张晓玲 定军 况娟 朱志超

　　“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”3月14日，国务院总理温家宝关于房价的表态一出，股市应声而跌，午后地产股冲高受阻，房地产板块大跌4.59%，万科、保利、招商地产(微博)等大盘股午后盘中跳水，分别下跌2.7%、3%、 4.08%；荣安地产、合肥城建等下跌均在9%以上。

　　同日据新华社报道，温家宝在回答中外记者提问时称，合理房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析称，从2010至今，“房价合理回归”的表述曾多次出现在政府工作报告中。

　　依此标准，国内绝大部分城市房价远未回归合理。中原地产等机构人士对本报指出，房价在目前的基础上再下跌10%-20%，才可能是一个合理的水平。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春援引该院所做房地产市场预测报告称，全年房价调整幅度会低于25%。

　　高企的房价收入比

　　“房价收入比”，指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。

　　易居房地产研究院高级研究员苏艳向本报介绍， 2009年新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比立即蹿升至8.03；而发达国家房价收入比一般维持在3-6之间。

　　其后随着房地产宏观调控政策日趋严厉，多个城市房价收入比出现下跌，但绝大部分城市房价依然远超合理价位。

　　苏艳以北京为例。目前北京郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平米左右，总价约180万；而据北京统计局数据显示，2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三人户家庭计算，年收入在12万元左右。“这意味着，房价收入比达到了15以上”。

　　北京中原地产市场总监张大伟称，考虑到国内的实际情况，比如购房者对居住支出容忍度非常高，国内土地最高使用年限为70年，以及目前首套房7.05%偏高的贷款利率(欧洲等在1%左右)，一线城市合理的房价收入比应该在12左右。

　　在此基础上，张大伟认为，如果采取房价下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，这样也可以实现房价收入比的合理回归。

　　衡量房价回归合理，除了房价收入比外，世联地产(微博)董事长陈劲松(微博)对本报称，房价/租金回报正常化也是一个指标，就是使得租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点。

　　“如果用这个指标看，中国目前一线城市房价普遍不合理，尤其是豪宅更不合理。因此价格下跌要有一个很痛苦的过程。”陈说。

　　银行让利

　　中原地产华北区总经理李文杰反问，现在高层提出房价回归合理，有没有同时说房贷利率要回归合理？要不购房人不是又将房价下降的钱又都给了银行？

　　对此中房指数华东总经理陈晟直陈，开发商和银行都从房地产市场里获得了相对多的利益，其对以行政手段为特征的限购等，难免会有一定抵触，故会有呼吁放松限购调控，增加房地产信贷业务的动机。

　　从去年来看，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加——楼市调控带来的降价利好，反而成为银行的利润。

　　“这或许也是在2011年银行行业利润创历史新高的主要原因之一。”中房指数华东总经理陈晟说。

　　“2012年房贷政策应该针对首套房刚需有更加定向的优惠。”张大伟支持银行贷款向首套房倾斜：否则即使开发商降价了，房贷利率上升，购房者反而要承担更多成本。

　　同样是在两会期间，央行副行长刘士余透露，今年银行业要确保首套房实行差别化利率优惠；守信企业开发的普通商品房资金贷款将给予开闸。

　　另一方面，张大伟说，房价的跌幅，也将会综合考虑到银行等各种利益主体的承受力。

　　张指出，虽然银监会领导多次表态，房价下降50%对银行影响不大，说明房价有较大下降空间。但需要注意的是，占比较高的开发贷(多以土地和在建工程做抵押，关联地方和银行两者的利益)风险比较大。

　　“故房价跌幅也许不会很大。房价继续下调20%以内应该是各方相对能够承受的合理范围”。

　　房企高利润终结

　　地方和银行很纠结，但开发商们似乎早已洞悉前路，行动越来越果断。

　　进入3月，保利地产(微博)、招商地产、中海外、龙湖、华润等开发商在各个城市发起了新一轮降价促销。

　　本报记者调查发现，去年以来，领衔降价的开发商多为中海外、保利地产、华润置地、招商地产、绿地集团、越秀地产等央企和地方国企，个别项目的降价幅度超过2008年。

　　以招商地产为例，去年以来的资产周转率明显提速，各个楼盘降幅明显。

　　陈劲松说，高周转必然会以牺牲利润率作为代价。3月13日，万科年报显示，2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。万科董秘谭华杰表示，预计今年公司净利润率还将下降。

　　广州一家大型房企高管对本报记者透露，公司有个别项目仅以成本价销售，但用其它项目的利润来平滑这些项目的微利和可能带来的亏损。

　　中国房地产学会秘书长顾云昌近期称，房地产行业利润远远高于社会的平均水平。

　　申银万国(微博)近期报告直陈，过去依靠房价上涨带来的行业高利润时代将逐渐终结，预计2012年房地产行业的毛利率将降至20%左右。