本报记者 刘力图 广州报道

　　 在广州城中的中轴线上，广州最大的商业地产项目高德置地广场坐落于其中，素来低调的高德置地广场将自组团队打造自有百货品牌“高德西蒙”。其所属的高德置地控股有限公司（下简称“高德置地”）坐拥150万平方米商业地产项目。

　　 业内人士称，原本打算引进成熟百货品牌的高德西蒙转变策略为自营百货，正是出于揽金的需要。正如其董事长苏萌所言，高德置地已经受到银根缩紧的影响，诸如百货等策略性项目出现延迟，但出于租赁回流资本较慢且不稳定，以及自营百货能促进增加现金流的原因，再难都必须继续推行。

　　 然而，有长期关注高德置地人士认为，自营百货实属背水一战，而高德置地频繁出现的管理问题则使这条路走起来并不容易。

　　自营百货的无奈

　　 原名为西蒙百货的“高德西蒙”落地可谓一波三折。

　　 公开资料显示，西蒙百货于2010年10月开始启动，在高德置地当时的项目简介里被描述为“高德置地2011年倾力打造的重点项目”，但并未如期出现。直至今年3月，一份“西蒙百货项目简介”浮出水面，这项计划才进入实质操作阶段。此后，“西蒙百货”更名为“高德西蒙”，不再对外招租，而是重新定位为自营的多品牌复合店，规模也由2万平米缩小为1万平米左右。

　　 对于方案迟迟未落地的原因，高德置地一位中层人士向《华夏时报》记者坦言：“当时内部讨论有很长的时间了，但迟迟未定下来，甚至管理层也拿不出一个说法。”而此前，面对媒体的质疑，高德置地的官方回应则是，项目仍在进行中，做好了才会向外界公告。

　　 对商业地产而言，自营百货的决策预示着公司战略发生转变。

　　 “这是一种战略应变，不排除是母公司为加大商业物业的持有以及完善产业链条的战略。”高山仰止企业管理咨询机构创始人兼首席战略师高伟业曾向媒体分析。

　　 然而，多位业界人士指出，高德置地策略的转变与揽金的需求息息相关。自营百货最大的得益在于实体资本的厚度和产业格局的多元化，能增加现金流，变相融资，这对高德置地在上市之前做资产评估时增大资产包是有益的。

　　 事实上，三年前高德置地开始启动上市，却至今未果，其商业地产资产的估值也一直是个谜。虽然高德置地从未公开其投资总额和资产总值，但据上述前管理层人士估计，“数额超过50亿元。”

　　 “高德置地现在需要转向大规模地增加现金流，”《华夏时报》记者从曾任高德置地管理层人士的口中得知，自营百货对于成就商业地产公司上市具有辅助意义。

　　管理问题频出

　　 虽说拥有广州最大的商业地产项目高德置地广场，但高德置地的揽金计划并不容易实现。

　　 “高德置地之所以迅速起家，在于其早期的租赁模式，而打造的珠三角家具购物旗舰店美居中心是高德置地成为赢家的灵魂，包括家具产品高利润、优势地段、强大的辐射力、充足人流量的支持，具有竞争力的服务、独有的营销策略等。最为关键的是，高德置地把家具产品的经销商和厂家拉到独有品牌卖场中，销售渠道使其获得双赢，打造出珠三角的家具广交会。” 一位多年关注高德置地的业内人士向记者表示。

　　 有消息称，得益于当时高端家具高达20%-30%的利润，美居中心在第二年已经收回了成本。也有业内人士算过一笔账，美居中心月租收入在100-200元/平方米，按照每月租金均价120元/平方米折算，12万平方米场地每年的租金收入至少超过1.7亿元。

　　 然而，现在“高德西蒙”采取的自营模式却与其早期的租赁大不相同。于是，有商业地产业界人士嗅出了高德置地建设自营百货理念背后的意味。

　　 一位熟知广州百货圈的赵先生向《华夏时报》分析，此举一般都是为了销路和销量，先解决生存的需要。而缩减面积规模，可见决策层还是希望减少风险，有利于打开销路。高德置地广场自营百货的风险不容忽视。除去‘百货’二字的‘高德西蒙’，也许是希望弱化百货在规模如此之大的综合商业体中的概念，这也是经营商业地产物业长期持有者的弊病，即无法提供专业的零售服务。此外，其附近有众多实力强大的同类劲旅，包括广百百货高德置地店、友谊商店国金店。”

　　 高山仰止企业管理咨询机构创始人高伟业对媒体分析自营百货的策略时指出，“或有招商不力的因素。”

　　 记者走在高德置地广场“春”、“夏”区域，铺位出租率较高，但走到“秋”、“冬”区域，铺面出租率减少。整个高德置地广场的人流和兴旺程度，在广州众多知名商圈中略显逊色。

　　 在记者走访期间，不同区域的多家商户一致地向记者吐苦水，指责高德置地管理中的诸多缺陷，包括硬件缺乏人性化设计、留不住人流、商户系统管理诸多漏洞、暖场营销计划落后、不公平交易、霸王条款等。

　　 此外，高德置地内部人员流动过于频繁也为业界所诟病。“美居中心和商业项目的很多旧臣都走了，广场的招商物业、设计、工程部也换了好几批。”一位曾就职于高德置地的业内人士向媒体表示，在同工不同酬、外聘专家多等多重因素的影响下，员工觉得难有个人发展空间，人才流失率自然就高了。

　　 对此，高德置地相关负责人则表示不愿回应。

　　 上述关注高德置地的业内人士认为，高德置地目前的管理水平跟不上规模的扩展和时代的需求，这都使其揽金计划实现起来并不那么容易。