李佳鹏

　　时隔三年半后央行首次宣布降息，有机构乐观地预计，“房企最困难的时期过去了”，市场甚至出现房价可能反弹的声音。对于正处于关键敏感期的楼市调控而言，此举虽然能够对楼市起到刺激效果，但并不意味着能够“救楼市”。

　　房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响。客观而言，降息能够在一定程度上降低房地产开发商的融资成本，刺激购买力入市和刚性需求的释放，以25年期100万贷款计算，降息直接促使月供下降159元。但在中央屡屡强调房地产调控不放松，限购限贷依然从严从紧的背景下，很难寄望单靠货币政策宽松就能够拯救楼市。

　　很多机构将国务院常务会议提出的“稳增长”，与2008　年底“4万亿”相提并论，但时移世易。近期中央针对楼市的表态已明确传达出“稳增长”并不等于放松楼市调控的信号。此前，部分城市的试图放松楼市调控的微调举措已被及时叫停。

　　国务院常务会议明确要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，住房城乡建设部近日也明确表态，坚持房地产市场调控政策不动摇，将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　仔细观察会发现，当下的环境与2009年迥异：一方面，当年楼市出现了成交量快速下滑的同时房价暴跌的情况，部分楼盘价格甚至一度跌至2004年、2005年的价格，但本轮楼市调控中，成交量虽然出现了同比大幅下滑的情况，但房价并未出现暴跌，相反，部分城市的价格依然较高，与百姓的心理价位和收入水平相比仍有距离。更值得关注的是，在近期成交回暖的带动下，个别楼盘甚至出现了逆势调价的情况。

　　另一方面，与以往历次调控明显不同，本轮调控“抑制投资、投机性需求，促房价合理回归”这一基调始终未变，目前中央仍强调坚持调控不动摇，限购、限贷等行政手段的调控政策仍在执行中，并且楼市的库存依然偏大，短期之内“供大于求”局面很难出现逆转，这决定了房价大幅反弹的基础并不存在。

　　此外，在通胀压力犹存，地方债务困局未解的情况下，即便未来货币政策有所松动，也不可能像上一轮那么宽松，虽然今年已连续降低存款准备金率，但存准率仍处在20%的高位，银行放贷能力有限，4月M2增速不足13%，更为关键的是，资金想轻而易举地流入房地产行业也并不容易。国家统计局最新公布的数据显示，1至5月，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比仅增长5.7%，虽然增速比1至4月提高0.6个百分点，但与去年动辄20%左右的增速相比仍有明显差距。

　　总体而言，降息对楼市的利好作用有限，偏高的库存、并未缓解的融资压力、依然居高不下的负债率仍是房企不得不面对的“三座大山”，“以价换量”仍将是楼市下一阶段将面临的首要任务。但应注意的是，楼市深度博弈仍将持续，既要防止地方政府假借刺激刚需之名行松绑楼市调控之实，也要严格执行差别化的住房信贷、税收政策，防止投机类资金通过各种渠道流入房地产市场。