徐绍峰

　　首套房贷利率又优惠了！日前，有消息称，近期多个城市的多家商业银行重启利率9折甚至8.5折优惠，具体优惠幅度要根据申请人个人资质、房源情况、贷款总额及借款年限等因素综合判断。

　　尽管银行方面为首套房贷优惠，设置了不少前提条件，楼市炙手可热时代的那种“普惠式”折扣优惠，没有再现。但房贷利率毕竟重现打折现象，而且优惠幅度不断加大。这在当前阴郁的楼市“冬天”里，显得格外惹眼。

　　如此大幅优惠，对楼市究竟意味着什么？仅仅是商业银行的日常营销之举，抑或是一个对楼市影响不大的政策，还是楼市回暖的重要信号？

　　回答这个问题，必须把握一个重要政策背景。这就是，从今年一开始，“微调”便成了楼市调控政策的新取向。央行副行长刘士余在今年“两会”

　　期间答记者问时曾表示，今年将全面落实差别化的住房信贷政策，各银行对符合条件的个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　看上去目前多个城市、多家商业银行重启利率优惠，是对央行在住房信贷政策方面“窗口指导”精神的贯彻和落实。但人们不应忘记的是，央行无法强行干预商业银行的具体信贷投向和合法的利率优惠幅度，什么时候优惠、给予多大程度优惠、优惠时间持续多久，仍取决于商业银行对当前楼市趋势和自身资金运用情况的判断。而判断楼市是否回暖，关键看成交量。今年来，房贷政策的微调，已经让楼市一度冰冻的成交量开始解冻。进入3月以来，北京、上海、南京、杭州、合肥、武汉、太原等一、二、三线城市的楼市成交量，环比更是大幅上升，出现了本轮调控以来罕见的“小阳春”。尽管有些人坚持认为，鉴于宏观调控政策依旧从紧，目前还不能说明房地产市场全面“回暖”。但楼市回暖，其实已是暗流涌动：

　　一方面，目前的限购政策形同虚设，想买房的人基本不受“限购令”门槛约束，他们只需在购房资格上作假，就可轻松越“限”。有媒体曝光显示，目前，北京购房资格作假规避“限购令”的情况十分普遍,每年办理购房资格的钱约4000万元。而北京这种在购房资格上大肆作假的现象，在其他实施限购的城市，同样普遍存在。既然“限购令”形同虚设，“限购令”威力基本被消解，那些本应被抑制的投资和投机性需求，仍在大行其道，那么我们所见到的成交放量，就不是简单地理解为是刚需的释放，而是房贷松绑下的市场回暖的重要信号。最起码，这代表了一些投资和投机性需求对当前楼市的基本判断。

　　另一方面，随着存款准备金率的连番下调，以及可能继续下调，商业银行可用信贷资金正明显增加，整个社会的资金面也日趋宽松。特别是，年初仅仅因为首套房贷利率回归到基准利率，就带来了刚需的显著释放和成交量的明显放大。这表明，经过持续加码的楼市调控，压抑的购房需求，已经按捺不住，房贷松动正在让这些潜在的购买力蠢蠢欲动；而整个社会资金面由紧缩趋向宽松的拐点，则为整个楼市的回暖提供了资金面的基础。至于商业银行松绑首套房贷，并对首套房贷利率给予大幅优惠，这些措施本身，即已表明了商业银行加大房贷投放的决心。

　　或许，有人会以杭州出现首家房企破产的消息，来对楼市回暖的判断进行证伪。且不说多如牛毛的房企，破产一两家，本不足为奇。即便真的出现所谓房企“破产潮”，也只能说明持续的楼市调控，已加速了房地产市场优胜劣汰、兼并重组的进程。至于楼市是否回暖，如果房贷的松动以及利率的优惠，刺激楼市未来数月持续放量，那么，你还会认为楼市没有回暖吗？