张晓玲

　　 招商地产(微博)在其新十年计划中的第一年提速见效。2011 年，招商地产签售金额超210 亿元，增长44%，目标完成率105%。

　　 广发证券(微博)分析师沈爱卿指出，招商销售的快速增长主要得益于公司经营思路的转变，把“加快周转”放在前所未有的高度。

　　 2011年，招商地产在多个城市推出降价销售措施，其深圳大本营招商观园、招商果岭的降价，引发其他房企跟进。当年市场占有率首次突破0.4％，是万保金招四大公司中销售金额市占率唯一提升的公司。

　　 数据显示，2011 年招商结算均价17578 元/平方米，并保持高于行业平均水平的毛利率。长江证券分析师苏雪晶预计，受调控影响，公司2012 年房地产业务毛利率将下滑，但结算面积大幅提升仍能维持业绩增长。

　　 净负债率微升至31%

　　 报告期内，招商地产资产负债率提升至69.53%，首次超过65%的历史水平，达到高位。但剔除预收账款等因素，招商净负债率同比微升，约为31%。截至2011年年末，招商地产的预收账款从2010年年末的112.69亿元，增长至2011年年末的168.82亿元，一年间增加了56.13亿元。

　　 同时，公司短期借款和一年内到期非流动负债都有大幅同比增长。短期借款28.73亿元，一年内到期的非流动负债36.08亿元。不过，招商有关人士表示，相比高达144.84亿元的货币资金，公司的短期债务尚无明显偿付压力。

　　 李少明分析，去年以来招商正在适度提高财务杠杆，2011 年净增90 亿元低成本融资，净负债率虽提升至31%，但仍处较低水平；现金充裕，年末持有现金144 亿元，占总资产比重提升至18%。

　　 沈爱卿表示，凭借上述资金优势，去年至今招商地产在投资和增加土地储备方面相对积极，通过“产业协同模式”获取二三线城市大体量项目，并以“强强联合”方式把握一线城市机会，拿地款占销售额的比重为39％，位居万保金招公司之首。公司目前拥有土地储备资源在1000万平方米以上。今年年初以来，除贵州毕节、北京来广营项目外，招商公司网站披露近期又在哈尔滨、常熟新增合作项目。

　　 投资额激增，保融资成为招商2012年关键点之一。招商有关人士表示，今年公司将继续深化与银行的合作，确保银行借款的合理增量。同时拓展融资渠道，研究、探索新型融资品种，以及在“售价趋降的环境中有效地进行成本管理”。

　　 2012年业绩增长挑战

　　 各家机构对于招商今年的销售增长判断出现了较大分歧。

　　 持非常乐观态度的李少明认为，2012 年招商计划新开工290万平方米，加快周转目标下新开工将保持高位，新开工持续高增长下可售货量充足，预计今年销售280 亿元。高华证券分析师孙贤兵则相对悲观，他预计2012 年招商合同销售收入为215 亿元。

　　 招商地产管理层人士表示，随着合理的刚性购房需求逐渐回归，未来有望实现交易量的温和回升。但由于过往两年商品房开工量大，“2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。”招商截至2011年末的存货攀升至514.4亿，达到历史高位，现有土地储备需要的消化周期也已拉长。

　　 沈爱卿指出，招商今年需要防范的风险便包括政策超预期严厉带来的销售困难，以及存货偏高的风险。

　　 基于此，招商将2012年销售目标定为不低于2011年的210亿。公司将“保销售”列为其2012年工作的重中之重。2月份，招商启动了全国性优惠促销活动，力求抓住市场销售窗口期，快速去化。

　　 孙贤兵预计，在考虑公司的降价促销措施以及可能的费用增加之后，招商地产2012 年净利润率将小幅下降。“虽然利润率下滑是行业普遍状态，但是对于招商地产的高盈利而言，降价对利润的侵蚀远低于低盈利公司。”国泰君安分析师李品科认为。