王营

　　远洋地产总裁李明最近在接受记者采访时称，从两年的调控来看，房地产政策调控已经从短期转向持续调控，而且仍将持续下去。在这种背景之下，房企势必要顺应调控，对自身的发展战略、产品结构以及经营布局做出调整。

　　“具体到远洋的做法就是，寻找企业现有资源和政策之间的交集，或者是在符合政策的背景下调整自身的策略，重点放在既是国家鼓励支持、市场又有空间的方向上。”李明称。

　　李明所谓的按照政策导向调整企业策略主要包括拿地、产品结构调整等。

　　在拿地方面，李明称，2012年拿地的基本原则，是在远洋已覆盖到的地区寻找投资机会，原则上不再开拓新的区域。远洋已覆盖的区域包括两类，一类是一二线城市，一类是三四线城市。李明称，远洋未来的拿地重点是倾向一线和二线城市。另外，在拿地方式上也要调整。要采取合作的方式，即与基金或者是金融业非房地产业的资金资源的企业去合作。

　　为此，远洋内部对其2012年发展策略定为“稳健经营，两手准备”。所谓稳健经营就是原则上不增加新的土地投资，两手准备就是不降低在建规模。

　　在产品结构上，李明称，远洋也要顺应市场要做减法工作。

　　“过去开发商都是不断升级产品来适应房价的上涨，但现在价格是往回调，企业产品的定位，也应顺应价格下调，降低配置和周转周期。”李明称，降低成本并不在于降低质量，恰恰是保证质量，而保证开发周期是降低房价最直接的方法。

　　“举个例子，过去为什么不怕客户退房，甚至开发商延期交房也不怕，这是因为购房者退房之后价格就上去了，客户退房后就买不到这么便宜的房子。但现在不同了，如果延期交房，业主可能就不要了。我们就必须把开发计划做好，保证产品质量。所谓做减法，就是要减少无效的开发周期，减少无效的配置，降低我们的产品定位。过去开发商做中低中端产品，但干着干着就成中高端了，现在要转向刚需，降低产品定位。”

　　在李明看来，在调控的背景下，远洋还要严格控制两个规模。第一是控制总资产规模，即，不要盲目的投资，不要盲目的增加土地储备；第二就是要控制有息负债。

　　据远洋年报显示，截至2011年12月31日，远洋一年到期的有息负债为145亿，同比2010年增长 46%；一至两年内到期有息负债为67.79亿，同比2010年减少39%；两至五年内到期100亿，同比2010年增长62%；五年以上到期23.25亿，同比2010年增长15%。有息负债总规模为335.87亿。