张晓玲 陈静

　　4月12日，本报从房地产、银行业多位业内人士处获悉，目前一线城市部分商业银行出现了首套房贷利率85折，但就整体而言，依然保持在9折甚至基准利率的水平。

　　这在一些房地产业界人士看来，意味着政策的微调。但首套房贷利率能否回落至8折乃至2009年时的7折，目前仍难明晰。

　　在中国房地产学会秘书长顾云昌看来，尽管宏观方面的政策没有出现新的变化，但商业银行对首套房贷利率的调节，实际上是一种微调，在货币供应量适度宽松，国内国际经济渐好的情况下，房价可以“稳中有降”。

　　他进一步表示，2012年刚开始，后面的经济形势看不准，“首套房贷利率优惠会不会持续甚至折扣更低，要看市场发展状况。”

　　对于开发商们而言，个贷利率优惠意味着市场机会的到来，“地产商仍需以价换量。”伟业我爱我家副总裁胡景晖对本报说。

　　受市场宽松政策预期的刺激，4月12日，股市收盘走高，地产股走势强于大盘。

　　首套房贷利率松动：开发商仍需以价换量

　　房贷利率下调

　　利率实质性松动经历了一个过程。

　　“从春节后开始，去年利率上浮到基准利率10%-20%的首套房贷款，开始逐渐下调，”中原地产市场研究部刚刚发布的统计数据显示，目前北京、上海、深圳等一线城市的主流情况是，首套房贷款利率已经从2月份的基准利率(首套房7.05%，二次贷款利率上浮10%)再次下调到9折左右，一小部分银行可以做到85折。

　　本报记者查询发现，在北京区域，目前中国农业银行、中国银行、邮储银行、招商银行(微博)、汇丰银行、花旗银行等可以有条件地实行首套房贷8.5折优惠。此外，建行目前首套房利率可以申请9折优惠，工行则是基准利率。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖对本报表示，8.5折应该是针对某些商业银行的优质客户， 目前更普遍的是9折。

　　民生银行一位不便具名的内部人士也告诉本报，85折目前仍非普遍现象，能做到85折的以国有银行和外资银行为主，本土股份制银行较少。

　　深圳一商业银行人士透露，3月份监管层召集四大行人士开会，明确提出要满足居民首次购买自住普通商品房的贷款需求，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　上述人士表示，2月底3月初开始，随着楼市成交回暖，深圳、北京等地的国有大行首套房贷款利率逐步下浮，这对中小银行个贷业务形成“抢客户”冲击。

　　“毕竟，对资金充裕的国有大行和竞争力较差的股份制银行来说，个贷依然可算是优质业务，系统性风险较低。”该人士说。

　　一些股份制银行则开始转向。上述民生银行内部人士介绍，民生银行目前已经基本不做房屋个贷业务，而是将其卖给了中国邮储银行。

　　该人士称，对民生银行来说，其“小微”贷款业务利率平均可上浮40%，利润率远远高于个贷，在信贷整体仍然紧张的背景下，盈利能力强大的股份制银行，会考虑将资源投入利润更高的业务领域。

　　此番放松首套房贷利率，或与实体经济的变化有直接关联。

　　方正证券(微博)分析师谭辉说，今年前两个月的统计数据透露出实体经济下滑的风险。

　　考虑到风险控制，相比开发贷，银行更可能放松的是首套房个贷。一家大型央企地产商高层告诉本报，“今年开发贷很紧，我们争取了一些，但一般也要利率上浮10%以上”。

　　继续下调可能性

　　随之而来的问题是，这种差别化的优惠是否可持续？

　　首先看信贷量。央行公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，低于市场预期。

　　而央行4月12日最新公布的数据显示，3月份新增贷款达到1.01万亿，创出14个月新高，与市场预期基本相符。有论者认为，这一部分是首套房贷的利好信息。

　　而从全年来看，前述民生银行人士则称，按照信贷发放3：3：2：2的节奏惯例，预计全年信贷仍是从紧状态。

　　其次是存准金率。瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为，由于3月份贷款开始回升而外汇流入仍然疲弱，中国央行可能需要在未来一到两个月内再次下调存款准备金率。

　　这似乎已被一些大型地产商猜中。3月初，在香港业绩会上，中海外主席孔庆平预计，包括存准金率下调、首套房贷的放松在内，今年宏观调控可能会有微调。不过，很多房企高管均认为政策整体基调仍从紧。

　　“下调存准金率是释放流动性，并不意味着放松信贷。”世联地产(微博)董事长陈劲松称，目前主要看通胀，而不是看失业，GDP放缓点可以接受，CPI再上去就危险了。而M1与CPI直接相关，因此信贷不会放松到哪儿去。

　　但胡景晖说，银行有自主确定贷款利率的权力，“2012年保持首套房贷款利率8.5折到9折的区间应该没什么问题。”

　　甚至，他预计，在出现经济软着陆和房屋库存量加大的情况下，首套房贷款利率有可能降至8折。

　　不过，中国房地产商会会长聂梅生认为，商业银行出于自身风险和利益考虑，首套房贷大幅优惠回到7折不太可能，首付重回二成更不可能。

　　房价风向

　　“相信首套房贷款利率的优惠政策，会使调控中所要求的‘降价’变得更有意义。”胡景晖说。

　　根据中原地产的测算，以一套200万房产计算，贷款100万，在利率上浮10%时利息多出近40万，接近房价20%左右。如今利率下调，即相当于房价下跌，再加上开发商打折降价，可能会促使刚需出手机会增大。

　　但部分论者认为房价反弹可能性不大。胡景晖说，以北京为例，商品房库存量约13万套，今年预计新增7万套，加上政府保障房10万套，二手房20万套，算起来大概有50万套房源的供应量。而从历史经验来看，北京今年有购房需求的人也就20万左右。

　　因此，胡景晖相信，利率优惠并不会改变供大于求的格局，房价不会反弹。

　　胡景晖称，2月下旬多个城市出现的楼市“小阳春”只是春节后环比而言，而实际上大部分城市的楼市成交量与去年同期相比还在下降，比如北京一季度楼市成交量同比下降14.2%，创2007年以来新低。

　　而且，这种“小阳春”行情目前似乎已经在消退。包括中海外、万科、恒大等在内的大型房企3月下旬的销售开始下滑，中海外3月销售环比下滑逾30%。

　　胡景晖预测，目前，北京市场上具有购买资格的“新人”的购房需求只能维持到6月份，之后市场需求会重现低迷，因此，“开发商仍需以价换量”。

　　对开发商们来说，每一次的微调就意味着销售窗口期，“高库存将倒逼开发商继续降价。”WIND资讯显示，截至目前，已公布年报的75家上市房企存货已高达万亿元。