导语：由于公共租赁住房只租不售，需要政府和运营管理单位长期持有，融资难问题较为突出。

　　经济观察报(微博) 记者 陈文雅 “当前许多地方公共租赁房的定价租金难以满足支付融资的财务成本，以北京市为例，经初步测算，2011年公共租赁房的平均建设成本为7000元/平方米，平均每套50平方米，每套成本35万元，公共租赁房月租金定价比同区位同类型普通商品房月租金低30%左右，收回全部投资成本需要35年左右。”这是民建中央对北京市保障性住房开发建设情况进行调研后了解到的实际情况，并将其写入了递交给全国政协十一届五次会议的《关于完善我国基本住房保障制度的提案》。

　　去年10月26日，全国人大常委会副委员长、民建中央主席陈昌智调研了北京市保障性住房开发建设问题，在北京市朝阳区常营金隅丽景园小区了解了常营区域六个保障房组团的规划、建设和分配情况，并到社区居民家中寻访保障房社区居住状况。

　　经过向政府部门、投资建设机构和保障房住户等单位和个人的多方调查，该提案提出了保障性住房的融资难、供地难和住房金融体系不健全等几大仍有待完善的现实问题。

　　“由于公共租赁住房只租不售，需要政府和运营管理单位长期持有，融资难问题较为突出。”提案指出，尽管中央出台了一系列政策，包括允许地方融资平台通过发债优先用于保障房建设，但由于保障房贷款收益与风险不匹配，金融机构有限的信贷资源还是会优先配置到收益相对高的项目上，债券发行处于“两难”境地，同时地方政府融资平台的潜在风险和担保能力不足也制约了发债支持保障房建设的可持续性。

　　为此，该提案建议根据保障房项目的建设经营特点，配置专项融资规模，进行专项管理，实施“定向宽松”政策，分类制定监管考核指标；制定保障房项目贷款利率的优惠政策，同时对银行提取此类贷款拨备给予一定的优惠政策；放宽对保障性住房类贷款的期限，在风险可控的基础上，根据公租房（含廉租房）经营周期，由借贷双方协商确定，贷款期限可适当延长，允许此类贷款在项目建设期内可以只还利息不还本金，待项目进入运营期再制定逐年偿还本金计划；批准扩大经济适用住房试点贷款项目，并将公共租赁住房纳入试点范围，在确保保障房项目开发建设单位自有资本金已按国家相关最低资本金比例投入到项目中的情况下，允许信贷资金用于缴纳剩余的土地前期补偿款；允许在政府作为投资主体的公租房建设中发行房地产投资信托基金，吸引公众参与，获得长期、稳定、低成本的运营资金。

　　民建中央关注住房保障制度已有多年，早在2006年全国政协十届四次会议就提出了《关于建立城镇廉租房制度解决城镇低收入群体住房困难的提案》，此后，住房保障问题成为民建中央每年参政议政的必修课，每次全国政协会议都会提交相关的党派提案。原民建中央主席成思危在2007年就曾以亲笔信形式给有关领导递送建议，此后还曾表态希望“到2010年，低保家庭的廉租房能够做到应保尽保”。在关注最低收入和低收入住房困难家庭的住房保障问题后，2008年，民建中央开始关注普通工薪阶层的住房保障，由全国政协副主席、民建中央第一副主席张榕明带队，赴天津、福州、厦门、北京等地实地考察了一批保障性住房项目，并于次年提交《关于解决普通工薪阶层住房问题，完善我国住房保障制度的提案》。

　　连续多年的调查研究使民建中央在这个话题上有深入了解，并树立了自己的发言权。汪光焘主政建设部期间，就曾三番五次听取民建对廉租住房制度建设的意见和建议。2011年，民建中央《关于加强保障性住房制度建设的提案》同样得到了高度重视，住房和城乡建设部表示“针对委员提出的加大保障性住房建设力度，完善后续管理等方面的建议，我部在工作中认真研究，积极采纳这些意见建议，推动了住房保障工作不断取得新进展”。2011年全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房超过1000万套，住建部数次发文加强保障房后续管理，并建立保障性安居工程信息公开制度，正在逐步完善运营和退出机制等。

　　随着近几年一些城市出现房价过快上涨，脱离了居民实际购买力，住房问题成为老百姓最关心的话题，完善住房保障制度也成为本届中央政府的工作重心之一。从本次全国政协会议的提案内容来看，近半提案与住房问题相关，民革、民盟、民建、农工党、致公党、台盟等民主党派都不约而同地递交了有关住房保障制度建设的提案。保障性住房建设的融资问题、土地供应问题和保障房制度运营管理中的准入和退出机制问题是这些提案谈到的最为集中的几大问题。

　　同样针对保障房建设的融资难问题，民盟中央呼吁，尽快出台公共租赁住房配套融资指导意见，明确对公共租赁住房的财政、金融支持政策，保证运营机构正常运转，实现可持续发展；由国家金融部门结合各地保障性住房项目融资需求，通过政策鼓励、引导和支持各商业银行对保障性住房项目给予专项额度；国家尽快出台支持公租房建设运营的中长期贷款办法；国有银行、央企作为公共资源使用者和受益者，有责任加大对公租房建设的投入，国家应明确此类企业对公租房建设的职责。

　　民主党派对住房保障制度和保障房的运作提出了许多创新性建议。民盟中央提出，可变革土地出让方式，土地前30年作为公益用地，后40年作为商业和居住用地，这样“开发商可享受土地增值带来的收益，从而吸引资金投向公租房市场，减少政府的财政压力”。而农工党中央则认为可探索与研究小产权房作为保障性住房重要来源之一的可行性，进一步拓宽保障性住房房源筹集渠道，盘活小产权房等存量住房，降低政府土地资源投入的负担。

　　台盟界别全国政协委员、籍贯台湾新竹现居福建省泉州市的五官科主任医师骆沙鸣对住房保障制度亦有许多独到见解。如“可尝试将政府投资所建成的部分公租房产权的49%出让给各商业保险公司或在资金安全、利益共享基础上出让给住房公积金，形成政府控股和且只能再由政府回购的有限产权房作为公租房，同时较快地回笼部分资金，再投入公租房建设”。他还认为，各地的保障房项目应按需分步建设，而非按上级指令建设。