叶枫

　　4月16日下午，北京土地储备中心二楼交易中心上演了一场久违的夺地大战，包括万科、华远、旭辉等在内的七八家大型房地产企业围绕着“香河园3号”地展开竞争。

　　最终，经过40轮竞价，南昌市政投资公司以19.15亿元价格拿下，溢价率43%。

　　这一事件迅速被传播，很多人抛出“土地市场回暖”、“地王再现”等观点，而笔者认为，“香河园3号”地块并不是土地市场回暖的信号，相反，这个地块的成交过程更反映了今年一定时期之内，土地市场是不会回暖的。

　　一位参与了这次竞争的房企负责人向笔者透露，虽然到场了七八家房企，实际上举牌的就三四家，而几轮举牌以后就剩了2家，其中一家是南昌市政投资公司。

　　“香河园3号”地块位于北京东二环、东直门附近，是罕见的“二环地块”，而北京市公布的2012年供地计划当中，住宅用地大部分位于五环以外。该地块占地约3.26万平方米，规划建筑面积7.4万平方米。竞价起始价为13.387亿元，折合楼面价1.8万元/平方米。而南昌市政拿下的成交楼面价25700元/平方米。

　　地块规模不大，总价款不高，正是很多房地产企业角逐的重点地块，将来开发投资不大，可以做豪宅，是比较容易操作的，因此七八家房地产企业都来了。

　　然而，人们注意到，万科副总裁毛大庆在现场始终未举牌。而其他几家企业只举了一两次。上述房企负责人表示，作为房地产企业拿地都是经过仔细测算的，以前炒地王是赌一个未来升值的预期，而目前算地价都是按照周边房屋售价进行打折计算。

　　因此，上述房地产企业负责人表示，房地产企业认为该地块合理地价是2.1万元/平方米，过了此线，就不再追高。

　　南昌市政投资是非房地产开发企业，其拿下该地块的用途可能并非做单纯的房地产开发。而今年一季度以来，北京市大部分成交土地都是底价成交的，仅有几块出现低溢价的土地，也大部分都是投资公司、国企等非房地产企业拿下。

　　这至少说明了房地产企业对于目前的北京地价并不认可。

　　此外，统计机构的数据也证实了目前全国土地市场仍然处于低谷。中国指数研究院(微博)4月16日发布数据称，今年第一季度全国300城市土地成交量和价格双双下滑，成交5752宗，同比减少24%；成交价方面约788元/平方米，低于去年同期，同比下跌22%。

　　在今年成交地块的溢价率上，一季度基本是底价成交，总体溢价率低于今年低点，1-3月，全国300个城市土地平均溢价率2%，环比减少2个百分点，较去年同期减少19%；住宅类的土地平均溢价率也仅为3%,相比去年同期少21%。

　　由此可见，土地市场下行的势头并没有结束。而北京等重点城市的房地产市场仍然处于调整中，土地市场也不会在短期内回暖。