旅生涯”的顶点，但却扮演着重要的角色。蓝色港湾亦是王耀辉庞杂业务格局当中重要的中转枢纽，通过对地产进行“抵押融资”这一并不违法违规且在业界成为通行操作规则的方式，王耀辉获得了拓展其他业务所急需的资金。

　　尽管如此，蓝色港湾却较少迎来他真正的老板王耀辉。对于这里的时尚、光鲜和人潮熙攘，王耀辉也少有流连。相比于那些将地产项目当做自己“人生作品”的开发商们而言，王耀辉的低调与这个群体多少有些格格不入。

　　入手“蓝色港湾”

　　蓝色港湾还有一个名字叫做SOLANA(在英语当中，SOLANA为太阳神之意)。至于如今更为外界熟悉的“蓝色港湾”，则出自朝阳区政府之手。

　　2000年，为了迎接8年之后在北京召开的奥运会，朝阳区对辖区内各经济功能区进行重新定位规划，在强化CBD核心区商务办公功能的同时，由于朝阳公园将承接2008年奥运会沙滩排球比赛，朝阳区政府决意以此为“由”，重新规划朝阳公园区域的功能和定位。

　　当年，朝阳区政府提出围绕朝阳公园打造休闲、娱乐、消费为一体的“时尚生活区”。朝阳区政府已经将朝阳公园的西北角作为商业开发用地规划上报，随后即得到了北京市规划委的批准。朝阳公园是亚洲最大的内陆公园，规划占地总面积2.78平方公里。

　　“蓝色港湾的项目用地在规划调整之后，就不再是朝阳公园的用地了，在王耀辉作为实际控制人的中辉投资集团介入该块土地之前，它就已经是国有建设用地属性了。”6月10日，朝阳区国土资源局一位不愿具名的官员对《中国经营报》记者说，北京市国土资源局、朝阳区规划局等部门的相关人士，亦有相同说法。

　　按照当时的惯例，朝阳区尤其是朝阳公园周边的土地多交由朝阳房地产开发公司(下称“朝开公司”)进行一级开发。朝开公司是朝阳区区属企业，设立于上世纪90年代初期。于2005年被万科企业股份有限公司收购。不过，曾供职于朝开公司的相关人士均向记者表示，朝开公司并不是现今蓝色港湾用地的一级开发者。

　　现蓝色港湾用地系由朝阳公园进行一级开发。所谓一级开发，即将“生地”变为“熟地”，实现“通水、通电、通气、通路”等在内的“七通一平”，而后交由政府公开出让。在进行一级开发之前，此地块主要用于当地农村集体经济组织的农副业生产。

　　“现在的蓝色港湾规划都是在拿地之后邀请美国的建筑规划事务所做的。”6月11日，一位知情人士告诉记者，前期控制性规划则主要是由朝阳区政府完成，王耀辉和中辉投资集团此时还未参与。

　　王耀辉最早接触这一项目，系在2002年前后，此时，蓝色港湾用地正在一级开发过程中。记者了解到，王耀辉和土地一级开发方、朝阳区政府多有沟通接触。其后，在该块土地挂牌交易之前，蓝色港湾置业有限公司设立。王耀辉以此公司为实体参与了该地块的拿地。

　　根据2004年9月29日的出让公告，该地块的具体位置为：东、南至朝阳公园北湖岸；西至朝阳公园路；北至亮马河，建设用地面积9.6319万平方米。最终由中辉投资下属的蓝色港湾置业有限公司摘得，中辉投资占有后者51%的股份，总价10.0862亿元人民币。当时，朝阳公园区域之于商业地产尚是“冷门区域”，远未有今日的繁华。

　　根据北京市规委、北京市建委、北京市国土局的公示，蓝色港湾项目于2007年10月获北京市规委竣工验收，11月获北京市建委竣工备案。2008年3月，北京市国土资源局批准蓝色港湾项目规划变更，项目的规划建筑面积从最初的5.9718万平方米变更为13.7625万平方米(包含地上建筑面积，地下仓储和地下车库)，包括宗地位置、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途、出让年限、地价款、地价水平等均发生变更。

　　在此之前一个月，吉林信托开始发行“北京蓝色港湾置业有限公司股权投资信托计划”，该信托计划发行规模为9.9998亿元。

　　然而，根据蓝色港湾的官方网站，该项目的总建筑面积为15万平方米，显然超过了上述规划的建筑面积。据大部分蓝色港湾的公开资料，项目地上建筑面积为6万平方米，地下9万平方米。

　　抵押“蓝色港湾”

　　在拿下蓝色港湾用地后，王耀辉邀请姐姐章宏督察“出山”，全权负责蓝色港湾项目规划、设计、运营和管理工作。在蓝色港湾置业有限公司中，章宏督察担任执行董事至2010年。如今蓝色港湾在北京得到广泛认可，章宏督察功不可没。

　　与土生土长于中国东北的弟弟王耀辉不同，章宏督察拥有良好的国际教育和从业背景。在被王耀辉邀请“出山”前，章宏督察供职于世界500强的国际商业机器有限公司(IBM(微博))，英语水平良好，具备足够的国际视野。任职执行董事期间，章宏督察是蓝色港湾的实际“一把手”，不仅主导了前期的规划设计和施工建设，而且所有招商、开业工作，均在章宏督察的主导下进行。

　　“她工作的方式十分细致，对于细节的要求很高，蓝色港湾如今在整个商业氛围、视觉效果上与其他商业地产项目比明显高出一截，这主要得益于她。”一位曾在蓝色港湾工作的人士称。

