每经记者 杨羚强 发自上海

　　早在2009年就被预测价格将超过汤臣一品，成为上海房价第一高的新鸿基地产(00018，HK)上海滨江凯旋门项目 (现名凯旋滨江园)近日终于“亮剑”。网上房地产显示，上述楼盘的最高价格达到了26.4万元一平方米，刷新了上海公寓类物业最高价。此前汤臣一品给出的最高网上参考价格是213800元/平方米。而在最高售价超过汤臣一品的背后，是业内多数人对凯旋门成交情况的不看好。

　　此前，新鸿基地产前任董事长邝肖卿在2010—2011年年报中曾称，集团将提高资产流转及经常性收入。但滨江凯旋门似乎成为集团这一策略的例外。同策咨询顾问有限公司的研究统计显示，2011年上海公寓单价10万元以上的楼盘能卖出10套及以上的只有两个，而滨江凯旋门可以出售的公寓多达195套。即使每年能卖出10套，也需要接近20年时间才能卖完。

　　对于新鸿基地产来说，如果滨江凯旋门的销售速度以目前市场的缓慢速度保持，集团的整体资产周转率难获提升，股东的回报率也许会比内地很多地产商都低。不过，上述项目却有可能让上海其他的很多高端项目受益，开发商会以滨江凯旋门作参照，显示项目的高性价比。

　　此前，新鸿基地产上海滨江凯旋门项目的开盘时间曾一推再推，从去年下半年一直延迟到了今年的三月。中房信(微博)今年2月发布报告认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，是因为售价过高，受到政府持续高压调控的压力。当时，业内普遍的猜疑是新鸿基是因为定价过高，所以才迟迟没能获得房管部门的审批。

　　虽然，当时新鸿基地产方面否认了这一说法，称是由于未申请到预售许可证所导致。但滨江凯旋门的报价的确不便宜，根据网上房地产的参考价格，滨江凯旋门项目最高网上参考价为26.4万元/平方米，售价超过20万元的公寓也有多套。根据新鸿基地产方面的介绍，滨江凯旋门的平均售价在15—16万元一平方米，且无大幅折让的折扣。

　　在房地产业内，滨江凯旋门的高定价有些让人不可思议。中房信分析师薛建雄说，凯旋门200平方米以内10万，200-300平方米13万，300以上16万的均价是合理的。但根据凯旋门披露的面积段，大多数的单元面积并未超过300平方米。

　　21世纪不动产(微博)曾对滨江凯旋门所处的陆家嘴滨江地区房屋需求情况进行调查，发现10万元/平方米以上的顶级豪宅的需求量，仅占版块内豪宅需求量的1-2成。而同策咨询机构的统计显示，去年全上海的单价超过10万元一平方米的住宅销售总套数加起来也只有124套。在售的10余个单价超过10万元的楼盘中，平均每个楼盘每年只能卖出4套房子。