黄树辉

　　[ 万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年 ]

　　万科超千亿销售规模的背后，是其超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，这种合作开发模式在万科过冬的2012年被再次寄予厚望。

　　与这种“借鸡生蛋”的路径相似，万科在去年平均每22天吞并一家地产公司，通过资源急速整合扩大规模一直是万科的强项。

　　但现在看来，房地产行业调控引发行业洗牌加剧的担忧，似乎存在着被人为夸大的成分，万科集团总裁郁亮对此已经不再抱有什么希望。

　　郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。

　　继续扩大合作开发比例

　　面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。但在2011年万科结算收入为706.5亿元，营业收入717.8亿元，同比均增长约42%。

　　虽然是国内最大规模的房地产开发企业，但万科把大量合作开发的项目销售额都算在自己头上，此举一直备受外界诟病。

　　万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年。

　　郁亮在2011年年报发布会上表示，万科未来必须要两条腿走路，一个是继续坚持快速周转策略，因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。

　　被郁亮寄予厚望的另一条腿则是合作开发。郁亮说，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。

　　年报显示，2011年万科新增开发项目数量为52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。但按面积计算，万科去年的合作项目占比约为61%，较2010年有所下降。

　　郁亮说，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。郁亮说的这句话背后，存在一个不小的尴尬，因为万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。但同日发布年报的龙湖地产（00960.HK），其在2011年营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但其净资产收益率为33.4%，接近万科的1倍。

　　此外，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。这些指标的下滑给万科提升股东回报带来一定压力。

　　万科董秘谭华杰曾分析过合作开发的三点好处：首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。

　　第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。

　　合作开发对提升股东回报意义不可小看。谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。万科现在基本都是合作开发项目，预计今年内的合作项目还将有所增多。

　　此外，万科董事长王石此前宣称，万科2014年销售额有望突破2000亿元。从2010年实现年销售额千亿到2014年突破2000亿，4年时间年销售额翻倍的目标，估计也需要靠合作开发的模式才能得以实现。

　　合作开发应对时艰

　　实际上，万科钟情于合作开发的另一个原因是，房地产企业在资本市场上的融资四处受阻，万科已经连续五年未曾在公开资本市场融资。而合作开发既可以变相融资，也可以直接以更少的资本去拓展更多开发资源。

　　即便是龙头万科，其近几个月的连续融资举动也引发种种猜测。在3月5日，万科企业股份有限公司曾向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。加上2010年12月万科从华润信托融得的另一笔投向上海项目的10亿元信托贷款，万科近期已经累计向华润信托进行关联信托贷款40亿元。

　　郁亮在3月13日的媒体会上否认了“缺钱说”。郁亮称，万科如果真的缺钱，那就会借不到钱，因为缺钱的话是没有人愿意给你借钱。

　　根据年报计算，万科2011年剔除预收账款后其他负债占万科总资产的比例为39.6%，净负债率为23.8%，处于行业较低水平。截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。

　　郁亮称，在融资不断收紧的外部环境下，房地产企业的资金压力不断增加，但万科已经连续5年没有在资本市场融资，2012年也没有类似融资计划。

　　对于未来的融资途径，谭华杰在当日的媒体会上则表示，将会更多的与“有钱有地”的伙伴进行合作开发，万科将充当“打工者”的角色。

　　此外，通过并购来拓展开发资源对万科来说已经没有太大可行性。郁亮在上述场合坦言，“对于并购，我现在不抱什么希望”。

　　而在刚刚过去的2011年，万科、中海地产、保利地产(微博)、恒大地产等房地产行业巨头，都曾不断声称自己资金实力依然雄厚，一直伺机寻找合适的并购机会。

　　万科年报显示，去年万科一共收购了16家公司，合计支付收购对价2.47亿元。而在2010年，万科收购的企业数量是19家，合计支付收购对价3.62亿元。

　　整理此前的年报可以发现，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司。2009年以近18亿元的代价收购了27家公司。这意味着，在被认为行业洗牌加剧的2011年，万科对中小房企的并购量却不增反减，达到近年来的最低谷。

　　郁亮之所以对并购不抱希望，原因是政府的调控能力越来越强，但与此同时发展商的保命能力也越来越强。他说：“这两个加在一起，几乎很少看到会倒闭的，所以这种大规模并购的机会不会出现。”

　　在郁亮看来，与其等待时机去吞掉别人，倒不如寻找机会与别人合作。尤其是目前房企融资越来越困难的情况下，通过合作开发缓解资金压力已成为房企争相效仿的经营模式，保利地产、恒大地产、招商地产(微博)近期都不断扩大合作开发的项目比例。摄影记者/王晓东(微博)