　　记者了解到，章宏督察主政期间，作为投资人的王耀辉较少“莅临”蓝色港湾。从正式开业到其于2012年2月配合有关部门协助调查，王耀辉出现在蓝色港湾的次数有限，自己生意的宴请、商务谈判等也很少安排在蓝色港湾进行。

　　“一次王先生自己到蓝色港湾的马克西姆西餐厅吃饭，觉得实在不符合自己的口味，硬是派人到楼下的快餐店买了韭菜馅饼在那用餐，当时店方还提出了很大的意见。”一位当时在场的人士向《中国经营报》记者回忆，但即便价值观如此不同，王耀辉对章宏督察的日常运营管理工作亦无任何干涉。在章宏督察的主政之下，蓝色港湾人气渐旺。

　　而日趋增值的蓝色港湾，对于王耀辉而言不仅是一笔巨大的财富，更是换取更大资金的“财务杠杆”。

　　2011年7月6日和12月15日，王耀辉分两次将蓝色港湾商业配套总计9.25万平方米抵押给中国农业银行北京东城支行，抵押金额分别为9000万元和4.062亿元。而这也只是距离时限最近的两次抵押。在抵押的过程中，蓝色港湾土地的评估价值先后被评为了15亿元和65亿元。

　　有知情的银行系统人士告诉本报记者，蓝色港湾项目商业面积中，绝大多数均“有过”抵押，只是时间周期接续不同。而这其中，有相应比例的商业面积“解押”。对具体情况这位人士表示不便透露，不过他承认，这些抵押物的去向大多数是中国农业银行。

　　一般来讲，同一项目拥有多宗土地继而拥有多个土地使用权证和地上物权属证明的情况，在业界较为常见。由于之前吉林信托所发信托的标的物为蓝色港湾置业有限公司股权，而非蓝色港湾项目土地使用权，因此，蓝色港湾仍可以项目土地所有权作为两次融资的标的物。

　　另外，公开资料显示，2011年5月开始，某银行陆续发售了“非凡理财人民币T934-1期(高端)”“非凡理财人民币T934-2期(高端)”“非凡理财人民币T934-3期(高端)”等理财产品，这些理财产品销售所汇集的资金全部投资于吉林省信托投资有限责任公司发起的蓝色港湾股份有限公司股权收益一期单一资金信托计划。

　　由于该银行未披露上述两款理财产品的详细信息，外界猜测此蓝色港湾公司可能为王耀辉的蓝色港湾公司。

　　地产融资“财技”

　　蓝色港湾抵押的去向多为中国农业银行——王耀辉与掌管农业银行信贷大权的副行长杨琨也由蓝色港湾结交。而在如今的蓝色港湾项目中，农行是唯一一个进驻的金融机构。

　　对于农行营业网点的进入蓝色港湾，章宏最初持有保留态度。她认为，农业银行从品牌形象的角度而言，与蓝色港湾着力打造“时尚”“鲜活”有比较明显的冲突。但受制于与农行的合作关系，章宏最终妥协。不过，在她的坚持下，农业银行的营业网点并未能够按照惯例占据临街的最好位置。

　　通过抵押蓝色港湾项目，王耀辉获得了继续发展业务所需资金。这或许让王耀辉看到了地产项目中财务杠杆的放大效用。在蓝色港湾项目后，在朝阳公园周边区域，王耀辉实际控制的下属公司又取得了一幅土地。该土地位于北京著名的高端住宅社区棕榈泉西侧。

　　尽管王耀辉并非真正意义上的地产商，但在蓝色港湾项目上“尝到甜头”的王耀辉，开始通过地产业务施展自己的财技。经本报记者查实，除蓝色港湾置业有限公司之外，王耀辉还存在两个基本地产业务平台，分别为北京天竺商务园区房地产项目所属的开发公司和京发置业。

　　记者了解到，京发置业手中至少持有位于朝阳区六里屯的3.2万平方米房地产项目。2010年3月，北京国际信托有限公司成立“北京信托稳健系列房地产集合资金信托计划II期”，募集资金约7亿元，募资对象即为京发置业全资持有的京发房地产，信托计划相关报告中载明，此次募集资金的用途为投入北京CBD的一个项目。

　　同年，王耀辉将京发置业名下坐落在朝阳区六里屯(A区)(B区)的3.2万平方米住宅、商业、办公物业抵押给安徽国元信托有限责任公司，抵押期限自2010年3月22日至2012年4月23日。2011年8月，北京京发置业有限公司在朝阳区国土局进行抵押变更登记，抵押金额19亿元，土地评估价为50亿元。

　　而章宏并未参与到王耀辉其他地产项目的管理当中。2010年，由于身体原因，章宏已经不再担任蓝色港湾置业有限公司执行董事的职务。

　　公开资料显示，王耀辉的业务结构十分庞杂，涉及高速公路投资、特种车辆生产、艺术品投资等。其中高速公路所需资金投入巨大，收益期限较长。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)此前曾多次表示，中国金融机构存在普遍的“当铺文化情结”，即过分看重抵押物，拥有抵押物便可以更方便地获得融资。而在此前房地产市场的上行周期当中，房产以及土地是银行和金融结构最大、最有价值的抵押物。

　　“通常情况下，房地产项目按总资产评估价的六折价格计价从银行或者金融机构获得融资，蓝色港湾以现在的资产评估值获得的融资，对银行来说，是一笔划算的买卖。”一位长期在北京从事商业地产开发、运营的权威人士向本报记者表示。

　　组文报道：

　　蓝色港湾幕后老板炒作艺术品作为融资工具

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