每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　 在2011年净资产收益率创下历史新高18.17%后，万科坚持多年的快速周转开发模式的战略开始见效。

　　 2008年，万科首次提出增长模式将由规模速度增长型向质量效益型转变，正在慢慢展现成果。万科赚钱的方式是通过快速周转和合作开发来提高对股东的回报。

　　 昨日（13日），万科总裁郁亮在2011年业绩新闻发布会上表示，在楼市调控背景下，囤地捂盘的开发模式已经过时。从今年下半年开始，那些快速周转，不囤地、不捂盘的企业才可能胜出。同时，郁亮还表示，2012年万科将继续冬天模式，少拿地，多卖房。

　　囤地模式已过时

　　 万科年报显示，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。公司全面摊薄的净资产收益率为18.2%，创下历史新高。

　　 万科净资产收益率的提高，得益于坚持多年的快速周转模式。而对比同日公布年报的龙湖地产，其2011年净资产收益率几乎是万科的一倍。

　　 对于万科牺牲利润率以求提高净资产收益回报的说法，万科总裁郁亮表示，与同行业相比，万科净资产收益率水平仍有差距。但万科不过多地追求项目绝对的净利率跟毛利率。尽管可以坚持把销售时间放长，价格不动，多卖点毛利，但从资源利用来说不合算，万科将继续坚持快速周转模式。

　　 “调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。今年下半年，只有那些快速周转企业，不囤地、不捂盘的企业才可能在下半年胜出。”郁亮称。

　　 为了实现快速周转，万科一直坚持装修房和小户型战略，不过这也给万科带来一些难题。一方面，装修房战略给万科带来质量管控难题，今年2月份爆发的“安信地板(微博)”事件，使得万科遭遇信任危机。另一方面，也导致近年来万科净利增速水平出现下降。万科年报显示，2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年下降0.51个百分点。但即便如此，郁亮仍表示，虽然装修房不会提高利润，但万科不会放弃装修房策略。2011年万科装修房交付量更是达到史上最大规模的4.4万套。

　　 但在房地产调控之下，市场环境也发生了巨大变化。房地产行业毛利率、净利润率水平逐渐向行业平均水平靠拢，已成业界共识。郁亮认为，在房地产行业调控的下半场，房企只有通过本身运营能力 （即净资产收益率）的提升，才能获得给股东的理想回报。

　　 此外，万科提高房企净资产收益率水平的主要方式是合作开发。“要提升我们给股东回报水平，更多用合作来解决。我们是和有地的、有钱的伙伴合作，万科项目中不少都是跟别人合作来做的。”郁亮表示。

　　 据万科董秘谭华杰透露，2011年万科新增项目中，通过合作开发模式拿地的比例已经超过30%，将来合作开发项目占万科整个房地产开发业务的比例会进一步扩大。

　　 实际上，在目前房企融资越来越困难的情况下，通过合作开发，缓解资金压力已成为房企争相效仿的经营模式。目前，在合作开发模式做得较好的首推绿城的代建模式。

　　 对此，谭华杰认为，代建模式不用出资金，而只投入人力、物力和品牌软实力，就像顾问咨询，这种模式的净资产收益率可以达到最高。

　　继续冬天模式

　　 进一步解读万科2011年年报，不难发现，与往年相比，万科拿地规模开始下降。这也佐证了郁亮此前提出的万科“过冬”之策。

　　 郁亮解释，房地产调控短期不太可能会有调整，会继续巩固宏观调控成果，我们将继续冬天模式。

　　 资料显示，2011年万科保持了比较谨慎的策略，年内新开发项目52个，权益规划建筑面积922万平方米。但2010年，万科全年新获取项目达到87个，对应权益的规划建筑面积约2215万平方米。

　　 对此，郁亮表示，我们不是刘翔的跨栏快跑，我们是长跑模式，首先还是要多卖房。“我们可能错失良机，但对万科来说，现在土地也够未来两三年开发的，我们并不急着抓这个机会。”郁亮称，为了应对房地产市场的环境变化，万科的策略就是多卖房，少拿地，现金为王。

　　 据悉，2012年，万科计划新开工面积达到1328万平方米，竣工面积为890万平方米，比2011年新开工面积1448万平方米，减少了9.0%左右。