丁玉萍

　　保证首套房贷款供应、鼓励下调利率，差别化住房信贷政策近来屡次被有关部门强调。随之而来的是，首套房政策的放松已在全国逐步铺开。

　　从北京市场的情况来看，多数商业银行已陆续下调首套房贷款利率，最低可打到八五折。工、农、中、建、交五家大型银行中，除工行尚在研究外，其他四家皆已不同幅度下调首套房利率，其中建行无论是下调时间及下调幅度均领先一步，两周前即已将首套房贷利率下调为基准的八五折。而首套房首付款比例政策未变，仍是不低于三成，实际支付多为三至四成。

　　四家大行下调首套房贷利率

　　今年2月份，工、农、中、建四大行召开座谈会，罕见地联手商定将首套房贷利率控制在基准利率以内。首套房贷款市场随即发生变化。2011年，多数银行首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍或1.05倍。

　　继两周前建行率先将首套房利率下调为基准的八五折后，其他几家大行也陆续跟进，下调幅度从5%至15%不等。如中行目前首套房利率为九折，交行对其沃德卡客户可打九五到九折，农行对其优质客户也可以提供八五折优惠。国有银行中仅工行一家从上次座谈会后至今未见下调，该行一人士告诉记者，该行“正在研究，未来可能会跟进市场下调利率”。另外，邮政储蓄银行亦推行九折利率。

　　部分外资银行反应也很快，如渣打、花旗以将首套房贷利率下调至九折。此外，北京市场首套房利率较基准下浮5%-10%的还有中信、北京银行等。

　　仍有很多股份制银行还处在观望状态，如光大、民生、兴业、华夏，首套房利率仍维持基准水平。民生银行一位人士称，这可能与银行的业务侧重策略有关，“我们的按揭业务基本没有规模头寸，房贷基本不做，所有的个贷头寸都放在商贷通上。”

　　不过，随着高层屡次强调差别化住房贷款政策，全行业陆续下调首套房利率从已成趋势。光大银行(微博)北京分行一人士称，该行正在考虑下调首套房利率，“已经向总行打了报告，尚未批准下来。”

　　与北京市场类似的，四大行中的农行、建行、中行在上海也相继推出首套房按揭贷款9折利率。

　　但首套房的首付比例未见调整，三成首付底线毫无放松，在实际支付过程中一般高于三成。“首套房最多可以贷到房价的7成，其中一手房按照交易价格计算，二手房则按评估价计算，评估价低于交易价一般10%，因此首付款相当于房价的3.5-4成左右。”某国有银行北京分行个贷业务负责人称。

　　首套房贷政策放松既有政策引导的因素，也是商业银行出于业务发展需要主动而为。

　　3月12日，央行副行长刘士余表示要全面落实差别化的住房信贷政策。“各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证”，而在定价问题上，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　华夏银行一位个贷部门人士分析，近期各银行首套房政策的放松主要有两个原因，一是随着2月24日准备金率下调，释放了4000亿资金流动性，银行开始考虑一些收益不高但是有利于调整贷款结构、增加客户的贷款业务，比如房贷；另一方面，实体经济的信贷需求在减少，尤其是今年经济增长增速调低，未来贷款需求可能更受影响，银行可以从房贷方面弥补一些需求不足。

　　连续的房市调控政策之下，商业银行的按揭业务较过去大为缩水。上述国有银行个贷部门人士称，随着成交量的萎缩以及银行在房贷政策上的调整，该行去年的按揭业务量仅是2010年的三成左右。

　　而今年2月份住房市场交易量回暖，商业银行也在其中看到了一些机会。“我们预计，如果房价进一步下降至客户满意的程度，交易量会很快上升，按揭业务需求也会上升。”上述人士预计。

　　“去年我行个贷业务主要集中在个人消费贷款和个人经营贷款上，按揭业务在个贷中的比例很小，20%多一点，预计今年按揭业务比重会上升，我们的目标是做到30%以上。”上述国有银行北京个贷部人士称。